仲量联行：年前房价不会大跌

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 财经网　　 2010-10-27 14:57

      10月25日，仲量联行（Jones Lang LaSalle）上海研究部副董事周志锋对《财经》记者表示，9月29日的调控政策将使房地产市场成交量大幅萎缩，恢复到4月调控政策出台后水平。

　　“这次出台新政策的直接原因之一是8月份和9月份成交量大幅反弹，政府最担心的是成交量回升之后就是价格的反弹。”周志锋说。

　　仲量联行研究报告显示，首次调控以来，上海市场5月至7月成交量低迷，每半月交易量均值仅为344000平方米，仅为去年同期795000平方米的一半；而8月至9月成交量出现强劲反弹，9月末基本回升至去年高点。

　　周志锋指出，第三季度房市成交量反弹并非投资炒作导致，而是由刚性需求购房者推动的。“所以这次调控也针对首次购房者，首付从20%提高到了30%。”

　　他认为，此次调控将使成交量萎缩。“全国跌幅情况不会相同，但是幅度大约会回到4月中旬出台政策之后的水平。”周志锋说，“以上海为例，4月调控后，上海成交量下跌非常厉害，有50%-60%左右，我们认为这次也会达到这个水平。”

　　价格的松动将呈现滞后的态势。周志锋指出，开发商年报显示大部分企业2010年销售已经超过预期，未来两个月不存在更多的业绩压力，开发商对调控之中的市场将持观望态度，不会急于降价。

　　“我们认为到春节前后，政策都不会有松动的可能性。”他说，“这就决定了需求会一直保持在较低的水平。政府也会在这个阶段继续监管开发商的推盘速度，继续推保障房、限价房来保证这部分的供应，所以价格在这个阶段不会松动（指：大幅下降）。”

　　仲量联行研究显示，2009年银行信贷总额同比增长31.7%，而2010年全年预计增长18%。增长速度的放缓主要来自于短期贷款的减少，中长期贷款基本稳定。周志锋表示：“去年的整体信贷环境是最宽松的，今年中长期（贷款增长）又很稳定，所以信贷调控对现金流在影响在今年不会显现出来。明年中长期贷款增长会出现减少，才会有效果。”

　　他认为，预售资金监管、信贷管控等调控政策将在2011年开始逐渐显效，开发商现金流会逐渐产生压力。同时，新财年将意味着制定新的销售目标，业绩的压力将助推价格下调。降价将从现金流压力更加明显的主流开发商开始。

　　自9月29日多部委联合颁布房地产市场调控政策以来，政府、银行以及研究机构等各界人士均有声音认为此次调控显示了政府推进房地产市场转型的决心，而多方对调控目标认识不一。周志锋认为，房价下跌15%-20%是一种较为合理的预期。

　　“我们没有对政府预期做过详细的测算，但跌幅在15%-20%之间的时候，没有买房的购房者，以及有投资需求但未进场的购房者将选择入市，那时的跌幅已经符合他们的预期。”周志锋说，“这种动作将带来成交量的反弹，一旦成交量起来，便会对价格产生很好的支撑。”

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