房贷险成"自由选择题" 若松绑保还是不保？
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新闻晨报 2005-11-14 10:00
房贷险原来一直以来都是消费者买房申请贷款时，被要求强制购买的险种。买房要贷款，先买好房贷险吧。这种捆绑式的保险方式，使购房者在买房时增加了数千元的支出。
近期，中国工商银行总行对此有了相对宽松的说法，该行宣布，如果客户要求以房产抵押担保方式到工行申请个人房产贷款，将由客户自主选择所抵押房产购买保险事宜。也有人理解为，这样的做法有可能省下购买房贷险这一部分款项。
记者本周就此向中国工商银行上海分行有关人士求证，得到的回答是，目前上海分行尚无对此作出反应，个别支行可能对个案处理有所松动的情况，也是可能的。目前，虽然该项规定在本市还没有银行明确开始实施，但真的有了自由选择的空间后，消费者将面临房贷险的“保”还是“不保”的选择。
今年3月，伴随本市商业银行自营性个人住房贷款政策的调整，不少通过按揭贷款的购房者来，面对连续加息的还款压力，纷纷提前还贷。不少符合条件的购房者一并进行了退保。当时，房贷险的“退”还是“不退”，不同的购房者在提前还款后有了不同的选择。虽然没有确切的数字，但选择退保者并非个别现象。
今年上半年的有关数据显示，上海的房贷险的退保率超过30%。而今，捆绑式的房贷险有了自由选择的可能性后，是“保”还是“不保”？戴德梁行的专家认为，既然是自由选择，肯定有消费者因为资金紧张，或认为不值得买等原因选择“不保”，以及之后的退或不退，但决定前，消费者有必要了解房贷险购买后在不同情况下的利弊。
投房贷险也需理性选择
在选择了买房申请贷款时，一并买入房贷险后，将来如果提前还清贷款，是否需要立即退保？专家介绍，根据个人的情况不同，消费者也可以作出相应选择。按目前的相关规定，全额还清贷款的购房者，是可以退保的。如果购房者部分提前还款，在不缩短还款期限的情况下，保费不予退回，也就是不能退保。只有在购房者部分还款，同时将余款的还款期限缩短，才可以按缩短的年份修改保单内容后，退回部分保费。
有关人士介绍，这在操作上叫做“出批单”，具有和保单同等的法律效果。此外，购房人在退保前，如果能事先咨询相关保险公司有关办理退保所需的手续，就能够一次性办理好相关手续，提高效率。
业内专家介绍，如果是一次提前还清购房贷款，剩余的房贷保险费是可以按提前的年份多少悉数退回的。如果是提前部分还款，那么缩短贷款期限的部分费用可退回，但两种方式退保都需付出全部保费5%的手续费。
专家提醒，提前还款也要量力而行，如果通过其他渠道融资，再提前还款大可不必。同时，提前还贷未必一定要退保，因为提前还清全部贷款后，房屋保险的受益人则由银行转成购房人本身。如果房屋在保险期内遇到保险标的所约定的情况，购房人将获得相应赔偿，购房人可以根据自己需要作出选择。而提前还贷后购房者可将受益人由银行变更为本人，这样不仅省下各种手续费，还能以较低的费率获得较高的保险额度。
戴德梁行有关专家认为，目前该险种对花钱的消费者来说，其实也有欠合理的一面。从消费者的角度来看，这个不合理因素也是影响消费者不愿投保或还完款退保的原因。归结起来，这个因素包括四个方面。
■投保人花钱买房投保，并不能成为第一受益人。在实际操作中，通常银行（为保障自己房贷安全性）为第一受益人。抵押住房贷款保险合同通常规定，银行是第一受益人。因为抵押本身是担保的一种方式，所以抵押贷款保险既要适用《保险法》，又要适用《担保法》。银行作为抵押权人，在保险标的即抵押的住房发生保险事故时，能够以第一受益人的身份领取保险赔款，从而规避风险。
■一次性付保费不合理。根据保险的一般常识，一般保险期在一年以上的，保险费是按年，有时甚至按月支付的。但是保险公司的抵押住房贷款保险合同中却要求投保人一次性付清所有保险费。
■贷款购期房者存在重复投保的问题（不在其责任范围内）。期房是还在建筑过程中，还未验收交付的房子。在贷款日至房产建成验收交付日这个期限内，可能发生的任何风险都在建筑工程险的承保范围内，而且这个险种是由法律强制房产商必须投保的。让贷款购期房者投保这个期间内的房产险，存在着重复保险的问题。
■贷款和承保期限存在时间差而产生的风险。贷款保险合同中一般规定，保险责任自购房合同约定交房之日起至借款本息还清之日止。但是大多数贷款所购的住房是期房，贷款发放日和实际交房日有一段时间差，所以普遍存在先贷款、后交房的现象。而保险费是从贷款开始之日起开始计收，既然合同规定保险责任自购房合同约定交房之日起开始承担，未交房也就谈不上承担保险责任。因此，保险公司承担保险责任的期限明显短于贷款期限。
有专家估计，一旦购房申请贷款真的可以选择不买“房贷险”，可能有不少人会选择不投这个“保”，原因很简单，一方面是长期以来的逆反心理，这是捆绑带来的副作用；另一方面，在购房的一大笔支出中，能省去数千元。
