薛建雄：我是新政的推崇者

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 　　 2010-06-13 17:30

    现在房价成为热议的问题，房地产信息集团作为中国最大的房地产信息提供商和服务商，有这样的优势，受到豪宅网的邀请来做这样的一个汇报。前几天有媒体说豪宅是不会跌价，但是我们看到实际的情况和项目情况不一样，我们每年经济增长10%，房价应该比它增长快一点，每年经济增长7%，房价可能增长比它慢一些，这是一个正常的情况。只要在正常的情况下出现不正常的情况，如果去年房价增长30%、50%，甚至一倍，它一定会下跌的，豪宅也不例外。最近有两个例子，奉贤刚刚开了一个楼盘售价是4万，现在实际开出来是不到3万/平方米。排名第二是美兰湖的一个别墅，它的实际售价是2.8-3万/平方米之间，年初定价是3.6万/平方米，5月份调控是3-3.2万/平方米之间，6月份排名第二的价格只有2.8万-3万之间。翠湖天地在4月份成交均价定9万，最近成交的房子基本都不超过7万，都出现了实际价格的下跌。为什么有媒体说豪宅的价格不跌，因为开发商得罪不起他们的客户，所以他们在增加装修的标准，增加物业服务标准，同时在买房子的时候，还会赠送很多东西，比如赠送游艇会员等等，它是增加了20%、30%附加值，保证了房价没有下跌。

　　你买房子还是要考虑房价的实际价值，看到实际价值太决定是买还是不买，实际价值通过四个方面来解释，第一个是地段，第一要素就是与市中心空间距离大概有多少，再就是周边的配套怎么样，比如五星级酒店、高尔夫的配套。第二个价值就是项目的规划价值在哪里，就是占地面积有多大。另外要形成低度氛围，一般起码要50-100套才能形成一个低度氛围，这是从大的规划来说整个项目价值。项目产品的判断，我们要判断空间使用效率，有些房子是3千平米，有些房子只有300平方米，但是客厅数是多少，空间使用效率有多高，决定了附加值是多高，这是别墅空间使用效率来判断。再考虑装修标准跟建筑标准，建材是否耐久性，有些建材使用没有多久就已经不行了，有些建材质量非常的好，这是从外部判断标准。附加值是什么，它的会所功能有多少，会所造价有多高，这也是决定了产品的价值能力，决定了服务能力，同时物业服务能力，它提供的物业服务项目有多少，管理水平怎么样，也会决定这个别墅的价值，大家从别墅的价值上面最后判断这个别墅是不是值这个价钱，跟周边的别墅价值再对比才看是不是合理的价格。

　　市场化的问题，98年医疗改革、教育改革、房地产改革全部推向市场，我们再看过去五年银行业的改革，它是通过国有企业推进，后面有序的开放私营企业，所以说房地产包括教育肯定要重新回到一个政策，计划经济体系，然后再慢慢重新将它逐步的市场化，这是什么概念呢？当然你放到野外生存身体最健康，但是不能说一生下来的婴儿就放到森林里面去，只有当他到15、20岁的时候放到森林里面去生活。我们今天的房地产市场都是一个直接出生的婴儿，直接丢给了市场经济，所以导致了很多的问题。所以我们要回到原来的市场，慢慢培育起来再丢到市场化。一旦市场化，先放开一定是高端市场，所以高端市场以后会成为开发市场或者是服务市场竞争的主要能力，它的价值包括产品的提升能力也会有一个非常快的提升水平。包括今天在座也有很多开发商，也需要通过我们前面所说的四个体系，包括地段、规划、产品、配套、服务能力去提升产品能力，最后才能真正打动他的客户。

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