逆势中豪宅难凭价格制胜 天时、地利、人和缺一不可

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 上海中原研究咨询部　　 2010-07-19 16:49

      近期关于“三套房”松绑的争论急剧升温，政府相关部门紧急齐声表态“现有楼市调控政策没有变化”，但在实际执行层面，第三套房曾经的信贷暂停已经解冻，不论首付款还是贷款利率都较第二套房有大幅提高。政策执行端的摇摆无助楼市回暖，近期豪宅市场交易仍显低位徘徊。
      据上海中原研究咨询部监测数据显示，近两周（2010.6.29~7.12，以下简称“本期”）豪宅市场成交面积0.51万平方米、27套房源，环比前两周（2010.6.15~6.28，以下简称“上期”）面积下降5.45%、套数增加17.39%。其中，公寓类产品成交面积0.43万平方米、25套房源，环比上期面积减少3.27%、套数增加19.05%；别墅类产品成交面积0.07万平方米、2套房源，环比上期面积减少16.36%、套数持平。
      但相同市场背景下，不同类别的豪宅命运各不相同，交易个案现“冰火两重天”态势。位于花木板块的“香梅花园”凭借花木地区一手豪宅“独苗”的地位，继续保持旺盛成交，以13套的销量卫冕近两周成交首位。而位于打浦桥板块的“香港新世界花园”成交量却始终低迷，近两周仅1套成交。同样是豪宅身份，香港新世界花园以5.11元/平方米成交均价比香梅花园还要低7%左右差价，但成交却天壤之别，究其原因主要有三：
      从“天时”来看，“香港新世界花园”4月17日新盘上市遭逢新政，成交势头明显受遏，可谓“生不逢时”；而“香梅花园”5月底推盘，市场正处新政已有所消化、改善性需求氛围回升之际。
      从“地利”来看，“香港新世界花园”地处南滨江板块，在售豪宅栉次鳞比，南有“绿地浦晖国际中心”、北有“华丽家族汇景天地”、左有“尚海湾豪庭”、右有“绿城黄浦湾”、“外滩九里苑”，可谓“四面围城”；而“香梅花园”位于依托世纪公园的后起之秀“花木板块”，“星河湾”售罄后该板块豪宅公寓严重稀缺，大浦东概念日益兴起，未来成长潜力仍奇货可居。
      从“人和”上来看，“香港新世界花园”主力户型为85~250平方米的一房至四房，产品类型多样客群定位模糊；而“香梅花园”历经前四期人气逐步积累，营造成高档宜居文化社区气息，且后期“王座”推出景观稀缺产品吸引了较旺人气。上海中原研究咨询部经理龚敏表示：豪宅除了地段、品质外，品牌及人气也相当重要，相对来说10%的差价对他们影响不大，由于豪宅客户多为境外人士，其共同特点就是喜欢群居，朋友介绍朋友购买方式颇多，这也是豪宅要么交易不甚理想，要么热销的原因之一。

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