成思危：中国经济不可能去房地产化
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国经济网 2010-07-01 09:26
著名经济学家成思危在“中国房地产2010夏季峰会”表示，住房在我们国家的重要性是不可否认的，有人说发达国家不一定都拿住房作为支柱产业，有一些人甚至提出，中国的经济要去房地产化。我个人不敢认同，因为发达国家住房问题基本解决了，人口增长也很慢，有的甚至是负增长，所以住房相应的重要性就体现不出来了。从中国来看，起码在十年，甚至更长时间内，住房将一直是拉动国民经济发展、满足人民群众日益增长的物质需求的支柱产业。
以下为成思危发言全文：
首先请大家原谅，我已经75岁，站着讲可能不大舒服，所以请大家允许我坐着讲。
我很高兴，今天来参加这个论坛。因为这个论坛正如刚才主持人所说，是学术性的论坛。因为当前对我们国家房地产的发展政策问题，有许多不同的解读，有着不同的意见。我认为，在学术探讨上，我们应该做到实事求是、科学分析、理性思考、民主讨论。首先得实事求是，把数据拿出来，这是基础。然后是进行科学分析，然后做理性的思考，不是情绪化的思考，最后是民主讨论。民主讨论是说，我可以不同意你的意见，但是我尊重你讲话的权力。否则，搞人生攻击，或者谩骂，这都不是学术讨论。
我在十年前和房地产学术界的一些专家学者，对中国的住房改革问题进行过研究，出过一本书叫做《中国住房制度改革》。其中的观点，我认为到现在还是基本正确的。近年来，我一直在关注我们中国住房问题的发展。
所以，今天借这个机会谈一些我个人的观点。我今天讲的题目就叫中国住房政策探讨，基本观点和优先顺序。大家知道制定政策很重要的一个是，基本的判断、基本的观点，再一个是政策实际就是优先顺序。首先优先解决什么问题，其次是什么问题，再次是什么问题。因此，我就这个问题谈一点个人的看法，供大家参考，也是希望大家能够共同讨论
在这儿讲三个基本观点，和优先顺序的三个优先顺序。
第一个基本观点，房地产在国民经济中的重要作用，应当充分的肯定。
大家知道，我们国家人口众多，现在还处在发展阶段。住房问题可以说是每个人都必须的，我们说不可能做到居者有其屋，最起码要做到居者有其所。我们翻译过来的时候，居者有其屋，说明每一个人都要有自己的住房。居者有其房，是每个人都要有的放住。在世界来看，每个人都有自己的房子是不大可能的。美国住房自有率最高的时候也只有64%，这两年因为次贷的原因，有一些房子被没收了，也下降了。德国只有50%多，我们国家的统计数据是72%。所以不可能每个人都有自己的住房，但是每一个人都要有住的地方。这是联合国几次提出来的口号。
从我们国家来看，这个问题更加重要。因为我们国家每年新增的劳动力就将近1000万，从农村转移到城市的劳动力又是1000万。再加上还有一些需要改善住房的需求，所以住房的需求是长期存在的。而且满足这个需求，也是我们必须要做的，因为这是人们的基本生活需求。
第二，住房的建设对于国民经济的拉动作用是很明显的。
我们在十年前做过一次研究，就是说100块钱的房地产投资，可以拉动上下游170到220块钱的投资。住房要有钢铁、物、材、水泥，搬家了家具、家电都需要，再加上搬家公司是服务行业，所以住房对国民经济的拉动作用是非常明显的。我们现在正在进一步做研究，还是用投入产出和一般可计算均衡来算一下他的作用。
第三，住房对于就业也有着重要的作用。
根据统计一万平方米的建设可以解决一百个人的就业问题。在我们国家，就业是重大的问题，就业是民生之本，所以通过发展住房，可以解决就业问题。
第四，住房在我们国家应对金融危机，去年实现保8过程中发挥了重要的作用。
去年我们8.7%的增长，根据统计局发布的数据，投资的贡献是8%，消费的贡献是4.3%，外贸的贡献是-3.6%。在消费的贡献中，主要是两个东西，一个是汽车的销售量增长了46%，一个是住房的销售量增长41%。如果没有这两个高的产品大幅度的增长，去年实现保8的目标肯定是有问题。实际上消费的4.3%补偿了外贸的-3.6%和0.7%，再加上8%的投资拉动才实现8.7%。
所以说住房在我们国家，在全面建设小康社会这一阶段中，他的重要性是不可否认的。他实际上也是一个重要的支柱产业。有人说发达国家不一定都拿住房作为支柱产业，有一些人甚至提出，中国的经济要去房地产化。我个人不敢认同，因为发达国家他第一，住房问题基本解决了，人口增长也很慢，有的甚至是负增长，所以住房相应的重要性就体现不出来了。因为他城市化问题解决了，住房问题基本解决了。从中国来看，起码在十年，甚至更长时间内，住房作为拉动国民经济发展，满足人民群众日益增长的物质需求的支柱产业，我想这一点可能是不能否认的。
所以，中国经济不可能去房地产化。我们要的是按照中央的政策，使中国房地产业健康的发展，这是我的第一个观点。
第二个基本观点，住房有双重性，即有保障性，又有商品性。
