原本中了“楼市参与奖” 不料经历耗时两年退房

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 上海楼市　　 2005-10-31 13:21

2003年上海房价开始明显上涨。就在2003年初的时候，上海市民张先生和妻子廖女士看中了上南路3058弄银马苑的一套房子，并且掏钱将它买了下来。按照常理来说，张先生等于中了个不大不小的“楼市参与奖”。可是两年过去了，他仅仅得到了开发商退回的首付，还搭上了打官司的精力。在旁观者看来，有人甚至觉得他“过于较真”、损失了赚钱的机会。一切源于开发商对小区的规划变更，以及由此带来的退房、无法退房的纠葛。

起因：规划变更协议退房2003年2月23日，张先生和开发商签订了房地产买卖合同，以总价598982元购买了位于上南路3058弄银马苑1号的一套五楼普通商品房。首付款179982元是在当月28日支付的；剩余的419000元办理按揭贷款。由于发展商和一手贷款银行间的协调之故，按揭手续过了半年、到2003年8月才办完。但如果不是开发商变更了小区设计，张先生的购房经历还是会和这段时间买房的大多数业主一样轻松而愉快。问题出在房屋景观上。这套商品房原来的景观是：窗外能看到小区的花园。买房的时候销售人员明确承诺房子有此花园景观，但在小区建设期间，经常去看工程进展的张发现：开发商更改了规划设计，导致房屋朝向随之改变，他看不到花园景观了。发现自己的房子没有景观之后，张去找了开发商很多次，直到后来提出解除合同。这对夫妻是本地人，法律意识很强，也有点“较真”，在房价上涨、大多数人只要赔偿不要退房的时候宁愿退掉没有景观的房子。根据双方签署的房产买卖合同第一条之约定，张先生主动提出了解除合同的要求。此时房价还在猛涨，房子卖得很好，开发商也就同意了张的要求。2003年8月间双方约定：开发商同意解除合同、退房，并承诺在45天内退还全部款项并支付违约金。张先生并没有提出赔偿房价上涨的差价。值得注意的是，变更设计导致根本性的解除合同需要有欺诈情节才能赔偿。现在上海市的合同里大都有一条：变更小区平面布局或者设计，一般约定按照房屋总价的 0.5% 赔偿。这是行业内的惯例，想要更多的赔偿就不能私了，而要经过评估才行。到这一步，张先生虽然愿意蒙受房价上涨期的一定损失，但如果不是“节外生枝”的话，双方的“私了”也不会演变为官司，更不至于一拖两年。

一波三折：问题房产无法撤销开发商45天之内没有退钱。

原因是：由于“种种原因”，这个项目是接手的楼盘，其土地是冻结的！因此虽然办理了银行按揭，张先生的房产却无法办理撤销变更手续。

发现房产被司法冻结、无法注销之后，张进退两难：既然无法解除合同、开发商也不退钱，他转而要求继续履行合同；结果开发商又不同意继续履行。

2004年他起诉到法院，把上海银马房地产发展有限公司列为了被告，要求确认退房协议无效，但法院又驳回了张的诉请。

“因规划设计变更，购房人可以根据约定提出解除合同，但应当充分注意解除合同的法律程序，严格遵循购房合同约定的合同解除条件。购房人必须在解除合同中明确约定购房人已经支付首付款返还的具体时间及方式。”北京市广盛律师事务所上海分所的李莉律师表示，“双方必须确认合同解除后配合注销预告登记等的程序。如因一方原因无法解除，有权解除合同的一方应当有权根据市场状况选择是否恢复合同继续履行。”

在这个案例中，当事人不太了解怎么写有利的退房协议。约定“45天之内退款、办好手续”其实很含糊。打官司的时候开发商的律师辩称：应该是当事人到房地局把房子退了，我们才退钱给他。事实上这本来就是双方配合的问题，而且房产无法撤销的责任不在业主，而在开发商。在张看来，开发商利用自己缺乏房产经验的劣势，在长达一年多的时间里，占用自己已交房款179982元拒不退还。由于开发商的过错造成此房产被司法冻结，预售登记根本无法撤销，自己多次向有关部门申请办理注销手续，但至今未果，而开发商则以预告登记未注销为由拒不退还原告方已经支付的购房款。对于购房人而言最为关注的是首付款、赔偿金是否可以如期退还，因此，律师建议购房人在签署解除合同书面文件时，应当将款项归还时间明确，另外，如果已经归还按揭贷款的，还可以依法提出由开发商补偿归还按揭贷款期间的利息损失；一般而言，发展商可以先行退还购房人首付款三分之二款项，待房屋按揭贷款取消、房屋预告登记住注销后再行支付购房人余款。

结局：退原款、返还利息来来回回就是两年。在这场官司中，虽然张先生没有签下有利而清晰的退房协议，但是很有法律意识的他主动申请了“财产冻结”，这一着使得无法撤销、已经签了退房协议的房产始终在他的名下，开发商眼看着房价上升却无法出售，能赚的钱也赚不到。开发商的态度是：我退钱给你；但是既然你去告我，我就不退钱给你。双方就这么拧住了，相互“摒牢”。业主拿不回钱又无法继续交纳按揭还款，开发商也无法收回房产出售。僵局如何打破？到了2005年，张先生委托了北京市广盛律师事务所上海分所的李莉律师，希望打赢这场旷日持久的官司。值得注意的是，和“第一轮”的律师不同，李莉律师提出了新的诉求：直接要求开发商赔偿差价。

张先生再次起诉开发商，要求对方返还已付购房款并赔偿经济损失。他的理由是：被告方直至原告方起诉始未退还原告方所交购房款，造成了原告方经济困难；同时原告方2003年所购买的系争商品房每平米单价已经上升了两千多元，原告方用同样的60万元价格已无法在2005年此地区买到相同品质的房屋。据此，张要求开发商赔偿经济损失。“我们认为当事人的损失太大了，既不退钱、合同又无法履行，责任是开发商的，因为你有义务告诉消费者土地的状况。”李莉认为，“景观设计的变更解决方案除了退房，还有一种可能，就是替代履行。既然给不了我这个景观房，那就给我另外一个类似楼层、景观的房子。我们在北京打成过这种案子，最后开发商就是更换了一套相同品质的房屋。法官认为这也是属于履行合同的一种方式。”开发商当然不愿接受这种要求。结果是：法院判决最终确认被告方返还原告方已经支付的首付款并支付延期返还期间的利息。但是由于原告方在解除合同过程中未及时取得相关证据，对于原告方的其他赔偿诉讼请求未予支持。不难理解的是，在漫长的诉讼过程中开发商和业主的感情降到了最低点，彼此都相当地“公事公办”。法院判决下来后，张先生一个人去拿钱，他被拒绝了，理由是：“如果你老婆(共有人)不一起过来，我们就不给钱。”