出租房首选要安全 装修质量有问题可否退租
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新闻晨报 2005-10-28 10:28
装修质量的好坏，直接影响居住其中的人正常生活，不论是自住还是出租，装修质量问题引起的后遗症，是产生邻里或房东和租客纠纷的理由。比如，租了房子，却发现异味难闻，找来检测机构检测后，证明是甲醛超标，可以退租吗？又比如，租下的房子，居住后发现水斗漏水，生活不便，是否也可以成为退租的理由？再比如，邻里之间，由于装修问题或水管质量等原因，楼下滴水，是否一定要把修复的施工现场放到楼上？这些生活中经常遭遇的问题，真正碰到了怎么办？当然是先协商，协商不成，也可以到法院找说法。本期我们精选了2个有关装修问题引起的纠纷案例，给大家进行分析。静安法院的李鸿光提醒，物业管理部门的意见，是法庭上比较重要的证据，千万别忽视哦。
租房甲醛超标返还租金获准
两位租客承租他人装修簇新的房屋，但入住后即感到人体不适，经委托有关机构检测室内空气中游离的甲醛释放量严重超标，不符合居住条件，遂将房东告到法院，要求退租返还3个月的租金1.65万元及检测费2200元。
2005年5月31日，陈小姐和梁小姐与本市的陶先生签订了房屋租赁合同，承租陶先生新购置的本市西苏州路某号一处商品房，签约后她俩先支付了3个月房租1.65万元及保证金1.1万元，陶先生将房屋（带家具）交付给了她俩使用。
但入住后，陈小姐和梁小姐即感到人体头昏心慌不舒适，分别于2005年8月2日、8月11日委托上海市产品质量监督检验所，对租赁的房屋内空气及家具进行检测。经检测，该出租房的主卧内空气中游离甲醛含量达每立方米0.413毫克（技术要求为每立方米含量小于或等于0.08毫克），家具的甲醛释放量为每升8.8毫克（技术要求为每升小于或等于1.5毫克）。据此，陈小姐和梁小姐向陶先生提出解除租赁合同并要求陶先生赔偿损失，双方协商未果，导致陈小姐和梁小姐于2005年9月5日起诉到法院。期间，陈小姐和梁小姐与陶先生于2005年9月8日，办理了房屋交接手续将该房屋返还给陶先生，陶先生退还了保证金1.1万元。
审理中，陶先生辩称租赁房屋内家具甲醛释放量超标，自己没有主观上的过错，但检测费过高收费不合理。作为陈小姐和梁小姐实际使用该房屋至2005年9月8日，应承担实际租金费用。
法官点评
出租房首先要符合安全居住
租赁合同双方当事人的权利义务是互为对等的，陶先生提供的租赁房屋室内空气中对人体有害物质含量及家具中对人体有害物质的释放量均严重超标，不能满足基本居住条件，陶先生的出租行为构成了违约，陈小姐和梁小姐以租赁房屋的目的不能实现为由提出解除合同，符合于法律规定，涉及陶先生主张检测费用是否过高，不属本案所审查的范围，法院一审判决陶先生败诉。支持了租客诉请。
市民将自己多余的商品房，出租给他人居住使用，客观上给部分市民或外来人员提供了拾遗补缺的作用。但是，出租房屋不能急功近利，将刚刚装修完毕的簇新房屋租给他人，如同本案中的陶先生拥有的新房和家具甲醛严重超标，检测结果污染大大超出了国家允许范围，构成了对人体有损健康的侵害，闹出官司到法院，出租人是必须承担房屋缺陷的后果。
水斗渗漏水不能作为退租理由
租客静小姐租赁了本市长寿路上的一套房屋，入住后她发现屋内的水斗、卫生间有渗水现象，卧室壁橱后面的墙上也有霉斑，以此作为理由要求退租。
2005年2月4日，静小姐与房东孟某签订《上海市房屋租赁合同》，约定孟某将自己名下的长寿路某号一处房屋出租给静小姐租赁使用，租期为1年，月租金是5000元。合同第10条违约责任约定，静小姐中途退租的，应按该房屋月租金的两倍向孟某支付违约金。合同签约当日，静支付了3个月的房屋租金及押金共计2万元，孟某向对方交付了钥匙。2月8日，偏爱干净的静小姐发现入住房屋的水斗、卫生间有渗漏水现象，卧室壁橱后面的墙上也有霉斑等问题，即与孟某联系。
2天后，物业根据孟某的报修上门查看，作出了水斗下方渗水，此问题由业主（施工队）自己解决的处理意见。因维修要到春节后才能解决，静小姐提出了解除合同，遭孟某的拒绝。2月28日，静搬离该房屋，在搬离过程中孟某赶到现场，因双方仍未达成一致意见，未作房屋交接手续。3月10日，静小姐委托律师发函，书面向孟某提出解除合同，要求孟某返还自己所付的租金和押金。但孟某的回函则不认可静的要求，引起静小姐起诉到法院，要求法院判令孟某支付违约金1万元。
房东孟某则认为，双方签订了租赁合同后，静就对居住的房屋作了验收，不存在起诉中所陈述的瑕疵，还认为即使水斗有漏水，也不是解除合同的法定条件。形成漏水的原因有待查实，也不排除属静使用不当而造成的漏水。不认可静的起诉。同时还反诉由静因单方面解除合同，支付违约金1万元。
法院观点
静小姐租赁房屋的目的在于居住，而孟某出租的房屋已通过有关部门的质量验收合格，虽然静入住后发现存在水斗、卫生间渗水，墙面出现霉斑等瑕疵，但经过维修是可以解决上述问题的，并不危及人的居住安全，不影响静小姐履行租赁合同的目的。静单方提出解除合同，并搬离租赁房屋，继续履行租赁合同已无必要，租赁合同不能最终履行的主要责任在于静一方。静是今年2月28日搬离了所租用的房屋，而孟某是在3月10日收到了静的书面解除合同信函，为此静要承担1个月的房屋租金，又因静中途退租，应以双方约定的两倍租金向孟某支付违约金。静安法院一审判决双方的租赁合同终止，但静需支付违约金人民币1万元。
水斗渗水是不能作为解除租赁合同理由的。静解除租赁合同打官司到法院，就静来说，别说租赁他人的房屋，就是自己装修一新的房屋，也总有不尽人意的地方。静的败诉关键是她主张的理由是否成立，及渗水是否影响她的正常居住使用，现在看来尽管看上去不舒服，但这瑕疵不会影响居住使用。
- 【 打印 】 【 关闭 】
- 免责声明：
本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097
