沪上多幅高价地块规划浮出水面
http://www.haozhai.cn 文章来源: 商报 2010-07-16 13:02
近日，商报记者注意到，去年年底和今年年初曾以较高价格出让、并一度打破区域成交纪录的多幅经营性用地（包括仁恒徐泾地块、保利临港新城地块、龙湖嘉定新城地块等），纷纷公布了各自的初步规划方案。当前，在土地出让制度日渐严格、房地产市场整体行情低迷的形势下，开发商也不得不赶在“时间节点”按时启动高价地块开发建设，囤地已经不再现实。
仁恒徐泾地块拟建小高层
今年2月11日，在华侨城以70．2亿元总价拿下苏河湾首幅地块的同时，2010年第2号公告中的徐泾镇徐盈路东侧Ｂ4－01地块也以高得惊人的价格出让。
徐盈路东侧Ｂ4－01地块位于青浦徐泾镇中心位置，出让面积约13．69万平方米，容积率1．8，总建筑面积约为24．65万平方米，挂牌起始价为7．1975亿元，粗略估算，起拍楼板价仅2920元／平方米。当时，地铁2号线西延伸段即将在3月试运营，徐泾板块交通可得到大大改善，再加上大虹桥的发展前景的预期，这幅底价尚不足7．2亿元的住宅用地吸引到仁恒置地、万科(000002,股吧)、龙湖、招商等在内的12家企业申请竞买，竞争十分激烈，早在挂牌报价阶段，就出现了10轮报价，徐盈路地块的挂牌报价在开标前已经飙升到29．34亿元（已经较底价翻两番），当时楼板价就已达1．19万元／平方米。面对这一高价，仁恒置地、万科(000002,股吧)、龙湖、招商4家巨头还是希望进入现场竞价进一步“厮杀”，它们的书面报价全都超过了30亿元，最终，仁恒置地旗下的上海仁恒杨浦房地产有限公司携手和美投资以38．2亿元的报价傲视群雄，较第二报价高出了整整2．5亿元，较底价更是翻了两番，成交楼板价达到1．55万元／平方米左右。而这一价格已经与当时青浦城区的公寓房售价持平。
据商报记者了解，仁恒置地在拿地之初曾表示，看中徐盈路地块就是基于对大虹桥地区未来发展前景的充分看好，将来可能在徐盈路地块建造其一贯擅长的精装修国际化社区，从而作为虹桥商务区的配套住宅。相隔5个月时间，徐盈路地块的初步规划就已浮出水面，商报记者从一份公开发布的报告中获悉，徐盈路地块将由项目公司上海仁恒虹桥房地产有限公司负责开发，主要建设24幢16至18层的小高层及高层住宅楼，另有一幢会所以及地下车库等，整个项目的总建筑面积将达到约32．27万平方米。
事实上，早在徐盈路地块的出让合同中，出让方就设置了较高门槛，其土地出让价款要求在合同签订后60天内一次性付清，且合同签订后1年内必须开工，并于3年内竣工。
在商报记者看来，虽然当前上海楼市整体成交低迷，但是迫于较为“严格”的开工时间限制，徐盈路地块也不得不“尽快”启动开发。
龙湖保利纷纷披露规划
在仁恒徐泾项目开始启动的同时，商报记者注意到，保利地产(600048,股吧)和龙湖地产在去年底高价竞得的临港新城地块和嘉定新城地块也纷纷披露了初步规划。
去年12月，2009年84号公告开标，其中，出让面积约14．17万平方米的临港新城中心区一期建设区ＷＮＷ－Ｃ5－05地块被保利地产(600048,股吧)拿下。这幅地块的挂牌起始价仅为3．5706亿元，粗略估算，起始楼板价约为2520元／平方米。通过一番现场报价，最终，保利地产旗下的上海保利建锦房地产有限公司（保利·海上五月花的项目公司）以11．98亿元的报价、高出第二报价1．3亿元的绝对优势，击败了其他7名对手，竞得了这幅住宅用地，溢价达到236％，成交楼板价为8454元／平方米。当时，临港新城在售新盘滴水湖馨苑的均价不过在8000元／平方米左右，保利地产拿地的楼板价已经超过了周边楼盘价格。
如今，保利地产的这一临港新城项目披露了初步规划，保利地产将在这幅占地面积14．17万平方米的住宅用地上建设106幢4层住宅楼、5幢14层住宅楼和1幢3层高的会所建筑（内设菜场、室内泳池、居委物业和老人活动中心等），另有2个地下停车库，整个项目的总建筑面积将达到19．37万平方米。
同样是在12月中旬，龙湖地产通过招拍挂方式，以17．2888亿元的高价竞得了当年85号公告中的商住办用地——嘉定新城Ａ15－1、Ｂ05－1地块，较底价3．3464亿元溢价417％，粗略估算，成交楼板价高达1．2万元／平方米左右。记者从一份公开发布的报告获悉，龙湖嘉定新城项目地块似乎也已进入规划报批阶段，整个地块项目将主要建造成3层的围合式花园洋房、3层的联排住宅、18－27层的高层住宅和27层的ＳＯＨＯ办公楼，其中沿白银路两侧的高层住宅底层将设商铺，而ＳＯＨＯ办公楼的1－3层还设有物业、居委会、老年活动室、便利店等配套的公共服务设施。
记者手记
开发商不敢高价拿地之后再囤地
自从4月中旬中央发布一系列房产调控政策以来，上海房地产市场立竿见影进入“急冻期”，成交量不断萎缩，当前并不是地块项目大规模开工的好时机。然而，随着新一轮土地出让的严格执行，开发商也不免受到规定开工期限的制约，不得不尽快启动项目开发，高价拿地之后再囤地，已经成为历史。
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