二手房交易征收20%营业税 卖房者少赚多少钱？

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 上海名牌楼市　　 2005-11-01 11:39

今年10月11日，国家税务总局发了156号文，再度重申二手房交易要征收20%个人所得税，个人购买住房不足二年转手的，还要交5.55%的营业税，若再加上印花税、交易手续费、中介费等之后，无论是老公房和商品房出售后，卖房人上缴税费明显增加。此规定目前虽未执行，那么一旦执行后，上缴税收情况如何呢？为了使消费者能清晰的明了上交税收的种类及其数额，记者选择了两个案例进行了计算。

案例一：王先生有一套70平方米的老公房(土地出让金已付),以6500元/平方米的单价售出。所应缴纳的合理费用有：

营业税=6500×70×5.55%=25252.5元；

注：个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，而个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税。

印花税=6500×70×0.05%=227.5元；

交易手续费=70×2.5=175元；

中介费=6500×70×1%=4550元

共计：30205元(约3万元)

应纳个税=(6500×70-70×4000-30000)×20%=29000元；

注：应纳个税=应纳税所得额×20%=(销售额-住房建筑面积×4000元/平方米-补交的土地出让金-合理费用应纳税额)×20%

王先生在获得45.5万元的房款后，除去所应缴纳的约3万元的税费外，还要多付29000元的个税。实际到手的数额只有39.6万元。而如果王先生把这笔个税加在总房价上转嫁给下家，那么买家除了要付45.5万元及其他费外2万元，还要多付约3万元，算下来均价要7200多元/平方米。

案例二：朱女士有一套100平方米的商品房，购买花了60万元，卖出售价为90万元。所应缴纳的合理费用有：

营业税=900000×5.55%=49950元；

注：个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，而个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税。

印花税=900000×0.05%=450元；

交易手续费=100×2.5=250元；

中介费=900000×1%=9000元

共计：59650元(约6万元)

应纳个税=(900000-600000-60000)×20%=4.8万元；

注：应纳个税=应纳税所得额×20%=(销售额-购买价款-合理费用应纳税额)×20%

朱女士在获得90万元的房款后，除去所应缴纳的约6万元的税费外，还要多付4.8万元的个税。实际到手的数额只有79.2万元。而如果朱女士把这笔个税加在总房价上转移给下家，那么买家除了要付90万元及其他费3万元外，还要多付约4.8万元。

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在缴个税的三个优惠政策范围内，可以免征或优惠个人所得税。一、个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的收入，免征个人所得税。二、个人出售自有住房前一年内购买了新住房的，如果新购房的金额大于或等于现住房的销售额，现住房销售时应缴纳的个人所得税可以免征；如果新购房的金额小于现住房销售额，则可以按照购房金额占现住房销售额的比例，减征同比例个人所得税。三、个人出售已购公房，应纳税所得额是售房款减去住房面积的经济适用住房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。优惠体现在，其中属于被减项的经济适用住房价格，按每建筑平方米4000元计算，而实际上从单位购买的公有住房价多低于这个标准。

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