一手豪宅连续三个月交易下滑 租售两难或顺应政策降价
http://www.haozhai.cn 文章来源: 上海中原研究咨询部 2010-08-12 10:22
新政下豪宅投资泡沫日趋挤压，租金回报率跌至谷底，昔日长期出租豪宅华丽变身出售更加大市场供应量，但无奈豪宅市场成交量持续低迷僵局难解，反弹无望中已入第三季度。
上海中原研究咨询部经理龚敏表示，豪宅中随政策或市场变幻任意转换租售年代正在渐渐远去。由于目前住宅租金回报水平处于低谷，购入豪宅靠出租获取收益的心态基本绝迹。特别是在当下，吸引客户购买的理由更多来自价格优惠中所蕴含的阶段性“抄底”。新政后由租转售个案不少，实质上是增加了豪宅供应量，面临租售两难的窘境，更多的供应被逼至降价通道。
一手豪宅交易量连续三月下滑
据上海中原研究咨询部监测数据初步统计，2010年7月份本市一手豪宅市场成交面积约0.88万平方米、47套房源，较之6月份1.34万平方米、67套房源的成交量，再次下滑了34.33%、29.85%，这是4月份“份“新国十条”出台实施以来，继5月份、6月份后的第三个月交易量下挫。
中央直接公布实施“二套房”及以上首付增加、利率提高的具体执行方针，加上17日地方政府部门的紧急表态，致使部分投资人士对下半年政策放松预期的念头溃散，躁动的投资者再次陷入观望。新政逆市下，房价仍显居高不下加之投资成本增加，豪宅投资者被迫重新调整心态，将应急资金缺口的突击战转化为应对资本运作的持久战，而体现在当前楼市最大的特点之一就是新房购置步伐尤显滞缓。
相比一手豪宅投资者的主动战略调整而言，开发商却显进退维谷。豪宅的高昂价格体现在其所处的地价的预期不断上升，当短期市场预期下滑时，交易量的下滑势必延迟原定资金回笼计划。纵然是“不缺钱”，也难以抵制已逾三个月的交易严寒，但让开发商就此“忍痛割肉”实属不甘，也难以向应对深度关注楼市的巨大舆论压力。在豪宅标杆“汤臣一品”的精神鼓舞下，或许“再等一等”让不少开发商心存侥幸。部分楼盘除了原地等待外，似乎暂无妙招打破“有价无市”僵局。
投资成本高昂致使豪宅流动性受遏
从租金的角度考量，由于金融危机后发达国家遭受重创，能承受得起高租金客户大量流失，豪宅市场几乎失去了其传统的投资回报价值。以“汤臣一品”为例，目前的成交套均总价约6060万元，而其公开租赁的B栋月租金约9万~10万，暂不剔除维修保养成本等，其投资回报率最高仅为1.98%。而参照银行1年定期利率2.25%的水平来看，每套单元基本年收益136.35万元，早已大大超过其年租金收入。
从流动性的角度考量，二手交易的非普通住宅税费负担大幅增加。自2010年1月1日起，09年实施的《财政部国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》废止，这意味着满2年但不满5年的非普通住房短暂“解禁”后再次被“套牢”了。如卖方曾于07年购置1套原价3000万的豪宅公寓，计划以5000万的价格出售，若在09年出售，营业税按转让收入减去购买原价的差额征收，即支付（5000万-3000万）*5.5%=110万元，而按照2010年以后此优惠举措取消后，今年成交则需支付5000万元*5.5%=275万元，交易成本增加了1.5倍，成为制约豪宅流动性的一大重要因素。
租售转换风险难控 豪宅面临降价压力
新政下，豪宅买卖市场受挫，“转售为租”成为开发商应战方法之一，然而相对房价的节节攀升，投资回报率的连年下降，不少企业还是更倾向选择“转租为售”。
以“中粮海景壹号”为例，考虑到长期升值前景巨大而短期市场背景下销售难以突破，08年10月底中粮决定将其打造成酒店式公寓长期持有。据悉，该案当时月租金约为5万元~6万元，耐心经营终为持有者保证了一定收益，且为日后择良机“转租为售”作了最佳铺垫。09年底该案上市，即以11万的成交均价位居09年豪宅公寓成交单价首位，66套房源一售而空。
豪宅标杆“汤臣一品”也自08年5月B栋开始出租，该营销策略在当时也大大提高了“汤臣一品”的市场接受度，从而有效巩固了其他在售房源的市场价值。
转租为售”后市场风险仍难估量，新政下豪宅降价压力犹存。“衡山路41号”、“济南路8号”、“四季雅苑”等均为“转租为售”案例，他们的共同特点都是要等待市场出现绝地反弹时抛售，然而从今年市场表现来看，众多曾经靠出租来度过危难期豪宅纷纷选择抛售，说明他们对未来市场并不乐观或是对未来市场何时出现转机持迷茫态度。如“衡山路41号”，试图在去年价格高位上继续冲高，由此带来销售下滑明显，今年2月、3月、4月份仅售出1套；“济南路8号”自09年“转租为售”后，先是09年4月报价10万元/平方米，今年6月份调整为8万元/平方米起，至今仍颗粒未收；“四季雅苑”依赖稳健的价格策略维持低量成交，今年5月、6月、7月的月度交易量分别为5套、4套、7套，成交均价分别为7.72万元/平方米、8.77万元/平方米、7.78万元/平方米，从市场走势来看，较之3月份、4月份成交价格基本持平，但月均交易量大幅下滑近七成。
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