深圳楼市低迷 地产中介由夏入冬
http://www.haozhai.cn 文章来源: 深圳商报 2010-07-08 17:31
4月楼市新政以来，深圳房地产市场成交低迷，个别小中介已经支撑不住，陆续关铺，一时间，中介“关铺潮”的声音再次传来。
经过2009年的迅速扩张，深圳各大中介的规模已再上一个台阶，地铺数量位列前三甲的地产中介规模都在200家左右，如此庞大的身躯，在成交低迷佣金收入锐减8成的情况下，如何勒紧裤带过日子，但又不会对员工心理和整个行业带来太多负面影响，成为目前各大企业思考最多的问题。
节流
停止扩张调整铺位结构
首先，是停止扩张的脚步，并调整铺位结构和人员数量。
一般来说，地产中介的经营成本主要是两方面，一是地铺的租金，其次是人力成本。最直接的节省成本方法，就是关铺，但目前深圳大型中介对于这种方式比较谨慎，只是关了个位数字的地铺，并表示“不是到市场最差的时候，也不会走这一步”。例如，中联地产副总裁蒋福清表示，目前中联地铺数量在190间左右，调控以来仅仅关了两三间盈利能力较差的地铺。“目前不会扩张，因为政策调整的大势已经非常明确。”蒋福清说。
其次，地铺的租金照交，但暂停营业，重新装修，让业务员放长假，或调配到其他地铺，成为目前企业节约成本的最佳选择。不过，这类地铺的数量同样不多。据世华地产营业总经理林家乐介绍，一间铺位的租金大约在1万元～2万元／月，业务员的工资、水电费、电话费、网络广告投入、传单费等各种开支加起来，一间铺的成本大约是10万元～12万元／月，那么，暂停营业但保留铺位，一间铺每月就能省下10万元。如果未来市场回暖，也能马上重新营业，不会令好的铺位流失。
另外，某些租约到期的铺，由于租金较高，世华地产也在尝试与业主商谈能否降低租金，在续约之前店铺暂停营业。
据了解，世华地产目前地铺数量为260间，在2009年二手房的“大牛市”期间，世华地产更是以“百铺齐开”的气势成为市场焦点，也是深圳地铺数量最多的中介。林家乐说，目前该公司还有十几间已签租约的地铺还没有开业，这些都是去年年底时物色的，大多数是关外没有入伙的楼盘社区商铺，这部分地铺要等未来市场重新好起来的时候再营业。
精简人员，也是中介应对调整的一招。由于市场低迷，很多业务员两三个月都没有一单买卖成交，某些没有底薪的业务员离开了，不少地铺的业务员数量已经减少了两三成。“原来我们店有30人，现在只剩下18个。”一大型房产中介公司区域负责人说，以前公司一个地铺有三个经理，带领三组业务员开展工作，新政之后，业绩最差的经理就降职了，现在地铺只有两个经理。
中介投放的广告数量，也呈明显下滑趋势。据深圳商报统计，某大型中介新政之前平均每星期投放广告三次，但5月份之后，该中介将广告数量减至每月三次，锐减75%。
虽然经营暂时面临困难，但各大中介都在尝试多渠道开拓收入来源。
二三级市场联动，即与开发商的新楼盘合作，成为二手中介的普遍选择。在楼市低迷时期，开发商更愿意敞开门户，让二手中介带客上门。美联物业深圳营业部总经理江少杰告诉记者，由于近期个别开发商降价大力推盘，成交较好，该公司在联合代理方面也有所进账。另外，香港楼市近期仍然火爆，总部在香港的美联物业也趁机将香港的物业介绍给深圳购房者，“内地的豪客在香港买房挺多，近期通过美联代理的成交金额就有几千万元。”江少杰说。
另外，根据市场的特点，各大中介也及时调整工作方式。如由于经济形势不断好转，企业扩大规模，零售行业欣欣向荣，商铺、写字楼的售价和租金也持续向上，租赁行情较好，各中介也让业务员在上述方面集中用力，以期加大成交的成功率。
江少杰介绍说，为了弥补住宅市场锐减的收入，美联物业还打算增加专做商用物业的工商地铺的数量。“7月中旬，我们在东门和嘉里中心将会有两间工商地铺开门营业。”江少杰说，看好近期和未来商业地产的交易量。据了解，美联物业目前在深圳有地铺大约70家。
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