促成交易一方反悔 居间人究竟该不该拿佣金

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 房地产时报　　 2005-10-31 13:37

许多二手房买卖中房产经纪公司接受卖方书面出售委托后，利用门店挂牌、网上挂牌、报纸广告等宣传方式替卖方找到合适的买方，通过《购房意向书》、《出售确认书》或买卖双方及房产经纪公司三方签订的《房屋买卖居间协议》、《房地产居间合同》等方式将房屋买卖的标的物、价格、付款方式、付款日期、交易日期、交房日期、违约责任、解决争议的办法等房屋买卖合同的主要内容达成一致意见，并经双方签字确认及卖方收取买方一定的购房定金后，由于买卖双方中一方反悔或双方协商解除房屋买卖关系却无法拿到佣金。其中一些房产经纪公司也试图通过诉讼方式向买卖双方追讨，但在目前的审判实践中，却很难得到法院支持。法院一致认为，房产经纪公司没有促成买卖双方签订正式的房地局拟制的格式《上海市房地产买卖合同》，居间服务尚未成功，就无权收取中介佣金。
　　
笔者认为，目前法院的这种做法值得商榷。因为根据《合同法》第426条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，而这个居间人促成成立的“合同”，不应该是特指的、某一形式的合同，如房地局拟制的格式《上海市房地产买卖合同》，而应该是泛指的，只要是经过买卖双方要约、承诺协商过程订立的具备房屋买卖合同主要内容的相关合同或协议，并且买方已支付购房定金，都应该认定为房产经纪公司已促成买卖双方订立房屋买卖合同，应维护房产经纪公司合法收取佣金的权利；而对于那些虽收取定金，但尚未明确房屋买卖合同主要内容的，应认定房产经纪公司尚未促成买卖合同成立，但根据《合同法》第427条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”

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