房地产官司起诉有讲究 注意起诉地点及标准衡量

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 房地产时报　　 2005-11-07 11:55

许多人都知道，打官司时通常要到被告所在地的人民法院去。比如，住在金山区的原告如果要起诉住在杨浦区的被告，则通常要到杨浦区法院去起诉。但涉及到房屋或土地官司时，法律则规定了一条特殊的规则，即原告必须到房地产所在地的法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民诉法》） 第三十四条规定，“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”。在实践中，该条规定对当事人诉讼的影响非常巨大，但许多人不能准确理解该条规定。笔者认为，应当把握好该条的两个关键点：“因不动产纠纷提起的诉讼”和“不动产”。

一、“因不动产纠纷提起的诉讼”

所谓“因不动产纠纷提起的诉讼”，是指当事人之间对不动产本身的质量或权利归属等存在不同的看法，难以达成一致意见而不得不诉诸法律。该条并不意味着，只要案件中涉及不动产，即应当适用专属管辖的规定。

如在一起土地拍卖案件中，竞买人认为拍卖行的拍卖行为违反了法定的拍卖程序，导致其竞买失败。该竞买人依照不动产专属管辖的规定到被拍卖土地所在地人民法院起诉，要求确认拍卖行为无效。但被拍卖土地所在地人民法院告知其应向拍卖行所在地的人民法院起诉。

当事人之所以认为该案应当适用专属管辖的规定，主要是因为其误将被拍卖的土地当作争议的对象。而事实上，在该案当中，当事人争议的是拍卖土地的行为，而并非是被拍卖的土地本身。尽管人民法院对于拍卖行为效力的裁决可能影响到被拍卖土地的最终归属，但当事人对于被拍卖土地的质量或权属等并无争议。该案属于“因不动产拍卖行为而提起的诉讼”，而不属于“因不动产纠纷提起的诉讼”。因此，该案不应当适用专属管辖的规定。

二、“不动产”

“不动产”是指物理上的移动将使其价值完全丧失或大为减损的物。在确定争议对象是否为不动产时，只能以法律的标准加以界定，而不应采取其他的标准衡量。

如甲公司与乙公司约定，由甲公司为乙公司装修的楼房搭建脚手架，并约定如发生纠纷由乙公司所在地的人民法院管辖。后甲、乙公司因工程款发生纠纷。甲公司认为当事人之间的约定管辖违反了法律的规定，因而是无效的，遂依据不动产专属管辖的规定，向脚手架搭建地的人民法院起诉。脚手架搭建地的人民法院告知其应当依照合同的约定向乙公司所在地的人民法院起诉。

当事人所以将脚手架认定为不动产，主要在于其运用了错误的判断标准。他们认为，按照建筑界的标准，建筑物周边搭建的脚手架属于建筑物的一部分，建筑物属于不动产，则所搭建的脚手架也属于不动产。

事实上，脚手架作为建筑工程领域的常用设备，是可以反复使用的，其价值通常不会因为物理上的移动而大为减损。因此，从法律的层面来讲，脚手架是动产而非不动产，当事人的约定管辖应当是有效的。

法官提醒

准确地理解《民诉法》的有关规定，当事人才能够避免因认识错误而奔走于不同的法院。这样，既可以节省费用，也可以缩短案件的处理时间，尽早地实现自身的权益。（作者为上海市金山区人民法院法官）