黄民雄：资产运营能力甚于财务投资

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 中国房地产报　　 2010-08-23 10:22

      拥有房地产的开发和运营经验，又具备资本运作的能力，这是丰树集团发展模式的特点。这种资产管理的模式在其首席财务官黄民雄的履历上也有所体现。加入丰树之前，黄民雄拥有超过14年的亚洲地产投资银行经验。其中10年间，他在美林公司驻新加坡、香港和东京的分公司工作，2005年底离开美林之前，他任美林新加坡投资银行部董事和主管。而丰树集团的战略转变，正是始于稍早之前的2004年。
      
      中国房地产报：丰树集团对于北京佳程广场的收购，是今年北京物业收购市场的亮点。您能否介绍一下收购过程？目前，佳程广场的运营状况怎样？
      
      黄民雄：丰树收购佳程广场的速度非常快。2009年12月开始讨论，2010年2月初就已经谈妥，收购金额为29亿元人民币。丰树集团动作快、付款快且无任何附加条件，是深受卖主青睐的原因。目前，佳程广场的入住率已由75%提升至79%。
      
      中国房地产报：丰树印度中国基金所预期的回报率是多少？根据佳程广场出售之前的公告，其2009年租金收益为2.1亿港元，按当时汇率折合约人民币1.86亿元。以丰树29亿元的收购成本计算，年回报率约为6.4%。这一收购，能否满足丰树印度中国基金的回报预期？
      
      黄民雄：丰树印度中国所预期的回报率是18%～22%。目前，佳程广场的租金情况比预期还好。而且，等一些租约到期后，在维系好大租户的同时，我们也会对佳程广场的租户进行调整。佳程广场当初的售价，比估价已经有了约7%折价。
      
      中国房地产报：丰树集团如何看待目前楼市调控下的中国市场？中国市场在丰树集团的投资比重有多大？
      
      黄民雄：长远来看，调控对于中国楼市长期健康发展是大有好处的。对于关注市场长期发展的投资者而言，是有利于其发展的。
      
      目前，粗略计算，中国物业投资比重占丰树集团总资产的7%。但是，这一数据的多少并不能完全代表投资的地位。立足新加坡市场，拓宽中国这样的新兴市场后，我们自然会加大投资中国的比例。
      
      中国房地产报：在您看来，丰树集团在中国拓展市场凭借哪些专长？
      
      黄民雄：第一，我们不仅是开发商，还是资产运营商。我们不只是把钱投资就完，更侧重于运营，这样才能给投资者长期稳定的回报。第二，我们在中国有一家分公司和两家办事处，分别位于上海、北京以及广州。这些分支机构的设立都表明，丰树集团立志于将自己的网络遍布中国。而且，虽然在中国的团队比较年轻，但是，中国团队的组成人员多数拥有非常深厚的地产行业工作经验，比如说中国首席执行官卢仕就拥有10多年的房地产开发投资经验。第三，丰树集团所拥有的众多投资基金以及REITs，这几年来已有了一定的优良业绩。目前，投资者已经相信我们可以凭借自身的资产运作能力不断扩大业务领域。比如说，以往丰树印度中国基金的投资人对于即将设立的丰树中国基金就比较感兴趣。
      
      中国房地产报：那么，丰树在西安与佛山南海区的“住宅+商业”的模式，是否会在一线城市复制？
      
      黄民雄：事实上，虽然这两个项目都在二线城市，但是，并不排除此类模式在一线城市复制。我们认为，在上海、北京这样的一线城市投资综合性项目的机会已经不多。而在一线城市的周边地区，很可能会出现这样的机会。总之，在商机以及回报率通盘考虑之下，丰树集团才会做出模式复制方面的决策。
      

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