开放土地产权——地产新说
http://www.haozhai.cn 文章来源: 南方周末 2010-12-01 14:08
土地如果按价值大小和人类宜居程度排序，可以从低到高大致分为荒漠、荒地、可耕地、生地、熟地、成熟社区、成熟商圈，也就是低价值空间到高价值空间。房价差异背后实质是土地（空间）资源的价值差异，一般按资本投入程度和一二三产业升级而递增。
一个地区的开发，是基础设施不断完善、资金和人口集中的过程，这也是地价、房价上涨的根本动力，那种将高房价归咎于土地、耕地稀缺甚至投机炒作的观点，逻辑上颠倒了因果。
占人类五分之一的中国人口城市化，是历史上最大规模的城市化运动。13亿人食衣住行的消费升级带来的是对依次产业的需求扩张，表现为土地（空间）资源的阶段性、地域性稀缺。但现实是，乡下一大套房还不如城里一个阳台值钱；城市居民买不起商品房，轮不到保障房，想在乡下置业，却因为“身份”被莫名其妙地禁止；节约集约用地，被简单地等同于在所谓热点地域增加容积率，其结果反而加剧了空间资源供求矛盾，刺激了房价上涨。被大众诟病的“蜗居”现象不是北京独有，也不是现在才有，更不是只有城市白领这个群体才有，这在许多平民百姓早已是生活常态。
事实上，囤积居奇、制造土地投机机会的恰恰是集裁判员、运动员于一身的地方政府：通过垄断的土地产权和规划权，一边将基础设施和高端功能过分集中于某些狭窄地域，人为制造预期价格必涨的土地（空间），同时极力压制市场自发形成的“小产权”房，一边却通过粮票式的各种限制手段试图压抑需求，最终走进左右手互搏和计划经济“定量”配给制的死胡同。
造成一边是广阔的偏远土地（空间）资源闲置，由于投入不足而撂荒，一边是大量投机资本集中在城市空转，从事套利（掠夺资源）的游戏，畸形开发、过于集中的人口反而让部分区域环境日益恶化，涌现过度城市化的系列弊病，同时，非市场的各环节衍生出腐败顽症和征地拆迁等社会问题。
抑制购房购车需求和扩大内需政策背道而驰，只有通过科学的规划引导，才能更有效地调控房价、缓解交通拥挤。房产由于极强的地域性，根本无法按“套”或“平米数”一刀切地衡量，百姓家庭状况更是千差万别，通过限套数、征税费、价格和交易管制压房价不但缺乏操作性，而且只能冻结市场甚至破坏市场秩序。通过信贷杠杆压缩流动性只能起到应急作用，均衡规划才是均衡房价更有效更根本的方式，甚至也能引导流动性合理宣泄。
真正的土地市场一是确权，二是自由交易，缺一不可。既然现行制度的弊端是规划混乱、产权不清，那么改革的方向必然是“科学规划，开放产权”，其实质是清晰划分国家、集体、私人利益边界以利于有序的市场竞争。
有人以现行法律为依据，认为土地产权私有大逆不道，殊不知，改革开放的实践，从联产承包到股份制，正是各基层群体有意无意建设性的“违法”过程。
规划是房地产业的根本大法，而不能是少数官员为追求政绩任意涂抹的画布。为从根本上明晰所有权，必须因地制宜，根据资源承载能力以明确的建筑规划空间为基准，并与地上林权、地下矿权相结合，构筑更全面科学的空间产权体系。
昔日上海的“楼倒倒”事件生动地诠释了高楼省地的“容积率陷阱”，近日上海的高楼火灾再次用血的教训敲响了高容积率、高密度规划的警钟，因此应该以超前的眼光规划推广低密度、低容积率、小城镇化的德国模式，特别是住宅，应该以新建低密度的独立房为主，这样不仅符合未来私密、宜居、水电热分户计量的发展趋势，避免公摊面积、邻里互扰等固有矛盾，也为今后太阳能、风能普及利用的低碳生活奠定基础。
城市改造方面，老城区拆迁成本高，应该放缓步伐，尤其要禁止利用“容积率陷阱”借危改之名增容套利，新城则要按科学的宜居标准超前规划，以优惠条件吸引人们外迁，老城人口自然疏散，改造的成本也会降低。
东部、发达、沿海地区由于区位优势和改革开放后30年巨额投入，已经形成了发展的良性循环，基本不需要政府继续投资，为平衡全国发展水平，财政必须向中西部、内陆、贫困、荒芜地区倾斜。一旦边远地区、农村、小城镇、市郊的居住和工作环境能够得到梯度改善，人口将自觉均匀疏散，落后地区的经济升级和繁荣指日可待。
如果废除农业税是两千多年来对农民的最大减负，那么，地权归农则是对农民的最大补贴。一旦成为土地的真正主人，农民必将因为拥有当今最稀缺的土地（空间）资源而成为全国最富有的群体，其生存、健康、养老、教育等开支将顺利解决。林权制度改革方面已有了实质进步，给林业带来了活力，下一步改革目标应该明确指向地权。
开放土地产权交易可以分步骤进行。农林牧渔业生产周期短，可以尽快开放，优先鼓励米袋子、菜篮子工程；工业生产周期较长，或者有潜在环保隐患，划定各种工业区必须谨慎；第三产业周期最长，不动产重置成本最高，牵涉利益最多，规划要极为慎重。
单从绝对数量上看土地并不稀缺，如果作为基础资源的土地产权改革到位，真正的土地市场得以建立，土地资源将得到合理利用，房地产开发将回归纯制造业本位，形成土地（空间）、房产开发的良性循环，加速实现城乡一体化，大到三农、房地产、就业、区域失衡、热钱过剩和内需不足，小到城市拆迁和交通、春运大潮、户籍改革以及制度弊端衍生的各种腐败现象都将迎刃而解，人民可以更合法、更安心地拥有“财产性收入”。
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