李明：远洋购地随行就市
http://www.haozhai.cn 文章来源: 观点地产网 2010-10-14 10:51
目前确实是拥有现金215亿，拥有400亿的授信额度，这并不意味着公司要把所有的钱都去拿地。
8月19日，远洋地产在香港举行业绩发布会，远洋地产总裁李明、首席财务官沈培英以及东北区事业部董事陆志军等高管出席了会议。
今年上半年，远洋地产实现合约销售金额达到83亿元，同比增长19%，创历史新高，完成了全年销售目标的46%。截止到2010年6月30日，远洋未结算销售金额达到154亿元。
截止到7月31日，远洋地产手中还持有现金达到200亿元，净负债下降到了35%；土储方面，截止到6月30日，达到了1442万平方米，分布于9个城市。
其中，上海、青岛、三亚三个城市是远洋地产今年新进入的城市，远洋地产行政总裁李明指出，公司有强劲的销售支持，以及银行投资者的支持，远洋地产完全有能力抵御可能的市场低潮，同时抓住市场低潮时收购土地的良机。
以下为远洋地产8月19日在香港举行的业绩会问答实录：
媒体提问：近日传言地方政府即将出台预售款监管制度，此举对于公司有影响吗？
李明：其实北京市政府正在拟预售款监管制度的条例，预售款制度主要出发点是维护消费者的权益，防止资金挪用，有利于加快住房供应的速度，这个是效率问题，这一点丝毫不亚于政府之前调控的影响，都体现了专业水平和结合实际的能力。
对于行业我们不好评价，在上半年，我们回笼资金达100多个亿，公司目前持有的现金200多亿人民币。我们也在按照公司现阶段的需要安排银行授信。因此，公司不存在资金上的压力。
媒体提问：管理层提到今年的毛利率可能是维持在去年的水平。下半年公司有很多保障性住房上市，会不会对毛利率有一些影响，公司如何将毛利率维持在去年的水平？
李明：上半年毛利率大概是25%，比去年同期降低了几个百分点，主要是09年上半年，应对金融危机销售均价降低的原因。第二个就是我们今年上半年售出项目中，主要是一些大楼盘，并且是第一期交盘。而这个大楼盘第一期推向市场的时候，定价的时候实际上是比较低的，后面的价格越开越高。
其实你可以注意净利率，公司的净利率比去年还高。主要是因为我们有部分物业是通过出让公司股权的方式进行的，所以没有反映在销售金额上，而是反映在净利润上。
而我们对今年的毛利率有信心，主要源于我们上半年的销售额，上半年83个亿的销售额当中，销售的价格比去年同期是增加了40%。这将使得我们在今年毛利维持去年的水平。
媒体提问：今年上半年远洋新进入了三个城市，在北京也拿到了不少地。下半年公司土地储备的计划如何？北京中服地块即将上市，公司是否有意竞拍呢？
李明：除了现有的城市以外，公司也想介入一些有发展潜力的二、三线城市，像海口、重庆、成都以及武汉、秦皇岛、长春这些城市都是我们目前正在关注的快速发展城市。
但是公司历来是要坚持合理规划，公司不主张以囤地的方式来解决土地问题，而是采取随行就市和规模适度这两个原则来进行土地规划。
至于中服地块，我很坦然地说，其实“中服”没有这么大的吸引力。在CBD核心区建一个超高型建筑，而超高型建筑有几个特点，包括成本高、效率差、风险大、周期长、经济性差。
目前，我们是积极参与第一轮的设计投标，当然这是技术问题，跟经济没有关系，参与这个方案是有关城市建设，同时还是展现自己的设计能力，但是这并不意味着公司一定势在必得，或者是不惜成本。第二阶段等到真正的招标文件出来以后，公司会按照公司内部的决策程序来考虑可行性，经济性是我们关注最重的一点。
媒体提问：公司资金方面比较充裕，下半年在二三线城市有没有拿地的额度？怎么看待二三城市的毛利率与一线城市的差异？
李明：公司目前确实是拥有现金215亿，拥有400亿的授信额度，这并不意味着公司要把所有的钱都去拿地。
我们拿地有三个条件，第一是战略，所以我们进入二、三线城市；第二要合理成本，甚至要低价。因为我们的现有的土地结构上面，我们需要运用低成本、低价格策略。第三个要快速扩展，要适度的控制新增土地规模，单个项目规模保证并适度。针对三个这原则，要定我们花多少钱拿地，这是不现实的，要考虑公司水平和市场运营的情况。
关于二、三线城市毛利率，我认为二、三线城市的毛利率肯定跟一线城市有差距，售价是一方面的原因，但是，我们要看到一线城市售价高的同时，地价上涨得也很快，所以，一线城市的毛利率在未来也会下滑。
第二就是，二、三线城市的毛利率也要取决于未来的发展，这些城市增长速度应该说较快的可能性更大，增长的时间有可能持续更长。关键是能不能加快速度，能够快速的提高建设的规模。
媒体提问：今年公司的核心盈利是多少，远洋是基于什么的考虑才进行可转换证券的融资？
李明：我们物业的估值跟去年是一样的。还有就是我们出售公司的股权，盈利大约1个亿，我们上半年大概完成6.6个亿，去年同期是3.6个亿。所以，上半年净利的增长大概80%左右。
另一个是我们的可转换证券融资，我们认为这个融资方法有两个重要的优势。一，这是一个股权融资，公司是不需要偿还，不需要抵押。同时与其他的证券不同，这个没有两年、三年的期限，是永久的。
更重要的是因为公司是希望透过这个融资渠道去寻找这些对公司感兴趣的，而且是愿意对公司长期投资的投资者。这个证券的投资者是锁定的，而且一年内是不能出让，我们公司股东结构里面有这些投资者，对公司未来发展是有更大的好处，所以不单单是融资的方法。
媒体提问：未来公司有没有其他方面的融资考虑？
李明：暂时还没有，我们还没有动用的银行授信，有200多个亿，其实最理想的融资，还是考虑银行融资。其他的企业可能银行信贷方面比较紧张，比较困难，但是对我们公司来说，不是个问题。
一般商业银行融资，成本是比较低，但是比较麻烦的。我们在这方面有很大空间的资源还没有启用。所以未来都会认真考虑。
媒体提问：中远国际退出对于公司的管理层有没有影响，您认为中国人寿（601628）会不会接手这部分的股权？
李明：我对这个有几个观点，一个是中远退出，这是出于自身业务调整的考虑，与远洋地产自身的业绩方面并没有关系。
目前，中国人寿持有的股份比较多，但是作为远洋地产，我们欢迎所有的股东持有远洋的股权，至于说中国人寿会不会增持，我想取决于它自身考虑，因为中国人寿也是一个讲政治、讲政策的公司。最近也出台了保险资金投资房地产股权的一些要求，我想人寿将会按照保险法规则和要求操作。
至于中远的退出，对公司的管理影响也不大。因为公司IPO上市之后，在管理和经营方面已经完全市场化。中远国际，包括现在的中国人寿至今都没有参与管理。
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