这次调控又调错了

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 　　 2010-10-08 10:59

      国庆假期最后一天，本该在5个月以前就出台的上海细则，突然出炉。
      虽说突然，其实也不是，在房展会之前就开始吹风了。
      当时吹的是房产税，不过出来之后还是没有。只有细则。
      巧合的是，10月6号晚上的锵锵三人行，还在讨论楼市。上周在北京录播的节目，偏偏也说到了上海楼市的疯狂。这是一种缘分，还是制作人的精明？
      
      先简单看看这次细则针对的对象：
      针对购房者
      1。贷款。首付30%。第二套首付变成50%，利息变成1.1倍。第三套不放贷款。同时禁止消费性贷款购房（变相阻止你用手上的房屋抵押变现，然后新购房一次性付清)。关键后者是怎么禁止，银行如何体现监督功能？
      2。限购。一个家庭只能买一套。是否会带来假离婚？肯定会的，但是大面积铺开不一定，关键要看未来房价。如果还是大幅上扬，离个婚买房保值增值；如果房价稳定，只会为了刚需（比如学区房）而假离婚。所以假离婚的情况多少，跟限购没有关系，关键在于未来房价上升势头。
      3。动迁配套房。限受时间由5年变成3年。由于平均动迁房是一户发3套，所以估计会有大量房屋上市。供应量无形增加。这个数字会有不少，具体的要查每年交易面积了再换算下了，直觉是会马上解放将近1000万平方米的房屋面向市场。感觉这个对二手房中介市场会相对有利，一手房代理市场会受到一定影响。
      针对开发商
      1。土地增值税。大幅上扬，考验开发商定价能力了。但其实由于划了三个档，导致每个档之间差别不太大，当价格涨了了10个点之后，1.5个点的税额不明显。个人觉得如果就两个档，比如说小于1.5倍，2个点预征；大于1.5倍，5个点预征。可能会更好。鼓励开发商造便宜的房子。
      2。预售标准。全部改成封顶。只对小高层以上有影响。唉，终极目标能否取消预售？感觉这个政策比较巧妙，改的比较小，不会本质上影响供应面积，但又同时是个趋势。以前一直是温水煮青蛙，这回轮到开发商这只大闸蟹了。
      3。项目规模。这次从施工开始，从理论的根本上杜绝了每批预售小于3万平方米的可能性。但是，我去售楼处，明明5-8号楼领了预售证，销售员就是和我说还在预约，这种问题房管局有没有说法？
      4。销售价格。一户一价，严格按照申报价格，如果涨价，要重新备案。这条感觉和上面一条一样，空洞。我报价是15000，其实内心只想卖10000。市场好了，偷偷涨上去成不成。管不管价格比申报价格低的。不管，空调；管，也有问题，难道我企业看市场形势不好，要打折促销难道还不成？
      对政府
      基本没有。
      感觉这次调控，力度很大，口号很响，强力调控购买者，适当调控开发商；针对的焦点，或者枪头，貌似投资客。认为不听话的炒房者，还有开发商，是这一轮房屋价格又一次上扬的主要动因。
      会不会调控的对象错了？
      房屋价格上涨的核心动因，除了见到市场机会往里面钻的投资者们，是不是还有这三点：
      1。政府监管不力
      2。根本上供应量少
      3。货币快速发行
      
      最后总结观点
      我认为这次调控对市场是震撼的，也会压一下现在房屋价格再次上扬的小苗头。
      可是，这次调控，不就是公布了4月份，上海一直没有明确公布的细则吗？和4月份当时国家的政策对比，上海的本地细则，也没有比北京严厉有多少
      
      那么试问，北京这两个月房价涨了没有？
      
      所以核心问题是什么呢，到底是瞄准了市场机会的不听话众，还是市场本身出了问题？
      就跟足球扫黑一样，到底问题出在这些拿钱的人们，还是本质上不伦不类的中国足球体制？
      

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