新政下退房 是否为不可抗力？

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 北京晨报　　 2010-06-24 10:20

      “他明明是有能力买下这套房子，可偏说没有。”王先生(化名)显得很生气，“现在想违约，连违约金都不想付了，说是政策原因导致的，属于不可抗力。”
      
      宏观政策调控在掀起房地产市场波澜的同时，也带来了大量买卖纠纷。尤其是发生在新政前后的买卖行为。根据记者从多家北京大型中介了解到的情况，新政之后买卖纠纷数量激增。而上文中的王先生，就是其中之一。
      
      
      故事回放
      
      今年4月初，马先生通过北京某中介在位于东三环双井附近的A派公寓看中了一套90平米左右的两居，当时和业主谈下来的单价是30000元/平方米，总价为270万元。双方签了购房合同。当时马先生事先支付给了王先生3万元的定金，并约定一个月内马先生将首付款100万元支付给王先生。
      
      不料事有凑巧，双方刚签约没几天，国务院出台了旨在遏制房价过快上涨的“国十条”。紧接着4月30日，北京市的相关调控细则出台，细则规定，在本市购买二套房的首付提高到五成，第三套房贷暂时停放。
      
      由于马先生这次购买的是第二套房，所以按照首付比例五成来计算，他就需要支付135万元首付款，比原先的多了35万元。中介在告知马先生这个消息时，马先生当即就表示凑不出那么多首付款。但如果马先生不按五成比例付款，就无法办理后续贷款。王先生在得知这个消息后，则催促中介，尽快成交。
      
      5月10日，到了约定交首付的时间，王先生到了中介门店，但马先生却爽约。在电话里，马先生表示自己凑不出那么多首付款。随后王先生不断向经纪公司施压，要求由中介出面让马先生履行合同。
      
      马先生在接受记者采访时则表示，他已经咨询过律师，律师的看法是：由于国家宏观调控造成的无法履行合同，属于不可抗力，不算违约，所以不需要承担违约责任。还可以要回之前支付的定金。
      
      “他明明是有能力买下这套房子，可偏说没有。王先生则认为，马先生是有能力支付增加的首付款。他违约是因为担心买了房后房价下跌。并表示，如果马先生执意不履行合同，他就打算提起诉讼。
      
      违约责任难界定
      
      “今年3月份到4月初的时候，绝大部分都是卖房违约，因为房价上涨过快，房产增值大大超过违约金。到新政之后，买方成了违约主体，其中以‘由于新政无法凑个首付款’为由违约的购房者，占到了买方违约总数的绝大部分。”
      
      21世纪不动产市场分析师齐帆认为，在房屋买卖过程中，只要符合“买卖合同已签署，房产权属无瑕疵，产权过户无障碍”三个因素，另一方可以向法院申请强制过户。“现在的关键是，究竟宏观调控是否属于‘不可抗力’?”
      
      “无论买方是否能凑出多出来的首付款，只要不买房，都应算违约。”卓智律师事务所的姚克枫律师有不同的看法。他认为，如果合同中约定了“首付调整”的相关措施，买方就不能以其他借口来拒不履行合同；如果没有，就需要对买方的资产做界定。“不过法律一般会偏向于保障交易安全，判买方违约的可能性很大。”
      

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