调控寒风吹透高端楼盘 城市别墅相对“抗冻”

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 上海中原研究咨询部　　 2010-07-27 16:45

      楼市新政自09年底布局至今半年有余，“新国十条”更是激发楼市的“百日巨变”。4月份以来，上海别墅市场交易量每日愈下，成交价格居高持稳。随着第一波政策重拳被市场消化，房价阶段性筑底业已基本达成，楼市转入深层僵持。部分潜力板块集稀缺性挖掘、产品品质附加、区域远景向上等多重价值融合，在楼市寒潮中表现出一定的抗压性，其中城市别墅产品更有望成为下一波交易向上反攻的突破点。
      三林板块受益于上海世博会，板块内市政配套完善、城市交通提升很快，区域居住价值大幅提高。目前板块内公寓楼盘所剩无几，目前在售的几个经济型别墅案例吸引了购房者眼球。如板块内标杆楼盘“湾流域”，毗邻轨道交通6号线华夏西路站点、中环线外侧，交通地利优越。一期房源已于去年6月交房，5月12日又推出12套位于社区中心排的联列别墅。该批产品在户型规划上突破尺度，12米的面宽成为该案一大亮点，另附带约70平米地下室，约30平米露台空间，并加入双车为设计全新理念，属区域内相对稀缺的优质城市别墅产品，持续供应也有效维系了该项目的去化节奏。
      从市场走势来看，从09年底10年初的量减价升至“新国十条”后的量跌价滞，“湾流域”至今已在市场低谷徘徊半年之久，成交量价呈现小幅回升态势。
      09年底房地产政策导向开始掉头，08年底出台的系列救市措施大部被取消，土地、财政、税收、金融等环节明显收紧。别墅市场上升东风突遇寒流，“湾流域城”09年9、10月份连续两月保持7套以上月度销售量下滑至11月份的2套，成交均价仍保持在3.98万元/平方米高位。
      今年年初，价格延续09年增长惯性，2月月度均价高达4.72万元/平方米，但交易量受政策及周期性因素制约仍处低谷。至4月份新政出台，微弱反弹迹象即被扼杀于襁褓之中，价格由3月份的4.03万元/平方米大幅下降至3.12万元/平方米，成交量也由3套锐减至1套；5月份价格始探底回升，月成交量亦恢复至3套，但6月份“二套房标准”出台后，新政严控下成交量价再度下滑至1套、3.94万元/平方米，至策预期相对稳定的背景下，该案7月5日、14日及16日成交量累计增加至3套，价格亦回升至4.01万元/平方米，量价摇摆现象有望得以扭转。
      虽然此次宏观调控政策基本持续了半年余的时间，较以往“先打后拉”的形势大为不同，而改善性需求客户历经多次调控后，受经验性判断仍不免受观望情绪左右，对后市房价预期也一度产生动摇。相对城市公寓而言，城市别墅拥有更多的生活空间和自然资源；而相对偏远的郊区别墅而言，城市别墅依托便利的就学、医疗和购物配套商圈，显然该类产品得以受成长中的城市新贵看重，更满足他们对于新的生活方式的完美追求，由此该类产品才得以在整体市场低迷中率先脱颖而出。
      上海中原研究咨询部经理龚敏表示，城市别墅尤其是经济型城市别墅有望在此轮政策影响下率先走出困境，目前严厉的信贷政策其实是对公寓类购买者造成实质影响，搁浅其购买时间，而对于具有一定经济势力中产阶级来说地段、交通，生活配套等综合因素通盘考虑，当价格出现一定回落时并不排除其反而会积极跟进。

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