深圳楼市低迷 地产中介由夏入冬
http://www.haozhai.cn 文章来源: 深圳商报 2010-07-08 17:31
中介已做好最坏打算
对于下半年的楼市，各大中介清醒地意识到严峻的形势，但同时坚定地认为，只要市场还有成交，那么有实力的公司就一定能够稳健地走下去。
深圳房地产经纪行业协会副会长张文华接受深圳商报记者采访时说，目前深圳大型中介基本还处于观望状态，地铺的数量也没有急剧减少，比较稳定；但只有几家地铺的小中介倒闭较多，由于很多小中介都没有到行业协会来备案，具体倒闭的中介企业数量无法统计。“经过2008年行业的洗牌，现在很多企业做好了克服困难的准备。”张文华说。
世华地产的林家乐分析，目前小中介的倒闭潮，主要是由于去年市场火爆时，不少进入二手房领域的资本其实是抱着“捞一把就走”的心理。例如，6月份刚被并购的宝安某地产公司，只有10间分店，其老板就是房地产投资客，在宝安囤积了上百套房源，看到二手房市场佣金诱人，于是便开店，既能免费推销自己的房源，又能赚佣金。但是市场风向一变，赚钱变亏钱，便马上走人。
记者了解到，各大中介内部都已经进行了风险压力测试。深圳中原地产总经理李耀智告诉记者，如果市场低迷到公司每个月1分钱进账都没有，那么公司还有6个月的营运资金。世华地产营业总经理林家乐说，假如市场回到2008年成交最少的时期，即3000套／月，按照世华地产目前15%～20%的市场份额计算，那么世华能成交也有600套左右。
对于未来的二手房市场，各大中介仍旧充满信心。“经营压力肯定有，但我也希望在弱市中能够增加中原的市场占有率。”中原地产总经理李耀智认为，市场有波动是正常的，但未来深圳楼市将以二手房为主，这是一个始终充满商机的市场。
21世纪不动产：
今年地铺数量将扩至100家
虽然深圳大多数中介都停止了扩张步伐，并准备过冬，但也有部分中介趁机低价大肆“圈地”。21世纪不动产深圳泛城日前接受深圳商报记者采访时表示，目前地铺数量60家，今年目标是开店100家。
在21世纪不动产罗湖总部的办公室，记者看到门口张贴着一张招聘广告，“逆市扩张，舍我其谁”八个大字非常醒目。“前几天我们还刚刚签下了几个铺位，我们还会继续补充地铺，扩张的脚步不会放慢。”21世纪不动产深圳泛城总经理杨创慧对记者说，21世纪不动产今年的战略是复制北京、上海的模式——以直营店的方式快速扩张，尤其是在行业低潮期。
“前期是我们找别人商量并购，现在是别人主动来找我们。”杨创慧说，近几个月，个别中小型中介经营困难，开始四处寻求买家，并愿亏本甩卖。事实上，6月份，深圳中介市场并购案不断，首先是九龙地产收购了东方创富位于南山的10间地铺，成为了房地产新政后首个中介收购案。几天后，21世纪不动产深圳泛城又收购了民华地产位于宝安的10间地铺。
杨创慧向记者透露，最近正在和好几家公司商谈并购事宜，大多是两三家或10家地铺规模的公司，如果条件合适，就会考虑并购。不过，杨创慧也坦陈，快速地并购和扩张，在人员培训、资源整合等方面给公司管理带来了很大考验，财务压力当然也较大。
据了解，“21世纪不动产”的品牌来自美国，2000年开始在中国正式发展特许加盟，目前主要在北京、上海和深圳做直营店，2010年初赴美国上市，融资8700万美元。曾于2007年和2008年楼市低潮期间，在北京和上海逆势扩张。
记者了解到，深圳各大中介目前对于整体收购并不“感冒”，因为地铺位置容易重复，中原、美联等虽然也有趁低吸纳的想法，但都强调铺位地段要非常好才会考虑。
6月房价整体松动 下半年成交难回升
无论是观望或逆市开铺，深圳各大中介对于下半年楼市前景的看法基本一致，即银行政策严格，成交难以明显回升，房价止跌的可能性较小。
根据21世纪不动产深圳泛城对国土局的监测数据，6月深圳新房共成交1887套，虽然环比5月有所上升，但与4月新政之前相比，成交仍然处于低点。6月深圳二手房成交量为7606套，环比大跌37．98%。
价格方面，深圳房价进一步下探。根据6月中原（深圳）领先指数，全市六区175个样本楼盘成交均价为17377元／平方米，环比下跌2．40%。其中，82%的样本楼盘价格相比前三月均价出现下跌：约4%的样本楼盘跌幅大于10%，15%的样本楼盘跌幅在5%～10%之间，有63%的样本楼盘跌幅在5%以下。
深圳业内专家认为，银行严格执行“认房又认贷”的新规，是导致此轮调整的最大“杀手锏”。美联物业深圳营业部总经理江少杰表示，除了目前的银行政策，下半年可能还有“阴阳合同”取消、加息等不确定的利空消息影响着消费者心理，下半年的成交量将持续低迷，中介的经营也会更困难。中原地产总经理李耀智认为，与2008年调整期不同，当年政策出台半年后房价才松动，但今年开发商近期已经开始降价，反应较快，影响业主也跟进，目前楼盘降价的幅度为10%～15%左右，下半年普通住宅成交或许将有所回升，但幅度应该不会太大，价格也将进一步有所调整。
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