不少房贷借款人认为，房贷险的保费完全由借款人承担，但第一受益人却是银行，第二受益人才是购房者，有欠公正。有人甚至认为房贷险的保险责任非常有限，尤其是主险的赔付比例非常低，倒是后来的附加险———借款人意外保险，经常出现赔付的情况。
戴德梁行有关专家认为，如果消费者在购房贷款时选择投保，其有利的方面是，当还贷责任人遭受意外、丧失收入能力时，其家人可免受还贷压力的困扰。反之，家人也将面临巨大的债务，因而，购房者不可因小失大，只为可以选择不保，就不做风险防范。
有关专家认为，既然保险公司设计了房贷险这个险种，它的存在也有合理的理由，投保者在作出买这个保险时，也是有各自觉得应该买的原因。这和很多消费者虽然提前还款，却不选择退保者的理由相似。其中一条原因，可以从一家保险公司的个人抵押商品住房综合保险条款中找到，比如其“还贷保证保险”一项中包括：被保险人在保险期限内因意外伤害事故所致死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力，造成连续3个月未履行或未完全履行《个人住房借款合同》约定的还贷责任，由保险人按相关规定的偿付比例承担被保险人或受益人提出索赔时《个人住房借款合同》项下贷款余额本金的全部或部分还贷责任。也就是说，一旦主保人发生条款提及的意外情况，其贷款余额将由保险公司承担全部或部分偿付。比如，前不久就有这样的例子，主保人在飞机空难中去世，该保险公司在24小时内为其所购房屋付清了55.8万元的余款,房屋仍归其亲属所有，而其原先投保的金额是4000元左右。专家认为，保险就是保平安，申请贷款时，弄清条款，根据自己的需要理性选择，才是合理的。
业内人士分析，购房者提前还贷后，保险合同仍然有效，购房者可到保险公司申请办理批改手续，将保险受益人变更为房主本人，在房屋遭受火灾、爆炸、洪水等自然灾害和意外事故造成损失和发生施救费用后，保险公司将会按合同规定进行赔付。提前还贷要扣掉已缴年限的保费及相应手续费，退回的保费并不多。而房贷险的保费，比相应财险平均便宜20%以上，而两者保险范围及责任基本一致。
退保手续如何办
据一保险业内人士介绍，老的保单的保险额是按所购房屋的全部价值，即房价投保，如果是提前全部付清贷款，可以退保，但部分提前还款则不可以退。而新的保单是以贷款数额及年数投保，提前还清贷款，或部分提前还款并缩短贷款年数的，都可以退保，但需加付全部保额的5%手续费。购房人在向银行付清所剩期限内的贷款本息的前提下，必须拿到银行贷款部门出具的表明其已全部还清贷款的证明，同时取回抵押在银行的保单正本后，就可到保险公司办理退保手续。承保公司在收回保险单正本并核实后，即可退还被保险人的退保费用。在此提醒，购房人在领取退保费用时，必须携带身份证和代理人证明。
据了解，个人抵押商品住房综合保险的保费标准各保险公司略有不同，但基本相近。以本市一家保险公司的标准为例，1万元的贷款投保10年，其费用为55.7元；15年为81.2元；20年为106.3元。如果是10年贷款30万元，该保险费用即是55.7×30=1671元。而购房者如果提前还款，同样以10年贷款30万元为例，提前5年，就可以退回55.7×5-1671×5%=194.95元。实际承保期限不满一个月的按一个月计算。
专家提醒，即使是提前付清了全部贷款，也未必一定要退保。因为尽管保险费可以退，但购房人将贷款一次性还清后，房屋保险的受益人则由银行转成购房人本身。因此，假使房屋在保险期内遇到保险标的所约定的情况，购房人将获得相应赔偿。
在二手房交易中，有些中介公司为了抢生意，往往可以在房贷险上给予一定的打折优惠，但对打算将来退保的人来说，购买打折的保险，以后再退保就不太有利，因为保险公司是不能按照打折的保险费退的，具体算法各家保险公司各有不同。业内的专家提醒消费者，如您购买房贷险时预计要退保的话，建议您不要买打折的房贷险。
自由选择可能针对部分优质客户
中国工商银行总行日前宣布，如果客户要求以房产抵押担保方式到工行申请个人房产贷款，将由客户自主选择所抵押房产购买保险事宜。对此，有关地产专家认为，虽然马上取消强制保险的可能性不大，但随着今年以来银行房贷业务的急剧萎缩，实行了8年的强制房贷险的淡出可能为时不远。
据上海中原地产有关人士介绍，工行上海市分行曾在两年前酝酿取消房贷强制险，具体方案已经制订完成，但在推出前夕被有关方面叫停，原因是违反了1998年央行颁布的《个人住房贷款管理办法》。《个人住房贷款管理办法》明确规定购买房贷保险是申请个人住房贷款的前提条件。
该人士分析，“客户自主选择所抵押房产购买保险事宜”在现阶段可以理解为客户可以自主选择购买保险的保险公司，而不是是否购买保险。目前工行上海市分行的客户大多由指定的保险公司提供保险，但如果客户提出要求自己选择保险公司，也是被允许的。总行的新规定是对这种做法的肯定。即便今后允许客户选择是否购险，也不可能全面推行，只有信用好、收入稳定的部分客户才能享受。
- 【 打印 】 【 关闭 】
- 免责声明：
本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097
