投资人士加码豪宅市场
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新闻晚报 2010-12-09 17:03
虽然调控依旧，然而上周本市商品住宅成交均价却再次环比上涨2%，跳到了23489元/平方米，创下了二次调控以来周均价的新高。而在这个新高的背后，是高端豪宅成交的“给力”表现。“我感觉现在买这些高端豪宅，3年内价格涨50%没有问题，因此我会推荐我圈内的有资金人士现在购房。”投资人士李先生在接受记者采访时的一番话，也道出了高端豪宅“给力”的原因所在。
市场
豪宅市场乍寒还暖
虽然加息限购、土地供应增加等调控措施紧逼，但是上海的豪宅市场却呈现出乍寒还暖的现象。
虽然其成交量随着楼市调控而变化，但据新浪乐居数据显示，40000元/平方米以上楼盘成交均价依然坚挺，二次调控后11月成交均价为57708元/平方米，比4月调控前的价格还要高。而均价在50000元/平方米以上的19个上海新楼盘之中，多达八成的项目成交均价出现上扬，环比涨幅在7%-12%不等。
以位于徐汇滨江板块的“尚海湾豪庭”为例，9月份新上市9号、10号两幢江景房源，共推出面积4.58万平方米、162套，主力户型为216平方米—400平方米的四房、五房。从近三个月的成交数据来看，9月份，该楼盘成交21套、均价58200元/平方米，10月份成交53套、均价61600元/平方米，11月份成交54套、65100元/平方米，逐月量价齐升态势明显。而一直备受关注的上海星河湾项目，其10月成交均价为47998元/平方米；而到了11月，该楼盘的成交均价突破了5万元大关，达到了50316元/平方米。
一手市场如此红火，二手豪宅市场也随即走俏。在“沪十二条”出台后，此前成交比较活跃的世茂滨江花园、仁恒河滨城、翠湖天地御苑等高端物业的买卖交易量均出现不同程度的降温。来自汉宇地产的数据，今年10月期间，总价在1000万元以上的二手房交易量较新政前下降了50%左右，而总价在500万元至1000万元的二手房交易量也环比下降了30%。这些数据均高出二手房交易量的平均降幅。但这一现象在11月就出现逆转。11月中下旬，在一系列经济事件的影响下，对300平方米以上的大户型表示有购买意向的明显增多，较之前增加15%—20%。从过往成交记录来看，大户型的成交均价要比一般户型高出30%-50%。其中，豪宅买家一次性付款的比例高达五成以上，较10月普遍增长10%-20%。
中原地产的调查数据特别指出，11月位居中心区域的高端物业成交比例和10月比出现明显回暖。就11月成交出现量价齐升的卢湾区来说，新天地板块依然是资金实力买家追捧区域。例如，板块内的标杆楼盘翠湖天地，目前户型面积在150平方米-190平方米的3房受到改善需求的追捧，由于该楼盘的市场挂牌量十分有限，因此价格十分坚挺。本月翠湖天地御苑成交单价已经达到93000元/平方米，保持稳中有升态势。另外滨江沿线的江景房香港新世界花园近期表现活跃，成交价格基本在55000元/平方米-70000元/平方米。
高端豪宅的热卖，也不同程度带动了别墅市场，7月以来，上海别墅成交均价已连续4个月持续上扬。中房信提供的最新数据显示，截至11月中旬，今年均价5万元以上的新建高档别墅成交了481栋，比去年全年的374栋还高出28%。
位于三林板块上南地区的“尚东国际名园”11月17日推出62套别墅房源，为近五个月来中环线内惟一别墅新盘。据上海中原研究咨询部最新监测数据显示，该案已于上月21日成交一套，单价高达8.03万元/平方米。此价格刷新板块最高单价纪录。此外，位于佘山板块的“中凯曼荼园”11月15日推出22套独立别墅，也是该板块继5月份“佘山东紫园”批量供应后的首次高端别墅大批放量。从近几个月的板块别墅走势来看，区域性高端产品的供不应求仍是长期态势，此次投放有望提速后市交易步伐。据上海中原研究咨询部监测数据显示，“中凯曼荼园”10月份成交一套、单价78800元/平方米，11月17日最新成交一套、单价82300元/平方米，价格保持稳中有升，创该案史上成交单价最高纪录。
对此，上海中原研究咨询部总监宋会雍向记者表示，尽管面对限外令等多项政策制约，高端豪宅及别墅放量势头不减，新增供应在一定程度上也拉动了成交反转向上。豪宅市场拥有经济实力相对雄厚的置业者，其需求实现能力与调控关联度相对有限。同时与第一次的调控相比，在目前通胀的压力下，购房者的预期已经发生了变化，房价下降预期减弱，近期因为CPI上涨明显，很多人开始判断房价将上涨，豪宅更是如此，避险资金入市成为主流。
现场
投资者全款买房不含糊
11月的豪宅热度12月还在继续发酵。上周末，记者在楼盘探营中发现，面对楼市的“涨声渐浓”，投资者全款买房并不含糊。
“一次性付款还有优惠吗？”在上周开盘的几个项目现场，记者频繁听到有购房者抛出这个问题。据了解，虽贷款收紧，投资成本增加，但财力雄厚的投资者们还是普遍看涨楼市未来，在沉寂不久后纷纷选择全款购房。
杨浦区新江湾城板块的华润置地橡树湾于上周日加推房源，记者在现场看到，楼盘门前的国浩路上停了不少私家车，其中很大比例是浙江、江苏牌照。售楼人员也坦言，板块发展前景被看好，投资客前来购买的不在少数，其中很多人因已经不能贷款而选择一次性付款。该楼盘单价超过40000元/平方米，最小户型单套售价为350万元左右，而大户型单套售价超过2000万元。售楼人员透露，房子十分紧俏，有的人只提前一天来看，现场立马交10万元办理预约卡等第二天“抢房”。开盘当天，小户型房源也基本被一抢而光。
闵行区虹桥一号项目也在周末开盘，记者也见到了不少结伴而来的投资者。售楼中心内一个由五六位中老年购房者组成的“银发看房团”引起了记者的注意。其中一位直接向售楼人员询问“投资买哪种户型最合适”，并表示可以一次性付款。另一位打扮十分朴素的中年女士与记者闲谈时也表示她假如购买也会选择全款，现在贷款利率不实惠，多出来的钱放着也不知道能做什么。记者发现，通常楼盘开盘时会给予一次性购房者更多折扣，但是这个项目却明确表示不会有额外的优惠。
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