王英伟：哪有泡沫
http://www.haozhai.cn 文章来源: ft 2010-07-28 10:29
中国人大代表王英伟(Wilfred Wong)曾帮助筹备1997年香港回归的工作，是亚洲一位颇具影响力的房地产人物。他是总部位于新加坡的地产投资公司太平星集团(Pacific Star Group)的大中华区执行主席。采访在香港进行。
问：王先生，让我们从香港开始吧，这是一个存在巨大房地产泡沫的城市。
答：这是你的说法。
问：我这么说是因为所有的报纸都在报道这个问题。
答：确实，住宅地产的价格处于高位。但它们仅略超过1997年香港主权回归前夕的水平。香港房价一直昂贵，但我不认为这里存在泡沫。
问：作为太平星大中华区业务的负责人，你也负责香港业务。您仍在这里投资吗？
答：不。我们上一笔交易是在2007年。这里的收益率不够具有吸引力。就房地产开发而言，香港市场非常小，也非常狭窄。这里由恒基兆业(Henderson)和新鸿基(Sun Hung Kai)等一些大型参与者主宰。中国内地更令我们感兴趣。
问：但中国内地也在讨论房地产泡沫问题。
答：不能一概而论。
当然，上海和北京优质地段的写字楼数量有限，因此房价昂贵。
问：但相对于香港，内地房价较低。为什么呢？
答：它们不是国际城市，人民币不能自由兑换，为了避免人民币面临压力并防范房地产投机，中国政府仍限制外资投资房地产。换句话说，政府抑制了房价。一旦这种局面发生变化，房价将大幅上涨。
问：你认为最大的收益机会存在于中国内地吗？
答：我不会那样说。我个人认为，越南和印度等国机会最大。它们的房地产市场非常不成熟，是真正的新兴国家。最为稳定的肯定是东京、香港、新加坡和首尔的房地产市场。中国和马来西亚的发展状况介于两者之间。但不要忘记：中国内地的房地产市场仅发展了20年。那里的土地租赁体系仍不透明。土地所有权仍属于政府。
问：这也适用于欧洲机构投资者吗？
答：对于所有与政府关系不密切的投资者都是如此。如果今天出现了一个有意思的项目，明天就会有一家国有公司夺走它。要参与这样的项目非常困难。这些国有公司拥有资金，大量资金。市场的变化速度，加剧了透明度的相对缺乏。一切令人无法想象。对于养老基金等机构投资者大多漫长的决策程序而言，这个市场简直太快了。
问：具体来说这是什么意思？
答：由市政府负责的许多细节、规则和规章彼此可能完全不同，而且几乎每周都会变化。因此，如果你不是每日都深入第一线，而且关系不是很密切，就很难成功。各地法规差异非常大。
问：举个例子吧。
答：在上海，地下面积不算在容积率之内。因此，在那里你会发现5层的地下室，因为这是免费的。在重庆，由于它是个山城，地下面积是计算在内的。因此你必须知道什么算，什么不算。还有，在一些城市，一旦你完成了地基工作，你就可以开始销售或者预售。但在上海等其它城市则要等到更晚些时候。这对于现金流有着重大影响。
问：外国（欧洲）机构哪里做错了？
答：首先，许多人把中国内地视为一个大市场；他们忽视了区域差异。其次，他们只把目光投向一线大城市，即上海、北京等。其实，天津和杭州等二线城市发展甚至更快，房价也变得几乎一样昂贵。这些投资者错失了这样的机会。
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