杨少锋：开发商为何不降价？

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 金融界　　 2010-08-26 09:17

      主持人：我知道万科有一个房子，叫长阳半岛，就降价了10%，两天就已经卖光了。

　　嘉宾：因为万科这样的企业非常少，从他拿到这块地开始，我们也比较关注，楼面地价大概在6千元左右，当时这一批卖的房子是1.35万，我跟万科内部的人沟通，万科的成本线大概是在1.2万左右，这个项目的整个利润值不到10%左右，这是一个非常贴近于市场的价格，所以房山的价格，因为业界对于万科这个项目售价的预计，普遍判断是1.6-1.7万，包括万科自己内部做决策的时候，也是基本定在这个价格。然后到这次真正推出这个价格，实际上降幅在15%，比业绩预计至少一平米少了1千元，我们当时认为即使降也应该在1.4万，但是开出1.35万的均价来讲，确实是万科拿出了一个比较大力度的促销。

　　主持人：您怎么评价这种做法？

　　嘉宾：这里面我觉得跟万科企业的战略有关系，不管是从王石还是从他们管理层的看法来讲，大家对这一轮宏观调控的力度都是认为比较大的，所以作为这种房地产龙头企业，万科在这次宏观调控中，表现出来是一个很理性的应对。所以万科开出来的这个价格，既是对市场的反应，也是对政策的一种积极的反应，也代表了一类开发商，对大势的一种判断，也就是我牺牲利润，我回笼现金，我追求现金流，保证我的资金链绝对安全，我宁可少赚一点钱。

　　主持人：您刚才说，很多的开发商都不采用降价的方式，是不是现在的现金流还是很充裕的？

　　嘉宾：目前市场上要分几类的开发商，第一类的开发商是没法降，有两种可能，就是之前刚刚以很高的价格卖出去的，卖完之后要降价，面临着前面的客户可能退房，可能销售的部分还不比上退房，可能卖了5千万，但是退了1个亿，对开发商是得不偿失，这种是属于没法降。

　　还有一类是地价成本非常高，像前不久通州刚刚拍了一块地，最高楼面价拍到1.1万左右，那么1.1万楼面地价，成本价就得在2万以上，这种盘开出来价格下不去。所以目前在市场上第一类的开发是没法降，要么房价已经卖到这个很高的价格，一降价就面临着前期客户的退房。还有一种是地价拿得比较高，整个成本已经高出了目前周边项目的价格，就是我们说的面粉比面包更贵，那么这一类的开发商是没法降，第二类的开发商是不敢降，为什么不敢降？他怕降了也达不到效果，我们都知道楼市大家有一个心里，是买涨不买跌，从目前实际的看了一下，目前市场上绝大部分开发商，既使项目降价效果也是不太理想。

　　所以目前这个市场很微妙，这是买卖双方的拉锯战，很有可能许多加入加价队伍的开发商，降价还达不到原来的预期价值，所以反倒把价格再往上调，这种可能性是非常大的。

• 【 打印 】　【 关闭 】
• 免责声明：
  本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
  如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
  豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097