泛海建设6年囤地时间无果
http://www.haozhai.cn 文章来源: 法制周末 2010-08-25 09:32
泛海建设深陷“囤地6年坐收200多亿元”风波,但按照泛海建设发布的公告,土地闲置皆因规划数次变动所致。然而对于平息质疑最有效的手段———信息进一步披露,无论从泛海建设还是相关管理部门,都没有明确的回复。
泛海建设的囤地究竟是有意拖延,还是政府所为,土地究竟归谁,收益归谁?这都成了一笔无人能给出结果的账。
国土资源部8月19日上午的房地产用地专项整治工作新闻通气会结束了。
泛海建设也位列之前被媒体披露出来的1457宗闲置土地“黑名单”,但此次国土资源部新闻通气会上,“黑名单”并未被提及。
《法治周末》记者在项目现场看到,北京东风乡泛海国际居住区二期项目1#、2#、3#、4#地块开发用地,在2004年被泛海建设拿下,2007年本应该竣工,却荒草丛生,被闲置达6年之久。
而在6年中,按照建筑规模粗略计算,这一地块所产生的价值从155亿元猛升至392亿元。泛海建设也因此深陷“囤地坐收200多亿元”的风波。
不过《法治周末》记者从泛海建设相关人士处了解到,这块地肯定不会被政府收回,除了1#地现在还定不下来外,另外三块地在今年年底一定会进行开发。
按照泛海建设发布的公告,土地闲置皆因规划数次变动所致。对此,上述相关人士告诉记者,泛海建设的规划调整都符合相关规章制度,至于规划变动中补缴了多少土地出让金并不清楚。
对于陷入囤地风波,相关人士表示“也觉得挺奇怪的”,而更多细节则以公告为准,作为上市公司,并不方便回答。
8月20日,记者同样询问了北京市国土资源局,对方表示“这部分业务敏感”,已经向国土资源部上报和请示,具体如何回复需要和国土资源部沟通。
6年坐收200亿元
《法治周末》记者了解到,2004年8月,泛海建设与北京市国土资源局签订土地出让合同,缴纳了全部的土地出让金,取得北京东风乡泛海国际居住区二期项目1#、2#、3#、4#地块开发用地。4地块全部为住宅及配套商业用地,其建设用地面积30.57万平方米,规划总建筑面积87.31万平方米。二期项目原约定竣工时间是2007年5月30日。
然而,截至目前,记者在泛海国际居住区看到,这块坐落在东四环旁的土地,与已经入住的一期工程仅隔一条马路,但围墙内依然荒草丛生,下雨后更是一片泥泞,并无任何开发迹象。至此,该土地已经被闲置6年。
但是6年中,这块一目了然的荒地没有得到任何部门的注意。
直到8月2日,有媒体报道,国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交与银监会,这份《有关房地产开发企业土地闲置情况表》中,北京闲置土地共160宗,总面积703万平方米,其中125宗地块是由于政府原因造成的土地闲置,35宗是企业原因造成的。这些闲置土地的持有者包括泛海建设、华润置地和新世界等知名房地产企业。这样,这块土地才首次跳入了公众的视野。
《法治周末》记者咨询该地区房屋出售人士时了解到,北京东四环朝阳公园附近是近年来房价涨幅最大的区域,泛海国际所处的东四环以东、姚家园路以北地区可以说是“炙手可热的黄金地块”,房价不菲。
据了解,泛海国际在2007年一期开盘时网上公布的新房销售均价为每平方米1.86万元,而目前仅是一期二手房的销售价格就达每平方米3.8万元至4.3万元。
有人给泛海建设的闲置地算了一笔账:按出让合同规划建筑面积为87.31万平方米推算,2007年泛海国际居住区售价为每平方米1.86万元,现在泛海国际居住区每平方米4.5万元,那么这块土地晚3年竣工则让泛海国际每平方米多赚了2.64万元,整个项目下来至少多赚了200多亿元。
而实际上,更有业内人士向《法治周末》记者透露,还要考虑泛海建设一些地块住改商所得利润,因为同一区域商业写字楼的价格应该比住宅价格高出很多。计算中另一需要考虑的因素是土地本身在6年内的升值幅度,将该地块与周边地区近期出让价格做个比较,才能得到更全面的开发商所得的收益。
据《法治周末》记者了解,该地块周边最近发生的土地出让是在2009年12月,保利地产以30.4亿元拿下朝阳区东风乡高井村居住混合公建用地,楼面地价达每平方米23506元。而泛海的拿地成本是2.2亿元。
6年内同一地段的土地升值近100倍。难怪不久前SOHO中国总裁潘石屹感慨“建房子的不如倒地的更赚钱”,“养鸡的不如倒蛋的”。
