新鸿基计划700亿在大陆攻城略地

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 第一财经日报　　 2010-09-03 09:20

      新鸿基地产（00016.HK）未来在内地的投资总额将高达700亿港元。
      
      本周，负责新鸿基地产内地（除广东外）房地产业务发展的新鸿基发展（中国）有限公司华东区总经理邓维聪接受《第一财经日报》独家专访时透露，公司将持续在内地主要城市寻找优质住宅地块来平衡公司在内地经营性物业和销售型物业上的比例，未来在内地的投资总额可能会占到公司总资产的三成左右。以新鸿基目前约2270亿港元的资产估算，30%所占用的资金约700亿港元。
      
      这是新鸿基首次较为详细地公开宣布其内地的全盘投资计划。据邓维聪介绍，目前新鸿基在华东的土地储备（按所占楼面面积计）已经达到375万平方米，项目遍布上海、南京、苏州、无锡、杭州5个华东城市。
      
      除了杭州和无锡项目与华润合作外，其余项目均为新鸿基的独资项目，涉及面积约200万平方米。在此基础上，新鸿基还会继续在内地扩大投资，未来该公司在内地的投资比例可能达到公司总体投资的30%左右。
      
      事实上，除了华东区域外，今年3~6月，新鸿基地产还先后在广州、佛山高调拿地，还与恒基兆业、九龙仓投资120亿元打造成都第一高楼——成都环球贸易广场。
      
      “目前暂时只考虑投资消费力较高的城市。出售型的物业方面，我们希望开发高端产品；经营性物业上，也需要长期稳定的租金回报，在经济较为发达的城市才能够达到这一预期目标。”邓维聪介绍，新鸿基每年约140亿港元的利润差不多一半是出售物业所得，另一半则来自经营性物业的租金，因此对项目所在城市的经济活跃度要求很高。以上海国金中心（ShanghaiIFC）项目为例，总投资90余亿元，预计年租金收入7亿~8亿元，年租金回报率达到8%。
      
      邓维聪介绍，目前新鸿基在内地的独资项目中，经营性商用物业占60%~70%，出售型住宅物业则占30%~40%。“对于新鸿基来说，租售‘对半开’的模式已经相当成熟，因此在内地市场也希望走出一条同样的路。但是内地的写字楼收租和住宅销售市场与香港不一样，因此现在还处于摸石头过河的阶段。”
      
      不过，随着内地楼市宏观调控效果的显现，开发商资金链紧张问题也开始凸显。分析师们预期，融资渠道将在房地产宏观调控达到预期目标前持续收紧，今年房企的资金链情况不容乐观。
      
      根据新鸿基在房产开发上每平方米3万港元的投资成本估算，新鸿基在华东区域独资的仅200万平方米项目就需要600亿港元的资金。对此，邓维聪也表示，未来在项目上的投资力度确实相当大。
      
      “现在几乎每个企业都有资金上的压力，我们也有，但在租售并行的模式下，我们整体资金状况还算健康。”邓维聪透露，新鸿基在上海的商业项目基本依靠本地融资，即银行贷款，且因为贷款年代较早，在利息上颇有优势。
      
      “上海国金中心是2005年办的贷款，上海环贸广场（Shanghai ICC）是2006年，当时和银行的谈判空间较大，利息都比较低。换作是现在，也可以贷到款，但利息可谈空间不多。”他介绍，接下来的项目，仍将以经营性物业的低息高额抵押贷款为主，暂时不会考虑其他的融资渠道。
      
      目前新鸿基在内地经营性物业占比远大于出售型住宅的基本格局，也十分有利于该公司在经营性物业抵押贷款上的融资计划。“我们也研究过REITs（房地产信托投资基金），但暂时没有落实。其实REITs也好，内地上市也好，公司都会有研究，但目前还没有这方面的明确计划。”邓维聪表示。

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