预售资金监管再次施压楼市调控
http://www.haozhai.cn 文章来源: 京华时报 2010-10-29 10:12
继限购令、加息之后，房地产调控再添砝码。10月25日，风闻已久的《商品房预售资金监督管理暂行办法》终于正式出台。该《办法》要求，自2010年12月1日起，预售资金全部存入专用账户，禁止开发企业直接收存预售资金，预售资金严格按工程节点支取：地下结构完成、结构封顶、竣工验收等。业内人士认为，虽然预售资金监管并不会对房价下降造成直接影响，但是有力保障了预售项目的顺利完工，并能防止开发商利用预售资金囤地、炒股等行为，从长远看有利于房地产市场的规范，是此轮调控的深入体现。
资金监管收紧资金链
与坊间传言的监管预售资金是为了调控房价的观点不同，业内更多的观点认为这主要是为了防止开发商挪用预售资金，出现烂尾工程。
著名经济学家、中国管理科学研究院研究员李开发表示，该政策主要是为了让房地产开发商规范经营，防止转移资金，防止过度扩大市场，导致资金链太长。他指出，极个别开发商拿预售资金来多拿地，甚至炒股，参与炒房，当资金链出了问题，就会形成烂尾楼。
SOHO中国董事长潘石屹认为，只有开发商有钱、有地才能建成房子，形成供应量，从而起到抑制房价的作用。如果土地供应不足，同时开发商又缺少资金，市场上供应量会大大减少，所以从“监管办法”角度看，对抑制房价来说并不是好事，我认为主要作用是防范金融风险。
但他指出，实际监管的力度已经远远超出防范风险所需的力度，因为监管办法的四个节点主要针对的是建安环节，但对北京、上海这样的大城市，建安支出只是很小的比例，土地成本甚至会占到支出的60%、70%，因此，“这个力度已经远远超过防范风险的力度，会造成开发商资金完全冻结在监管账户里。”
由此可见，房地产企业的资金链将面临怎样的压力。
短期迫使开发商降价
“二次调控最有力的就是限购，而比限购更让开发商痛苦的，则是预售资金的监管。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋指出，房企资金的构成有自有资金、银行信贷、商品房预售款、工程方垫资几个部分，其中商品房预售款项是连接其他几个环节中最关键的一环，通常可以在一个房企资金链条中达到40%的资金使用率。“也就是说，其实，房企用自己的资金拿地，用施工和供货商的资金盖房，银行贷款维持公司运营，而商品房的预收款则是提前把利润套现，从而使得开发商可以用购房者的资金来进行扩张。”
杨少锋认为，此次北京规定的预售资金监管使用，将立刻抽走一个房企将近40%的资金，房企将面临巨大的资金压力。他认为，开发商唯一的出路，就是顺应政策，调整房价，让虚高的房价回归真实的市场价值。
开发商突击办预售证
办法虽然严厉，但并不突然。预售资金监管从年初就开始吹风，各地陆续有类似办法出台，北京出台的政策，更为实施给予了一定缓冲时间。
“监管办法”是从12月1日开始实施，也就是说此前拿到预售证的项目资金是不受监管的。因此，想躲避监管的项目必然会在12月1日之前突击申办预售证。北京房地产业协会副秘书长陈志认为，12月1日前，北京很可能迎来一个供应潮。
与此同时，北京中原统计数据显示，截至10月24日预计11月开盘的项目总数仅为28个，环比10月份的43个下跌了35%。11月有可能成为最近4个月来供应量最少的一个月。预售资金监管很可能改变这一统计。
但另一方面，一位不愿透露姓名的开发商告诉记者：“不是我们不想卖，预售证的申请报上去好几次了，但都没批准。”据其透露主要是价格谈不拢。“政府认为我们的定价过高，但我们企业也有自己的成本利润核算啊。”但他也表示，如果调控持续，没有放松可能的话，“只能降价了”。
成交量持续下降
受限购令等政策的影响，进入10月之后，市场成交量不断下降。
搜房网数据监控中心监控数据显示，继第39周之后，北京住宅期房成交呈持续下降状态，42周北京住宅期房签约1296套，环比41周下降44.38%。
业内人士认为，市场越来越重的观望情绪是造成目前成交锐减的重要原因。近期，限购令的推广、加息的推出，加强了越来越多购房者对调控的信心。中易安房地产担保有限公司业务部副总裁田路认为，本次加息是央行和中央政府收缩流动性的一个重要标志，其象征意义和心理影响远高于加息幅度本身带来的货币投放减少。田路认为，加息的主要考量是巩固房地产调控的态势以及应对越来越强烈的通货膨胀预期。本次加息综合影响有待观察。对于房地产市场来说，住宅由于严格的限购和差别化信贷，投机资金难以进入，基本是一个负面的消息。对于股市来说，其综合影响很微妙，很可能形成先抑后扬的格局。
观望又导致开发商担心推盘遇冷，加上适逢年底，大多数开发商资金压力并不大，推盘动力不足。但随着调控政策的严格执行，市场博弈力量很可能出现变化。“越早调整，越能争取先机。”
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