汪涛：房地产建设将致政策进一步收紧

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 财经网　　 2010-11-12 13:48

      房地产活动继续保持强劲，房价继续上涨，预计政府对房地产业将保持紧缩政策

　　中国10月份贸易和房地产数据显示，这两个经济增长的引擎继续保持强劲。随着10月和11月CPI突破4%，预计进一步的对冲和加息等举措将会出台。

　　进、出口都继续保持强劲

　　10月份进口总额和出口总额同比分别增长22.9%和25.3%，均超过我们的预期。同期贸易顺差270亿美元。今年以来贸易顺差累计已达1477 亿美元，接近政府设定的全年1800亿美元的目标。按贸易量计，剔除季节因素后出口月环比增长5.5%，为5个月来的首个正增长，同时进口也月环比增长7.3%。对东盟国家的出口增长加快，但对欧盟的出口明显放缓。

　　进口总额超预期的增长也反映了铁矿石、石油和农产品等大宗商品价格的强劲反弹。铝和焦煤等部分大宗商品进口的强劲也可能与国内最近拉闸限电所造成的生产受限有一定关系。

　　房地产销量和建设保持稳健

　　继9月底出台新的房地产紧缩政策以来，媒体广泛报道了大城市房屋销量的崩盘。但是，10 月全国70个大中城市商品房销售面积实际上同比增长了16%。似乎除一线城市外其他地方的销售几乎都没受什么影响，销售面积在10月份相对9月份仅有一定程度的萎缩。剔除季节因素后，10月份销售面积为历史第二高水平，仅次于9月。在强劲销量的支持下，房价继续小幅上涨——商品房均价月环比上涨0.2%。而受去年高基数的影响，10月份的价格同比涨幅从9月份的9.1%下滑至8.6%。

　　自然的，10月份房屋新开工面积和房地产投资保持强劲增长也就不令人意外了。

　　房屋新开工面积同比增长51%，高于9月份44%的同比增幅。剔除季节因素后的10月份房屋新开工面积几乎达到历史新高。房地产投资（剔除土地购置费）也大幅反弹，达到37%的同比增速——这与强劲的新房开工和建设数据是吻合的。

　　强劲的房地产建设似乎与疲软的钢铁表观消费相矛盾。过去几年里这二者的走势通常是一致的。由于中国钢铁消费中只有约40%是用于建筑，这一背离可能是由基建投资大幅放缓以及汽车生产放缓所引起的。

　　通胀风险和进一步的紧缩

　　在“双引擎”——出口和房地产建设强劲运转的情况下，政府必须把更多注意力放在控制通胀上。我们预计10月和11月CPI 同比增幅都将超过4%。而农产品和大宗商品价格也将重新面临压力。除了天气的因素外，庞大的流动性和通胀预期都引发了对这些商品异常强劲的需求，从而带来价格上涨的压力。

　　人民银行已经将存款准备金率提高了50个基点，以回收部分流动性（3000 亿元左右）。截至9 月底银行的超额存款准备金率为1.4%，但在大量持续流入的外汇资金的推动下，该数据在10 月份可能已经上升。我们还认为12 月前后会再加息一次。

　　由于房地产活动继续保持强劲，房价继续上涨，我们预计政府对房地产业将保持紧缩政策。据国内一些新闻媒体报道，房产税试点可能在数月内在几个大城市推出。这将会影响市场人气。我们还预计政府将加倍努力增加保障性住房和普通商品房的供应。

　　除继续进行对冲包括进一步提高存款准备金率和加息外，我们认为政府更应该：（1）收紧2011 年贷款发放目标，将其定在6-7万亿元左右（目前的预期为7-7.5万亿元）；（2）加快人民币升值速度，以帮助对抗输入性通胀。无论是加息还是人民币升值，可能都需辅以更严格的资本控制，以便将二次量化宽松带来的多余资金流入挡在门外。出于这一考虑，国家外汇管理局几天前刚宣布了新的措施来加强对资金流入的控制。

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