买来的二手房漏水 二手房的“前世今生”都要

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 每日商报　　 2005-11-03 15:05

案例一：读者小李最近购买了一套二手房，签了合同也过了户。可交房时发现出了问题，原来卫生间的顶上有大面积水渍，楼上一冲水下面就滴滴答答漏水，墙上装的热水器也因为漏水而导致漏电。这使小李很头疼，与楼上住户交涉也没结果，只好和卖方打起官司来。

分析：首先，卖方没有将房产真实情况如实告知小李，已违反了诚实守信的原则，即使合同没有约定，也构成了违约，给小李造成的损失应当弥补。其次，是关于相邻权，根据我国法律，居民的自身生活、设施不能影响其他人、一般是指相邻人的合法权利。楼上住户下水道渗漏，给小李生活带来不便，侵犯了小李的合法财产权，更加威胁到小李的人身安全，行为人有义务恢复原状。

维权提醒：究其原因，小李没有事先在看房时对房产各方面情况了解清楚，自己也有一定责任。所以，消费者买二手房前务必多花点时间详细了解房产质量，避免日后纠纷。

案例二：读者张某准备结婚,看中一套二手房，办理了过户手续。入住后发现邻居老是用怪异的眼光看他，后来去物管了解，才知道此房去年曾有人上吊死了，这令他很恼火。房东一直隐瞒此事，即使在合同里也没体现这一特殊情况。张某结婚是喜事，而新房吊死过人很晦气，于是张某要求退房。

分析：房东对该房屋住户曾经有非正常性死亡没有尽善意告知义务，但房东是否有过错应当区别对待。若原住户的非正常性死亡与该房屋本身的设施有因果关系，如煤气管道老化，导致煤气中毒死亡的；如电网老化，导致触电死亡等就属于该房屋有使用价值上的瑕疵，房东应就该瑕疵告知买方，否则，房东就有故意隐瞒的过错，根据我国《合同法》第54条第二款规定，该买卖行为属于可撤销民事法律行为，给买方造成的损失应由房东赔偿；如果原住户的非正常性死亡与该房屋本身的设施没直接因果关系，只是原住户自身原因导致其死亡的，或是所谓迷信说法，如“凶宅”等，那么在买方没有事先向房东要求告知的情况下，法律上没有规定房东有告知的义务，不属隐瞒事实，房东无过错。

维权提醒：二手房绝大多数是有人居住过的，至于房子里曾发生过什么意外事件，若卖方不提，购房者自然不知。所以，消费者若对意外事件忌讳，可事先对房子周边人群作调查，或直接向卖方提出。

案例三：读者老王是外地人，在杭工作。他在网上看中了一套二手房，遂付定金10万元。后才发现该房没法过户，一问才知原来此房是某村的撤村建居房，无奈之下只好找卖方还了定金，也不知能否追究卖方责任？

分析：我国法律有明文规定，农村土地为集体所有的房产只能在同村籍的人口之间转让，而且没有特殊原因也不得转让。因此，老王作为外地人是不可能获得合法的房屋所有权的。当然，由于卖方明显存在过错，因此，老王可诉至法院要求其双倍返还定金，也可与其协商解决。

维权提醒：其实，老王在决定购买房产前就应当对房产、土地性质进行调查，但由于我国房地产档案并非对所有人都开放，只有律师、法官、检察官等有关人员才有权查阅档案，因此建议购房者在买房前委托律师去调查一下欲购物业的产权情况。

案例四：读者张某看中一套房改房，三证齐全，便签订了合同，然而过户时卖方的单位到房管部门提出异议，要求回购该房产，并拿出与卖方签订的共有住房买卖协议为证。张某十分不解，房改房难道不可以上市交易吗？

分析：虽然国家现在允许房改房上市交易，但并不排斥原产权单位在将房产房改给职工时保留的优先回购权，也就是说只要原公有住房买卖协议书有约定的仍旧从其约定。

维权提醒：对于张某这样想购买房改房的人来说，在签约时除了要验看房产权属证书，还要查看以下几点：1.原产权单位的公有住房买卖协议对出售有无限制；2.出售方是否年满35周岁或已结婚或购房满5年（对出售方的要求，各地政策不同）。