成思危：中国经济不可能去房地产化
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国经济网 2010-07-01 09:26
但是在经济适用房方面，问题还比较多。经济适用房的问题在哪儿?一个是房的标准，一个是受保障人的标准都不够明确。我曾经提出这个观点，经济适用房，住房的标准不能过高，保障的条件要紧。但是这个问题现在来看还是存在很多问题。所以经济适用房成为一个腐败的高发区，为什么?如果你的房子，现在有的经济适用房，像回龙观，有的有100平方米、130平方米。经济适用房这么高的标准，首先第一就是公务员自己就可能近水楼台先得月。我们最近看到一些报道，一些地方的经济适用房，小区成了公务员的住宅小区。这就是一种不合理，经济适用房本来是保障中低收入群体的住房问题，但是变成了公务员小区。我讲过，掌握分配权不能有优先选择权。如果掌握分配权的人优先选择权的话，那必然要出现腐败。
我在电视台上讲过一个故事，两个人买了一块蛋糕，老张要切这块蛋糕，怎么保证切的公平?最好的包括是老张切，但是让老李先挑。也就是说掌握分配权的人没有优先选择权。如果让老张自己切，自己挑，那肯定挑的不公平，把大的挑走。这是容易出现的第一个问题。
容易出现的第二个问题，有一些人会千方百计的想，挤进这里头，一挤进就多赚几十万，跟商品房相比，就便宜很多了。所以就产生各种寻租的现象，也是腐败的现象。像我们出现的摇号，6连号的现象。你说背后有这么凑巧吗?肯定是在摇号过程中有猫腻，向掌握分配权的人行贿，这就造成了另外的腐败。
经济适用房标准过高的第三个问题，容易使得不够保障条件的人感觉到不公平。大家知道划线总得划到一个道上，超过多少标准就不能拿经济适用房。超过的最低部分和最高部分的差距是多大?这些人说我就差这么点，但是他那边能拿这么好条件的经济适用房，他会不平衡，也会产生问题。所以我一直主张，经济适用房既然是保障性住房，那就是住房本身的规格不能高。应该是和住房差不多，不能太高，另外在保障的条件上要严格。不能拿政府的钱补贴给了一部分的人。
所以这是第一个优先顺序，我们一定要解决低收入和中低收入、无房户和住房困难户。有一些人提出来，说我们特别要关注夹心层，这个观点我还不完全同意。我觉得首先要关注的还是低收入和中低收入的无房户和住房困难户。
第二个优先顺序，中等收入的无房户。大家知道一般把中等收入说成是夹心层，实际夹心层也有不同的情况。这里头一些人确实是没房，一些人是想改善住房，一些人是想买第二套住房。在中等收入阶层里，我们应该关心是那些无房户，为什么?你要做到居者有其所，首先要保证这些，这些是新就业大学毕业生。他们的收入超过了保障的标准，所以不可能享受保障住房。大学毕业几年之后要结婚，要房子住，要解决这些人的住房，这是第二优先顺序。
这些人的住房怎么解决?在这里头我们确实看到，这一些人有不少是买不起房的，因为他没有财产性收入，他的工资收入要买房差距很大。对这些人我们怎么去保障?这里头现在国家也很明确，提出公租房，这是国家增加住房的供应，让他们开始的时候能够有地方主，等他一定程度，他的收入、储蓄到一定程度的时候，有了买房能力以后才去买。所以提出公租房是中央提出非常正确的决策，也确实是解决无房户住房的居住问题。所以我对这个政策是非常赞成的，而且我认为是要抓紧落实的。
这部分人里头，有一些人他是有购房能力的，这里头有两种情况，一种是过了几年，特别是两口子工作，过了几年有一定的储蓄。另外一种情况，他的父母或者他的亲戚可以给他一些支持。所以也有一些人是有购房能力的。
对于这些人的购房，我认为在政策上应该给予优惠。政策上的优惠，我认为可以有三个方面。第一个是头款降低。现在我们对第一套购房人的头款是20%，我认为还可以适当的降低，降到15%，甚至再低一些，这样减少他的负担。第二，实行优惠利率，就是现在我们说的打7折优惠利率。第三，还款方式上采取递增的还款方式，也就是说开始还款少，以后逐渐随着他收入的增高提高他的还款数量。这也是正常的，一般收入每年总是在增高，所以开始还款能力差，收入不断增加之后就会提高他的还款能力。所以在政策上，我们实行差别化利率，差别对待，不仅仅是对待提高，而对这一部分人的政策，应该是优惠、降低，让他买房的负担减轻。这也是很有必要的!第三，这一部分人自己也要自己适度消费的问题。现在有一个说法，一买房就是一次到位，一次130平方米到位，那我说你怎么可能买的起，除非你是到处借钱。如果你买一个70平方米，负担一下子就减一半。所以我说，我们的政策应该鼓励这些人适度消费。刚才我说的一些优惠政策，应该是规定头一次买房70平方米以下头款降低，有优惠利率，再加上递增式还款。通过这样，可以解决这一部分人里有购房能力的人有着比较合理的购房问题，这是第二个优先顺序。
