世茂地产：我们买了很多地
http://www.haozhai.cn 文章来源: 观点地产网 2010-10-14 11:13
上半年我们买了很多地，我们抓住了这个好时机，下半年的宏观调控怎样走不是我们所能设想的。
8月24日，世茂房地产公布的上半年销售业绩显示，半年内世房营业额由去年同期的49.7亿元人民币增长至100.2亿元，但合约销售同比减少了13.9%，为113亿元。
对此，世茂房地产主席兼执行董事许荣茂解释称，这主要由于房地产新政下市场观望气氛浓厚，公司延迟推盘步伐，故销售略受影响。
在本次业绩发布会上，许荣茂屡次谈及“三驾马车”。世茂房地产的“三驾马车”，除了住宅以及商业地产以外，还包括旅游地产。早在此前，许荣茂就提出，公司在住宅、商业、旅游地产方面形成产业化，达到现金流的互补，使公司的业态呈现得比较丰富，可以降低风险。
而对于2010年世茂房地产的销售目标300亿元，公司副主席兼执行董事许世坛表示，今年300亿的销售目标是公司的历史最高计划，目前暂时未有调整。许世坛表示，七月份公司的销售比六月好，300亿销售目标暂未调整，具体要看九、十月的销售情况。届时公司在天津的生态城项目，以及成都、厦门的项目均会推出市场。
以下是业绩会答问实录：
媒体提问：世房7月合同销售有20亿人民币，平均售价是多少？上半年合约销售并未达到300亿目标的一半，下半年内地楼价的走势会是如何？
许世坛：前7个月合同销售是133亿，单价是为11361元/平米，单价增加主要是每一个月推出的楼盘都在楼价比较高的城市，如北京、杭州。全年来说，我们有信心单价过1万。
至于300亿销售目标，我们知道8月的销售是超过7月的，会有一个更加好的数字，同时因为我们10月在天津、宁波、厦门等等地方都有新的楼盘推出，这种情况下，单价会根据部分城市、地区不同而定。因为每一个月推出的楼盘都不一样的，我们也会推出便宜一点的，位于二三线城市的。到时候需要看便宜的多一点还是贵的多一点，但管理层对于300亿销售是比较有信心的。
上半年销售下跌了，主要是比较多的楼盘将会在下半年推出。新政出来后，其实这两个月当地买家都看到好的形势，既然推出更多的楼盘，市场肯定会好起来的，会不会推出新的政策很难说，市场现在在消化旧的政策，需要看市场的消化能力。
媒体提问：在合约销售方面，世房1-7月完成的销售较全年销售目标似乎偏低，因为有一些企业已经销售过半目标，会不会说是全年目标都不太乐观？
许世坛：我们已经达到目标的44%，有一些只是40%而已，其实业界一般是完成目标40%-50%。上半年我们推出的楼盘比下半年少很多，如果按趋势来说，像6、7月这么好销售的话，形势是会很好的，我们希望9、10月份推出更多楼盘。我们还是有信心完成全年目标，如果有新政策出台，我们到时候会调整或者增加新的销售目标，这样会更加实际。
其实新盘多会比较好，因为大家都知道，踏入09年，很多客户受之前政策负面的影响，所以新盘的推出是比较少的，但销售主要还是看新盘的质量和所在城市。其实很多城市情况都不同，可能有一些城市泡沫多的可能销售就减得多一点，有一些城市泡沫比较少的，减得就少一点。
媒体提问：世房此前差不多集资10亿的美金，目前有没有进一步的融资计划？
许荣茂：我们之前两度集资，负债率增加到了70%，其实我们觉得这是一个买相对便宜的地的好机会。上半年我们买了很多地，我们抓住了这个好时机，下半年的宏观调控怎样走不是我们所能设想的，但手上资金多一点会比较好，加上我们回笼销售资金，希望今年销售会达标；再加上我们又有其他的集资，所以现金流是比较好的。现在我们的现金流是一个很好的数字，宏观调控最主要是针对住宅，住宅受宏观调控政策影响相对比较大，而对我们的商业、旅游地产影响是比较少的，所以现金流会比较好。
大家可能看到我们今年负债是多了，但大家都也可以看到我们买的土地相对也是多了，我们买回来的土地是一个很好的发展机会，为未来的发展提供很好的机会，我们土地买多了，负债多了，但买回来的土地相对是好的。
我们知道10月份形势是比较好的，因为有“金九银十”，我们希望可以做到更好。但以后会不会有新政策出台呢？宏观调控是否会加大力度呢？这个我们也不知道，我们很难去管得到。
媒体提问：刚刚说会加大商业地产和旅游地产比重，目标是希望可以提升多少？因为目前世房94%是来自物业销售。
许世坛：94%的物业销售的说法不是很准确，剩下的6%全部是租金、出租收入。物业销售提升是因为股份公司有很大的销售，虽然卖的不是住宅，但仍然是有销售的，那些可能是商场、办公楼之类的，那些是很好卖的，因为有新的政策，下一步也会推出商业地产。
许荣茂：我们以前讲“三驾马车”，指的是我们会专注做住宅，但这几年我们加大商业地产的力度，有百货公司、有影院等等，业务链越来越长，不是全部是住宅地产，希望在商业地产做得更好，还有旅游地产，现在有做酒店，下一步将做度假村，我们也受到政策的影响，商业、旅游地产受影响会相对比住宅地产小。
我们希望是“三驾马车”都有更大规模发展，我们尽量多做旅游、商业，希望“三驾马车”共同前进。
媒体提问：业绩发布会也说看情况而决定开工的时间，今年调整开工机会大不大呢？
许世坛：我觉得新开工的数字是不断改善的，其实这一个两月，我们会根据所有项目销售的情况而定，有一些是卖多了，卖多了的地方其实我们是加大了开工面积的。而有的城市销售一般，我们会减少开工面积。我们现在还是按照原来的目标去销售，并没有大幅减低，但确实有一些城市是减低了开工。
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