8月23日,对于坐收200多亿元的估算,泛海建设相关人士向《法治周末》回应道,这样计算并不符合实际,实际上除东风乡项目四块用地已交清所有的地价款,包括2009年12月与政府国土部门签订土地转让补充协议后的补交地价款部分,公司发生的地价款加上其他一些费用(如已发生的拆迁补偿费、代征绿地七通一平费等),已达到40亿元以上;还有这几年发生的财务费用、管理费用,以后将发生的土地增值税等,数额是很大的。另外,东风乡项目为北京市绿隔项目,项目用地除建设用地外,还有面积大过建设用地的代征绿化用地,代征绿化用地的拆迁及费用全部由泛海建设负责和承担,现在代征绿化用地拆迁还未完成,这部分费用预计很大,如果全算在一起,项目用地成本将远超过有些媒体报道的金额。
泛海建设方面强调,近几年以来,中心城市中心地段住宅价格高于公建价格,东风乡项目规划调整,是较大比例地增加了公建,减少了住宅,而且公建的投入更大,开发建设周期更长。
规划调整导致地“被囤”
然而,泛海建设还是因此被质疑在土地闲置中赚得了钵满盆溢,引起舆论哗然。
泛海建设方面23日向《法治周末》记者解释,项目1#地按新的规划要做成东四环地标式建筑,体量大,规划调整的工作量大,为满足各项功能调整的要求,要反复推敲、斟酌,审批严格谨慎,且后三地块规划联动调整,所以需要有一个过程。
8月4日,泛海建设发布公告,称北京东风乡“四块地未能按原计划开工建设主要是因为项目功能、规划调整所致”,由于“四块地所处地理位置的特殊性,项目开发受到广泛关注,前期规划的调整工作量较大,因而调整时间较长”。
据泛海建设公告,2005年,根据北京市、区(朝阳区)两级教委关于统一整合东风乡项目教育配套的要求,项目公司向北京市规委提出了相应调整东风乡1#、2#、3#、4#地块规划方案的意见。
2006年,对北京东风乡1#、2#、3#、4#地块整体调整,增加了办公、商业、酒店等功能,减少了住宅用地面积。
2007年底,项目公司取得2#、3#、4#地块部分《建设工程规划许可证》,2008年2月取得该三地块部分开工证。但受奥运会影响,未能开工。在此期间,依照北京市规划委要求,东风乡1#地块重新进行的方案设计进入新阶段,经过多轮的设计、报审。
2009年以来,根据新的《规划方案复函》,项目公司重新着手办理1#、2#、3#、4#地块的前期手续,并陆续取得了2#、3#、4#地块部分《建设工程规划许可证》。同时,按照朝阳区卫生局的要求,局部调整了东风乡项目配套门诊部的规划位置,对2#地块、4#地块规划作了微调,并取得最新的《规划意见复函》。目前,2#、3#、4#地块正在申办《建筑工程施工许可证》。
但是,据相关媒体报道,泛海建设的澄清说法,与其前期公告存在矛盾之处。
记者查询深圳证交所泛海建设2009年1月22日发布的关联交易公告显示,由于多种原因,公司控股股东泛海集团未能按照约定的进度,完成北京市朝阳区东风乡第二宗地(即4#地及其配套、产业用地)、第七宗地的全部拆迁安置、“七通一平”及代征地拆迁、绿化等工程。
利益是否重新分配
对规划调整所涉及的土地出让金补缴问题,泛海建设方面表示规划调整都符合相关规章制度,但规划变动中补缴了多少土地出让金并未透露。
记者向北京市国土资源局了解相关情况,对方称要等待对国土资源部请示后才能作出回答。
同样,对于企业变更规划有何标准和程序这样的疑问,记者多次试图联系北京市规划委办公室的杜女士,但电话一直处于无人接听状态。
按照法律规定,城市规划区范围内以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地,超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满两年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为,形成囤地不排除因政府调整规划导致开发商开工拖延的因素,但这不应该作为囤地的主要原因。
中国人民大学土地规划中心主任严金明的看法是,“一般来说,政府有关部门不到万不得已,或者不是极其特殊的情况,都不应该随便批准修改规划”,而且调整也要遵循严格的审查程序。
不能因为“涨价”本身去批评开发商,要关注的是政府和法律如何去规范囤地这个现象,楼建波说,随着城乡规划法的出台,将规划作为出让合同的一部分会减少囤地现象,此外,政府也应考虑在“继续开发”和“收回土地”这两个点的中间,采取一些管理措施,比如对开发商囤地所获得的收益是否采取相关税收措施,将这块利益重新进行分配,目前这个并无人考虑。
泛海建设因其规划调整原因表示不存在囤地,“土地不会有被收回的风险”,今年年底三块地就会开工。至于6年涨价所得,对方认为不属于国有资产。
而对于整个事件中一些程序进一步的求证,截至记者发稿,从任何相关部门都无法得到明确回复。
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