第三个优先顺序，就是改善性住房。
这一次出台的政策，看来对改善性住房的需求没有太多的考虑。但是经过我的分析认为，从中国来看，目前房地产的需求、住房需求很大一块是改善性住房。真正说投机型的，当然有的说的很严重，有的人说一买买40套，我说那有多少人?相对来说人数不会太多。一个是他不一定有这么多钱，第二个是他得向银行借买40套的贷款，不是有特殊的关系是不可能做到。所以中国改善性住房的需求，应该说还是有着很大的需求。这些人多半是什么情况?原来可能通过单位的福利分房，通过原来的房改，有一套住房，但是他住房可能觉得现在小了，住房的条件不是太好，他现在有一定的收入、储蓄，他希望买好一点的房子，这属于改善性住房。
这一类需求，现在受到了很多人由于期望房价下降，所以现在来看需求很多人还是持观望的态度。最近大家看到，成交量大量的下降，成交量大量下降，是不是说明需求大量减少?不是。只是说我有钱赚，房价可能还要跌，我先不买。从另一点可以反证，二手房市场成交量大量下滑，原来买旧房买新房，现在先不买新房，那旧房就不卖了。所以这一部分人出现这个情况。对于这一部分人的住房能力，我们不能低估。现在很多人一讲，就讲所谓房价收入比，这是联合国提出的一个概念。实际是讲，中等收入阶层他的房价收入比，并不是讲所有的平均的。因为穷人根本买不起房，他跟你讲房价收入，没有意思。所以是讲，中等收入者购买合理条件下的住房收入比。
现在很多学者，一讲住房收入比，就说中国住房收入比太高，这对于没房户是对的，但是对于改善型住房户是不对的，在国外也不能这么算。因为他原来有房子，房子本身就是一个财产房价收入比的时候，不算它能行吗?所以要算，必须要把新房的价钱减掉原有房价的钱，这个房价是和他收入的比。在这样的情况下，有很多人是有购房能力，尽管他原来的房子面积小，可能不那么豪华，但是一般这种房子的位置都比较好。像在北京这种当年的房子都在三环以内，他的二手房卖出去，如果搬到三环以外买房子，相对这个价格差就比较大。这就是说他真正要付出的钱，就比较少!
所以，这种改善性住房的人，我认为这一部分的需求是我们下一步应该考虑的。现在我们是不准买第二套房，第二套房提高利率，提高到1.1%，甚至还要收房产税。我认为是不是可以这样考虑?就是说，你要买第二套房，对于改善性住房而言，要把第一套房卖掉，这当然得有一套程序，你在银行要证明，第一套房要卖掉，第一套房经过价格评估是多少。银行按照你新买房价格减掉原来买房的价格来算贷给你的款，而这个贷款不要提高利率，要按正常利率贷，这样能解决部分改善性住房的需求。不然的话，如果不考虑这个问题，实际上是增加了这一部分人买房的负担。这一部分人受到改善性的需求，又是在需求中占比较大的一部分。很可能房价掉到一定程度，这些人一看，值得买了，他就去买，又会使房价往上推。所以这些人的需求，要做很好的解决。
今天给我的时间是半小时，我的时间到了。今天我在这儿给大家讲到了购房的重要性，在近期是我们国家的支柱产业。第二我们住房问题的解决不能全部依靠政府，是要依靠政府这只手和市场这只手，依靠保障房和商品房两条腿推进来解决这个问题。第三是从长远来看，房价总是会波浪式的前进，螺旋式上升。所以短期内遏制房价过快上涨，甚至房价短期下跌，凑到一起，从长远来看能够看到这个趋势。
从政策的优先顺序来看，首先保障中低收入、和低收入无房户的住房困难，这是政府的职责。第二是要对确实无房的又不够保障条件的人，给予一些优惠政策的支持，让他们能够买得起房，或者降低他们住房的负担。重庆提出了六七年，可以让他买得起房。我想这应该可以做得到。第三是要考虑当前有不少为改善性住需求的人，对于这一部分人的需求，我认为应当采取合理的方式。也就是说，他一定要卖掉他原有住房，以这样的方式帮助他改善。当然其他类型，比如说投资型、投机型，现在我们都不赞成，都是要限制，要从金融的手段上、政策手段上给予限制。
但是我想，中国住房在国民经济中有这么重要的作用，住房的需求起码是这十年之内会不断的增长，随着我们的城市化、随着我们国家人民收入的提高。所以关键问题是使我们房地产业健康成长，房价过快上涨在一定程度上不仅对消费者不利、对生产者也是不利的。所以一定要看到这样一个问题，要通过大家认真学习和努力贯彻中央的一系列政策，来促进我们中国房地产业的健康、平稳、持续的增长。
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