朱晓红：现在的别墅市场是价格定乾坤

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 　　 2010-06-13 17:27

    别墅市场进入价格定乾坤的时代。我讲的观点跟以上的嘉宾观点有点冲突。我们有一个大背景就是国十条与房产税结伴而行下的别墅市场，今天的形势，尤其是政策形势，严重一点是讲政策形势比我们想象的要糟糕的多，记得蔡为民老师在今年年初在他们单位举办的一个论坛上，他说过一句话，叫做虎年有险，这个险不是市场之险而是政策之险，为什么今天我们的政策会给楼市带来这么多负面的效应呢？因为高房价使得老百姓怨声载道，政府的官员也是不得安生。因此在这样的背景下，一而再再而三时的出台调控对策，我对于今年政府出台的一系列的调控政策不太看好，因为我们一直在走两级路线，不是南极就是北极，不是紧就是松，就是在松紧当中反反反复复。有人说这次政府不会再松了，会一直紧下去，而且调控要打持久战。我写了一篇博文，也有很多博友赞同我的观点，我的题目是持久的房地产调控，就是对房地产行业意味着是一场灾难。因为我们现在一系列的调控，它不是整体的从法律层面上立法非常完善的基础上出台的，都处在像是医生一样的头痛医头，脚痛医脚，都是急救措施出台。说这次房地产税出台可能是会使我们的调控逐步的走向规范，但是我也不这样认为，因为我们现在的房地产税，其实我们国家的房地产税，在我们国家解放初期，在政务院期间就发布了一系列暂行条例，只不过是以前的调控范围，支撑的范围是进行营业性的征收。这次的特点是扩征，向自住消费者扩征，可能在施行上面一步一步来，先是针对固定人群来，你拥有的房屋套数多一点，住房面积大一点从你开始征起，但是这也是一个非常可怕的事情，因为房地产税一开头，接下来它就会一直走下去，今天是征富人，明天就征普通人，一旦进入立法程序，就需要一视同仁，我认为这是一个非常可怕的信号。

　　另外，我对于中央媒体一系列的言论，我不知道这是不是中央政府本身的意图，他们大力鼓吹和提倡房地产市场要走非市场化，我本人表示坚决的反对，非市场化，意味着我们要退回计划经济的状态。今天看起来是给我们房地产行业的一种鼓吹，那将来其他市场也走这条路，最后我们就要走回计划经济，我觉得这是万万不可行的。所以我和一些新华社媒体讨论的时候，我都是坚定坚持我的观点，我在搜房网新写的一篇文章叫做房地产行业要坚定不移走市场化的道路，这一点，我们有些房地产行业的从业人员，甚至是一些上市公司也在动摇，并不是他们希望回到计划经济时代，是他们担心这种形势一旦形成，政府会用各种政策把你逼退，逐步瓦解上市，让国有企业来逐步的介入，逐步的回归政府。我想，可能是作为国有企业的公务员资历的，站在他们的立场上可能这样想，他们讲的是既得利益，这是一种非常可怕的思考。

　　别墅市场进入价格定乾坤的时代，这个题目是我自己出的，为什么出这样的题目呢？按道理说，像是我们的别墅市场，尤其是豪宅市场，它绝对不是价格定乾坤的时代，买别墅的人主要是取决于价格。为什么说进入价格定乾坤的时代呢？从上海别墅的分布情况和不同别墅的构成情况来讲。说实话上海的别墅可以进入豪宅网，成为豪宅的很少，寥寥无几，像是单价1、2、3万，是进入不了豪宅网的，因此我认为真正的别墅非常少，受土地资源的减少，更加的稀少。比如联排别墅、叠加别墅、郊远区质量环境都不是非常好的别墅，这些别墅的拥有者、购买者不是大家想象的富豪。最近我跑了十几个，我了解到，他们对价格非常关注，3万/平方米成交占的比例比较大，2万占的比例比较小，1万以下的成交反而更少，他们还是选贵的。上海真正豪宅别墅少之又少，因此，我觉得作为开发商也好地作为销售的代理机构也好，在这个时候你要考虑到这一部分人的购买力，因为在这个时候，购买力就是市场的命运，我们一定要把握命运，进行命运的机会，或者是其他的方面适度的降价，可能会引来一些消费者。这是一种销售策略，实际上也是一种深层的把握，因为剩下买经济别墅的人，实力并不是特别强，他可能买了这个房子以后，养房和养车的钱并不一定非常的充足，因为他们还要进行其他的生活活动。我认为经济类的别墅，我认为要动动脑筋，价格定乾坤，我就讲这些。

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