上周北京楼市成交涨7成
http://www.haozhai.cn 文章来源: 北京晨报 2010-09-16 09:26
据北京房地产交易管理网数据显示，上周（9月6日—9月12日）北京商品房市场总成交期房为4191套，环比前一周上涨了75.9%，而同比上涨更是高达266.7%。代表市场总量的住宅除政策性住房外的总成交为2403套，环比前一周上涨幅度也达到了21.4%。
在成交量异军突起的同时，成交价格同样引人关注。13日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的数据显示，8月份北京市新建住宅销售价格同比上涨18.6%，涨幅比7月份回落1.5个百分点。其中，纯商品住宅上涨20.4%，涨幅比7月份回落1.6个百分点。
这一数据的公布引发了人们对京城楼市再次“量价齐升”的担忧。对此，北京我爱我家市场研究中心研究员秦瑞表示，13日公布的房价数据主要是同比数据，从2009年下半年以来的房价涨势来看，8月同比20%左右的涨幅并不算大，环比看成交均价的变化并不明显。
根据中国指数研究院连续两周（8月30日—9月5日、9月6日—9月12日）公布的35个大中城市房地产市场的情况来看，北京虽然连续出现了成交环比大幅回升的情况，但政策性住房以外的商品住房成交均价却出现了环比小幅回落，9月第一周回落了0.13%，第二周回落了8.25%。
四季度楼市把脉：房价井喷成交量上扬
四季度楼市走势如何，恐怕是如今从买房人到开发商最想寻找答案却总也困惑无解的话题。什么时候是买房的最佳时机？年末房价是否还会下跌？北京青年报《广厦时代》通过近半年来的市场表现及权威机构调查数据，遴选出目前市场变化特征，结合行业专家观点，针对2010年四季度楼市的发展变化进行分析，提出观点，期待给买房人以辅助性建议。而随着供应量选择面的持续扩大，开发商资金压力和出货压力不断增加，专家们为四季度楼市把脉后得出结论，概括成八个字：成交上扬，降价可期。
●市场分析●
●成交趋热市场信心逐渐恢复
四季度楼市面临两极分化
今年4月份之后，北京楼市急剧缩量，成交均价一度跌破2万元/平方米关口，而8月房地产市场却出现反市场周期的价量双升，在“金九银十”到来之际更是画出了上扬曲线。据亚豪机构统计显示，已经到来的“金九”预计有近30个项目开盘，之后的四季度，目前也有20余个项目明确表示择机入市，其中近半为纯新项目首次开盘。
从购房需求来看，市场表现好的项目分为两类，一类是位于五环以外区域，针对刚性需求，户型紧凑、价格低于周边项目，突出性价比的郊区楼盘，另一类是位于中心城区或景观资源周边，针对投资性客户，户型阔朗、居住舒适度高的豪宅。针对刚性需求的高性价比楼盘为楼市贡献了销量，但并没有拉低8月的整体市场成交均价，其原因就在于豪宅销量的增长。据亚豪机构统计显示，8月北京别墅成交了267套，环比7月增加了84套，增幅超过四成，单价突破4万元的豪宅成交了216套，环比增加74套。豪宅成交量的增加提升了成交均价，可以看到，正是目前楼市购房需求产生分化的二元结构特点造成了8月价量双升的市场局面。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，已近年末，一些开发商出于销售业绩压力和资金回笼的考虑，开始加速出货，虽然近期成交量出现筑底反弹，购房需求开始升温，但是成交量集中在少数低于购房人心理价位开盘或资源稀缺性项目，8月成交排名前10位的楼盘占据了市场成交总量的超过五成就充分印证了一点，而大部分项目还处于量缩价滞局面。
●城市高端住宅价格相对坚挺
郊区普通住宅仍将为降价先导
四季度，市场放量供应，以及纯新盘的增加将会改善这一局面。当前纯新盘普遍低价开盘，而市场供应的放大、项目间竞争的加剧，则更加有利于房价破冰，因此降价将会开始由纯新盘向在售的老项目逐步传导，特别是五环以外、存量供应大的区域，房价有望率先跳水。但是，不同项目针对的客户群不同，客户消费观念的差异性决定着不同类型楼盘的价格走向，进而对整体市场价格产生阶段性作用。
专家认为，地处五环以内的城市核心区以及郊区占据了景观资源的项目，稀缺性决定了物业的保值升值能力，更易获得投资型购房人的认同，需求增加之下预计价格仍在一段时间内保持坚挺。由此可见，郊区楼盘的低价竞争与豪宅价格稳中有升，这两类不同类型楼盘在当前市场形势下的价格涨跌变化不同，造成了整体市场房价保持相对稳定。
“与2008年经济危机时期不同，目前整体经济形势回暖可期，购房人预期收入稳定，购房心态也出现了较大变化。特别是目前调控后的市场已趋向稳定，楼市在调控作用下的短期震荡无法撼动由城市化进程、人口红利带来的长期利好，且在通货膨胀时期，不动产作为资产配置的一类，是中产及财富阶层用于抵御通胀的重要选择，因此，‘金九银十’将引发新一轮高端住宅需求释放。”任启鑫同时表示，对于郊区普通住宅来说，尽快将价格一步降到位，满足刚性需求，最大限度吸纳区域购房需求，才能抢占市场先机。
●目前成交回升是低位反弹并非真正回暖
加速出货缓解资金压力成房企必然选择
刚刚过去的8月，虽然调控政策依然维持从紧状态，但随着部分刚性需求的释放，出现了成交回升的现象。从整个8月的情况看，京城楼市成交量环比增长近两成半。在二手市场方面，在经历了3个月的市场调整和观望期后，8月北京二手房市场同样出现反弹。在实现止跌回升后，交易量环比增幅也已超过1%。
有业内人士指出，8月份量价齐升，其实只是在低位上很有限的增加，只是“低迷”大势中的一个小变化。少数楼盘涨价，不排除是人为操作的结果。还并不足以说明市场“回暖”。
亚豪机构市场总监郭毅介绍，近期政策对土地出让金缴费方式日益严厉，致使这些房企购地的资金需求及成本随之大幅增加。销售低迷严重影响着房企的收入，而购地支出加大又致使那些本来殷实的房企也很快“荷包”见瘪。112家A股上市房企中报显示，上市房企上半年负债总额逾7836亿元，其中负债总额超过100亿元的公司有17家，地产四大龙头“万保金招”的中期负债达2779.4亿元。超过80家上市房企资产负债率高达50%以上。
显然，在融资受阻的情况下，开发商依靠销售回收资金的重要性将更加凸显，在今年最后4个月里，加速出货以缓解资金压力将成为多数开发商的必然选择。
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