所以我们从一个角度来说，要保障低收入和中低收入群体，通过政府的支持来解决低收入和中低收入住房困难的住房问题。但是另一方面我们要通过市场来解决商品房的供应和需求的问题。所以现在有一个观点，住房是准公共产品，我个人不敢肯定。如果说住房是准公共产品，那就是说政府要对所有人的住房问题给予不同程度的补贴。这不仅是不可能做到，也不应该这样做。对于高收入者，你干什么还要给他补贴，他买房子按照市场规律买。所以我们说，住房实际上要分清这两个界限。
从现在来看，廉租房可以说是公共产品，因为完全是政府提供的、补贴的，没有产权的，但是提供给能居住的，经济适用房可以说是准公共产品，因为政府给予补贴，但是个人还要拿一部分钱。至于商品房，那就是商品，怎么说能是公共产品，所以我说在这个问题上，我们一定要把这个概念弄清楚。住房的问题，一方面是要通过保障性住房来解决一部分问题。另一方面，还是要通过市场、商品房来提供。所以这一点，也是我们必须弄清楚的，否则把所有住房都说成是准公共产品，这样即不应当，也不可能。
第三个基本观点，从长远来看住房的价格总是要上涨的。
这是经济学的一个基本规律，他的上涨是波兰式的前进，螺旋式的上升。为什么我们这么说?从长期来看，土地是一个稀缺资源。大家知道，土地的供应是有限的，我们要保18亿亩的耕地红线，除此以外土地的供应那是有限的。所以在经济学里，土地的价格弹性是刚性的。就是说，土地的价格总是要上涨的。
生产资料的价格从长远来看，他也是会上涨的，包括钢材、水泥、木材等等也是会上涨的。尽管有的时候会少一些，但总的趋势是上涨。劳动力价格随着我们国家经济的发展，劳动者的收入需要不断的提高。所以从这些基本的因素来看，他都会上涨，住房价格怎么可能不上涨。不管中外，可以拿十年作为一个周期来看，十年前的房价肯定比现在的房价低，这是没有疑问的。所以在这个问题上，我们应该看到，从长期来看，他肯定是这样一个趋势。另外，从经济学的另外一个角度看，从供应和需求的角度来看，也可以看到这样一个问题。是什么?这是当房价下跌的时候，房价下跌，他必然导致两个结果，一个就是能够买房者的人多了，需求可以有更多的增加。另一点，愿意卖房的人少了，因为利润低了。所以这样的情况下，就会形成需求和供应的差。这样的结果到一定程度以后，就可能造成由于需求的推动使他价格又重新往上走，这个现象我们看了很多，2008、2009年我们看到了这个现象。
所以，我们说遏制房价过快的上涨，中央是指部分城市房价过快的上涨，但不可能房价一直往跌，这是不可能的。而且一直往跌也没有什么好处。现在有一些舆论，应该说房价要跌40%-50%，我不知道说这个舆论的根据是什么。2008年也有人说房价要跌40%-50%，当时我说，房价总的来看不会掉，会升，结果事实证明不是这么一回事。现在又有人说跌40%-50%，我不知道根据是什么。但我想，恐怕不容易。根据我刚才的分析，包括从房价的构成来看，我们05年做过研究，北京、上海、福州三个城市的分析，大体上是这样一个数据。就是地下占25%，建安费用占25%，开发商利润占30%，政府税费占20%。后来有了土地增值税以后，可能开发商的利润和政府税费都变成一半、一半，所以简单的说是4个1/4。大家来看，建安费用和土地价格如果不能掉的话，建安费用肯定是不能掉的，土地价格也不可能掉，政府税费现在也没有说减少，而且从有一些政策来看还是在增加的。所以说怎么来的40%-50%的降价空间呢?我觉得不大现实。
还有人说，房价要回到2005年，这个我看也不大可能。就从经济学最基本的知识来看，2005年到现在，物价指数上涨了多少?你怎么可能回到2005年。所以我觉得，对于房价我们应该看到，从长期来看，无论是从通货膨胀角度，还是从供求关系的角度来看，长期来看，他是会上升的。短期可能会下降，但是下降的幅度我认为是不可能很大的。如果说开发商利润都不要，那还是25%左右，当然我讲的是平均，个别来说，个别的房子有的要价很高。我们讲的是平均的情况!
所以以上就是我认为我们在考虑住房政策的时候要注意的三个基本观点。
这是住房问题，另外我们要考虑他的优先顺序，我们解决住房问题，政策实际就是很重要的一个体现，就是优先顺序。其次解决什么问题，再次解决什么问题。我认为，首先要解决低收入和中低收入，无房户和住房困难的需要首先解决。
前几年我跟建设部合作，对廉租房我们做过研究，当时我们在人大提出了一个提案，跟建设部交换了意见，我专门组织了国内的调研、国外的调研，提出了一个报告，在报告送交总理之前，我们又做出一次讨论，当时的分析大概是无房和住房特别困难的住户大概是800多万户，这些人必须要通过廉租房来解决，大数是1000多万户。当时我们提出了六点建议，我们接到总理批示以后，又跟建设部提出讨论，这几年来廉租房政策基本明确，各地对建设廉租房的行动也是在加速。所以廉租房的问题，可以说只要按照现在的政策做下去，资金有保障，那么我想，当时我们提的，希望到2010年能够解决所有的低收入、无房户和住房困难的问题。现在看来，我认为明年，最迟后年应该是可以解决的。
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