土地市场降温 开发商巨头瞄向二三线城市
http://www.haozhai.cn 文章来源: 搜房网综合整理 2010-07-22 10:12
降价的土储逻辑
专业机构通过对代表性房企的土储结构及与之相应的开发模式的系统调研发现,决定房企降价动力和降价幅度的主要因素,并非市场行情,而是企业的土地成本和土地开发节奏等因素。
据公开数据统计,目前万科等十家标杆房企的平均土地储备,相当于7年的销售量,总体上并不缺地,但各家企业的差异较大。
其中,万科的土地储备一直维持在3至4年左右的销售量水平,存货周转速率较为稳定,其“滚动开发模式”需要通过快速销售回款以增加土地储备,因而成为标杆房企中率先展开降价的企业。
通过对十大标杆房企近3年土地储备与销售规模的特征分析,大体可将其分为低土地储备型企业与高土地储备型企业两类。
“高储备型企业的代表有复地、招商、绿城、雅居乐、中海等,这类企业由于自有土地量较充足,对于购地的迫切性不高,对于销售额的敏感度相对较低,只要资金链仍可维持,便可承受缓慢销售的风险,降价需求并非迫切,而弊端则是由于在建项目成本较高,对于企业资金链有所影响,成交量长时间萎靡后仍需降价套现。”中原地产的监测报告指出。
复地、招商属于其中销售量较低型企业,市场调控后期自有资金来源较为有限,而大量的待开发工程仍需资金支持,有动力相对提前降价,以谋得企业的稳健运营。这两家公司另一个共同点是各自有国企背景或母公司注资的优势,下半年在资金方面不会存在严重短缺,风险相对较低。
而绿城、雅居乐、中海为高销售型企业,项目分布区域广、数量多。整体市场遭遇寒流时,可通过局部城市,或个别项目的价格调整来换取部分开发资金,它们对于价格的敏感度相对较低,不会出现大规模的全国性降价。
万科、保利、金地、富力、华润等则属于低储备型企业,素以追求快速开发快速周转为特点,后续的扩张资金需求迫切,对市场的变化敏感度更高,因而可能率先出现降价。而从目前市场表现来看,万科、保利已出现部分项目的打折活动,并取得一定效果。
程澐指出,下半年,伴随供应量的增加,土地市场低地价所带来的利益驱动,低储备型房企有望率先进行全国性实质性的价格调整。
三季度是购房良机
除降价的必然趋势和房企土储成本基础上的降价空间的两大关注点外,切准降价的时间节点,同样是业内极关注的。
“第三季度或成购房好时机。”7月18日,台湾著名房产专家蔡为民在融科智地举办“走进生态崇明——开启托斯卡纳庄园式别墅新生活”论坛上的观点,代表了在场多位业内专家的判断。
蔡为民指出,第三季到明年第一季之间应该是价格进入到新政房价下滑之后的稳定状态,10月1日是比较明显的决战点,开发商愿意把价位合理下调,需求者会接受调低15%上下的价位。
“从目前的市场情况来看,调控的第一阶段目标已基本实现。”程澐分析,下半年主要城市的二手房市场将会是一个量价交换的缓慢复苏过程。
普遍的共识是,今年下半年将迎来潜在供应的高潮期。“若按2009年全国商品住宅投资额增长率18%预计,2010年十家标杆房企新增供应面积将达到2034万平方米以上。”中原地产的半年度报告披露。据推测,十家标杆房企今年新增供应面积至少将达到2000万平方米。供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。
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