沪深豪宅降温 京豪宅逆市上扬
http://www.haozhai.cn 文章来源: 搜房网 2010-07-21 09:45
上海、深圳豪宅市场在调控后价格出现明显下降。相比调控前，目前上海一手豪宅均价下降了13%。在深圳二手豪宅市场上，投资客低价甩盘的现象屡见不鲜。但在北京，由于豪宅的稀缺性，一手豪宅均价却逆势上涨。
深圳
投资客当道 二手豪宅甩盘不断
楼市调控开始后，深圳的豪宅市场受到的影响很大，主要是因为深圳豪宅市场随处有着投资客的身影。深圳豪宅研究专家吴茂萍表示，凭借多年的市场经验和观察来看，深圳豪宅市场从2008年到现在这段时期，投资客所占的比例至少超过30%，而个别楼盘，投资客的比例更高。
日前有机构针对深圳豪宅市场的调查显示，深圳星河丹堤在二手房市场放盘的有九成是毛坯，除了普通投资客外，还集中了多数业内炒家，业内炒家主要是开发商和中介高层。而另外一个豪宅项目圣·莫丽斯至今入住率很低，一期入住率在50%左右，但是二期不到20%。
在楼市调控开始后，投资客疯狂的深圳豪宅市场迅速冷却，成交量大幅下降，成交价格也出现了明显下调。
监测数据显示，4月份，深圳一手豪宅市场成交5.8万平方米，到6月份已经降至0.9万平方米。降幅达到84%。而成交均价也出现明显下降。4月份，深圳一手豪宅均价为43063元/平方米，到6月份已经降至40370元/平方米，下降幅度超过6%。
而二手豪宅市场则更是甩盘不断。在5月底，中原大梅沙店的张姓员工就曾向记者介绍到，东海岸一套213平方米的联排别墅现在售价为880万，而在上个月该客户的报价是1200万。
吴茂萍也向记者透露，水榭山的一套222平方米豪宅，近期以1180万成交，每平方米只有5万多，这个价格相当于回到了2008年开盘的价格，相比该楼盘现在的售价差不多每平方米降了3、4万。在二手豪宅市场，这样的跳水价格屡屡出现。
“豪宅投资的资金占有量是很大的，许多投资客都是需要资金快速滚动，而当市场遇冷，难以出手之时，不少投资客会有资金压力，现在只有通过大幅降价来快速出手。” 吴茂萍表示。
上海
降价促销 一手豪宅价降13%
统计数据显示，从4月份楼市调控开始后，上海一手豪宅市场量价齐跌，并且出现逐月下降的趋势。
成交量方面，4月份，上海市豪宅成交量为7.4万平方米。而到5月份，受楼市调控的影响，成交量骤降至3.02万平方米，环比降幅达到60%。到6月份，成交量继续滑落，降至2.44万平方米，环比再降20%。相比4月份的成交量，已经大幅下挫了68%。
目前7月份的成交量有进一步下降的趋势，截至7月7日，上海市豪宅成交量仅为0.52万平方米，按照这个趋势，7月的成交量很可能还会低于6月份的24.44万平方米。
成交价格方面也是逐月下降。4月份成交均价为71503元/平方米，5月份微跌至71127元/平方米，6月份大幅降至65196元/平方米，而目前7月份的成交均价进一步下挫，降至62439元/平方米，这相比4月份的均价，降幅已经达到了13%。
而如果从个盘来看，豪宅价格松动的迹象则更为明显。记者从上海房地产交易服务网看到，6月底上市的华丽家族报价66800元/平方米，实际成交的18套房源均价只有49296元/平方米。
“调控开始后，许多豪宅楼盘出现了零成交，所以现在很多开发商也开始以积极的一对一议价方式，将意向买家吸引回谈判桌前。”分析师薛建雄透露，目前不少投资型买家则能以均价7折的水平买到一些较差位置的房源。总体来说，议价空间在10%~20%之间。
北京
项目稀缺 价格逆市上涨
北京豪宅却凭借项目稀缺性以及自主需求居多的特点，在调控后价格仍然逆势走强。
监测数据显示，4月份，北京一手豪宅市场成交量为4.96万平方米，而到6月份降至1.78万平方米，降幅达64%。但豪宅的成交均价却逆势上扬，4月份成交均价为63788元/平方米，到6月份却上涨至65324元/平方米，环比微涨2%。
北京中原三级市场研究部总监张大伟表示，“本次楼市调整主要影响的是投资需求，而超高端商品房市场，部分为自住的改善性需求，这部分购房者依然入市。这点完全不同于上海和深圳市场。”张大伟表示，北京豪宅市场的地段位置比较优越，大部分为3环内的地段，对市场来说属于稀缺资源。所以豪宅市场价格的调整将落后于商品房市场。
而随着楼市调控的进一步深化，北京豪宅市场也明显酝酿着价格调整。张大伟表示，调控开始后的第二季度，开发商刚刚回笼了不少的资金，上市公司的半年报表也比较好看，所以没有降价的动力。但到了下半年，在资金压力和业绩报表的压力下，北京豪宅价格也将出现明显的下降。
目前北京二手房的买卖双方心理价差继续拉大，这导致成交周期由原来的2-3天，延长至20天以上。7月20日，北京中原地产发布的报告指出，目前二手房成交周期为以前10倍，这加大了楼市进一步下探的可能，预计房价可能出现二次整体性的下跌。
据统计，7月以来北京二手房出现非常明显的价格降幅放缓现象，目前二手房的均价为18140元/平米，环比6月上半月18340元/平米的均价仅下调了1.1%。
“虽然价格基本平稳，甚至有个别区域有轻微的上涨，但成交量则继续保持了下调趋势，依然处于调整期。”北京中原地产张大伟说。
据分析，近日住建部、银监会、央行等部委明确表态继续执行新政，以及二套房贷认定政策从严，使得很多购房者继续大幅下调心理价位，观望气氛愈浓。
与此同时，记者注意到，随着宏观调控政策的深入，北京房地产市场供应出现了非常明显的趋向郊区化。据统计，6月以来，北京市取得预售证项目为21个，其中属于城八区的项目仅为6个，供应量仅为2188套。“这也使得市区内二手房价格跌幅放缓。”张大伟说。
报告预测，今年上半年楼市触底仅仅只是阶段性调整，在下半年新增供应将加速入市的压力下，住宅项目将会陆续降价，从而形成第二轮下跌。据预测，此轮房价降幅可能在15%至20%。
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