保险资金投资不动产“三不”原则
http://www.haozhai.cn 文章来源: 搜房网 2010-09-07 10:04
险资投资不动产须遵循“三不”原则
中国保监会5日发布《保险资金投资不动产暂行办法》（简称《办法》），对投资不动产进行了详细规定。
《办法》规定，保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。《办法》同时明确，保险资金投资不动产须遵循“三不”原则，即不得投资或销售商业住宅，不能直接从事房地产开发建设（含一级土地开发）、不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权（项目公司除外）。
此外，《办法》规定，不动产投资须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%。《办法》同时要求，保险公司投资不动产，不得提供无担保债权融资；不得以所投资的不动产提供抵押担保；不得运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产。值得一提的是，《办法》要求，不得以投资股票方式控股房地产企业，已投资设立或者已控股房地产企业的，应限期撤销或者转让退出。
据了解，一些保险公司尤其是中等保险公司，曾私下与地产上市公司沟通，希望通过二级市场吸纳股票达到控股目的。《办法》的出台，将堵死此条道路。
在投资比例上，《办法》规定，保险公司投资不动产（不含自用性不动产）的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的3%；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10%。投资单一不动产投资计划的账面余额，不高于该计划发行规模的50%，投资其他不动产相关金融产品的，不高于该产品发行规模的20%。
《办法》要求，保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。
此外，保险资金投资不动产，除政府土地储备项目外，可以采用债权转股权、债权转物权或者股权转物权等方式。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。保险公司内部转让自用性不动产，或者委托投资机构以所持有的不动产为基础资产，发起设立或者发行不动产相关金融产品的除外。
而对于超大项目投资，保监会将重点关注。按照规定，保险公司投资不动产，投资余额超过20亿元或者超过可投资额度20%的，应当在投资协议签署后5个工作日内，向中国保监会报告。
中金公司认为，《办法》的出台表明，保险资金投资渠道拓宽方面再次迈出坚实步伐，这将为保险公司资金配置的优化和投资收益水平的提升奠定良好基础。
保监会：险资投资不动产限定三类大城市
中国保监会近日发布《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》。办法明确，保险资金不能投资创业、风险投资基金，不得投资不符合国家产业政策以及高污染、高耗能、技术附加值较低等企业股权。不动产方面，保险资金不得投资或销售商业住宅、不得直接从事房地产开发，投资的不动产应当地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市。
办法规定，保险资金直接投资股权，仅限于保险类企业、非保险类金融企业和与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等企业的股权。保险资金直接或者间接投资股权，该股权所指向的企业，应当符合的条件包括：产业处于成长期、成熟期或者是战略新型产业，或者具有明确的上市意向及较高的并购价值；具有市场、技术、资源、竞争优势和价值提升空间，预期能够产生良好的现金回报，并有确定的分红制度等。
在投资比例上，办法要求，投资未上市企业股权的账面余额，不高于本公司上季末总资产的5％，投资股权投资基金等未上市企业股权相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季末总资产的4％，两项合计不高于本公司上季末总资产的5％。
直接投资股权的账面余额，不超过本公司净资产，除重大股权投资外，投资同一企业股权的账面余额，不超过本公司净资产的30％。投资同一投资基金的账面余额，不超过该基金发行规模的20％。
不动产方面，保险资金不动产投资须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。
在投资比例上，办法规定，保险公司投资不动产（不含自用性不动产）的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10％，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的3％；但两项投资的账面余额，合计不得高于本公司上季度末总资产的10％。投资单一不动产投资计划的账面余额，不得高于该计划发行规模的50％；投资其他不动产相关金融产品的，不高于该产品发行规模的20％。
严禁变身开发商
我国首部私募股权投资办法和保险行业首部完整不动产投资办法出炉。这意味着险资可名正言顺投资房地产和私募股权了。
按照规定，保险机构投资未上市企业股权的账面余额，不高于本公司上季末总资产的5%；投资股权投资基金等未上市企业股权相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季末总资产的4%，两项合计不高于本公司上季末总资产的5%。
保险公司投资不动产（不含自用性不动产）的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的3%；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10%。
但无论直接投资还是间接投资，保监会都明文规定险资不可变身地产开发商。
办法明确，险资不可以投资开发或者销售商业住宅和直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）。保监会禁止险资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。
市场分析认为，保监会在放开渠道的同时，借鉴了后金融危机监管经验教训，为了防范风险，将投资全过程纳入监管视野中。而不与民争利服务国家大局成为保险资金投资不动产法规的精髓。
保监会有关部门负责人表示，两个办法明确投资主体，界定投资标的。明确保险资金只能投资处于成长期或成熟期的企业股权，不能投资创业风险投资基金,不能投资高污染、高耗能等不符合国家政策和技术含量较低、现金回报较差的企业股权；保险资金投资的不动产，应当是产权合法清晰、管理权属相对集中、能够满足投资回报的不动产，不能投资商业住宅，不能直接参与房地产开发，不能投资设立房地产企业。
保监会发布险资投资股权和不动产暂行办法
中国保监会近日发布《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》，允许保险资金投资未上市企业股权和不动产，并对投资主体、资质条件、投资方式、投资标的、投资规范、风险控制和监督管理等事项，进行了全面和系统的规定。
保监会表示，两个办法进一步拓宽了保险资金投资领域，同时对保险公司投资能力和风控能力提出了更高要求，将对改善保险资产负债匹配，优化资产配置，缓解投资压力，分散投资风险，保障资产安全，维护投保人切身利益，产生积极和重要的影响。
一是明确投资主体。要求保险公司作为投资主体，应当在公司治理、内部控制、风险管理、资产托管、专业团队、偿付能力、财务指标等方面达到监管标准，体现了从严管理和能力优先的原则。为防范交易对手风险，办法对涉及的投资管理机构和中介服务机构的资质做了明确规定。
二是界定投资标的。明确保险资金只能投资处于成长期或成熟期的企业股权，不能投资创业风险投资基金，不能投资高污染、高耗能等不符合国家政策和技术含量较低、现金回报较差的企业股权；规定保险资金投资的不动产，应当是产权合法清晰、管理权属相对集中、能够满足投资回报的不动产，不能投资商业住宅，不能直接参与房地产开发，不能投资设立房地产企业。
三是规定投资方式。允许保险公司直接投资企业股权和不动产，但对投资团队、偿付能力、财务指标、净资产规模等提出了较高的资质要求；支持保险公司借助投资管理机构的特长和优势，通过间接投资方式，实现股权和不动产投资目标，防范道德风险和操作风险。
四是健全风控机制。针对股权和不动产的投资特点及风险特征，办法对风险控制做了系统性安排，要求保险机构完善决策制度，建立风控机制，规范操作程序，加强后续管理，持续监控风险，制订应急预案，防范操作风险和管理风险。办法明确了投资比例、退出机制、信息披露等事项，规定监管机构可以通过能力评估、监管检查、违规处罚、责任追究等方式，加强投资运作监管，防范系统性风险。
北京工商大学保险系主任王绪瑾告诉《经济参考报》记者，办法出台的目的主要是控制投资风险，由于投资股权和不动产这两个渠道此前都有规定，现在是进一步的细化，对保险公司的投资不会产生太大的影响。
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