上海别墅房价很给力
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新闻晨报 2010-12-13 15:51
冬季来临，上海住宅市场的温度也进一步降低。在此背景下，购房者对房价的敏感度也越来越高，11月楼市呈现出的特点也都是围绕价格展开。首先，价格低开的新盘牢牢占据成交排名前列，其次，别墅的优惠力度的增强比公寓更为迅速，最后，由于价格松动，原本罕见的万元盘数量也正在增加，且保持旺销。种种现象表明，上海楼市价格博弈正在升级。
表现一：
价格低开楼盘占据热销榜新盘价格低开是当前楼市的重要价格表现。在当前楼市成交量迅速下滑背景下，为了争夺客户，当前很大一部分新盘开盘时选择价格低开，房源去化速度由此被加快。
11月，浦东惠南板块的绿地布鲁斯小镇（资料、论坛)位居公寓排行榜前列，成交量达到300多套，该项目同时也是近期上海住宅促销力度最大的楼盘之一。据了解，项目主要在售的二期小高层公寓，均价10500元/平米，同时还可以打97-99折，比今年上半年在售的一期同类型房源价格下调了近两成，所推房源开盘当周就去化近九成。
在排行前5的楼盘中，有两个内环周边楼盘较受关注，一个是排行榜第二位的闸北大宁的慧芝湖花园，另一个是长宁八八中心。目前，慧芝湖花园成交均价在34000元/平方米左右，长宁八八中心成交均价在在44000元/平方米左右。这两个近期开盘的楼盘都是中心城区价格优势明显的楼盘，并且区域内缺乏可与之竞争的项目。
看点二：
别墅优惠力度总体比公寓大虽然已经进入年底淡季，但是在公寓市场上除了一些新上市的楼盘，多数项目优惠幅度依旧不大。富阳分析师指出，如今岁末促销与2008年促销有不小的区别，当时开发商要回笼资金，不得已才打价格战。今年开发商的资金普遍比较宽裕，促销多是为保证一定的销售业绩，或是为对明年可能出现的信贷紧缩准备好过冬粮草，因此现阶段的促销并非真正意义上的楼市降温，而是开发商对于市场远期前景担忧的一种表现。
相对于公寓，别墅的折扣力度最近显示出加大的趋势。据数据11月24日统计，目前上海以及昆山的别墅市场打折别墅已达40个，环比10月27日统计的27个优惠别墅大增48.15%，达到2010年度以来优惠数量最高值。从各个楼盘实际优惠来看，相比之前三个月，优惠力度更大。浦东的汤臣湖庭（资料、论坛)花园、尼德兰北岸等都有较大折扣优惠。11月上海别墅出现的最大折扣为85折，实际优惠金额最多为每套优惠350万元。业内人士认为，经过了大半年打折促销信息冲击的购房者，对于优惠的需求已经更加实际，优惠幅度如果不够分量，不足以吸引对价格寄予下滑希望的购房者的眼球，因此相对前几个月来说，上海别墅的打折力度也日渐加强。
表现三：
万元盘屡登成交榜首单价在万元上下的万元盘最近表现比较突出，据佑威数据显示，在11月15日-21日一周内，上海住宅成交面积第一的就是位于宝山罗泾的海上御景苑，该案当周以9108元/平方米均价成交12117平方米。22日-28日一周内，住宅成交面积冠军是绿地布鲁斯小镇（资料、论坛)，公寓成交均价9695元/平方米，两个冠军皆为万元盘。
而从一些新上市项目报价来看，如临港海滨国际花园（资料、论坛)、万安世家华园、金域蔚蓝)、明城海湾新苑（资料、论坛)等项目，都有万元盘出现。统计数据显示，今年新开盘的万元盘，以及10月新政后成交的万元盘，主要集中在南汇临港、宝山罗泾、奉贤、金山等远郊地区；10月-11月22日成交的万元盘个数有27个，比新政前有明显增加趋势。“这些板块的价格之所以在万元徘徊，主要制约因素就是当地交通、生活配套、人口导入等因素比较薄弱，房源消化以当地需求为主，来自上海市区内的客户较少。”一临港项目销售负责人指出，“当然如果交通出行、生活配套等瓶颈都解决了，那么这个‘万元’的价格也将不复存在。”近来，随着这些万元盘所在的远郊板块建设的快速推进，新城规划、新兴产业带的崛起，区域景观和基础配套得到较大提升，轨交延伸段、高铁在远郊区域设有站点等交通利好，远郊区域与上海中心城区以及周边城区的空间距离逐渐缩小。尽管目前如金山、奉贤等远郊板块发展的诸多利好尚未充分释放，但未来楼市仍有较大提升空间，适合当地居民、周边产业区就业人口以及部分中心城区自住或投资需求进入。
分析师薛健雄分析认为：“如果将来区域通轨交，远郊的部分板块还是存在一定的价格看涨空间。”专家视点本轮房价调整或止于12月中旬分析师薛建雄本轮楼市在10月第一周达到高点，10月4-11日当周的成交量达到42.57万平方米的年度最高水平，之后在限购限贷政策的影响下持续5周下滑，至11月8-14日当周成交量仅15.77万平方米。但是11月后两周大幅反弹到21.2和32万平方米的高位。从目前市场表现来看，买家还在积极入市，开发商也将在12月的年终最后一个月加大推盘。预期12月的供、需量会止跌回升，房价也有可能在短期回调之后，再度上涨。
在金九银十的楼市成交大幅攀升带动下，售楼处的价位在7、8月的低位上有10%左右的上涨。政府的及时调控，使得楼市量价齐升态势得到了有效控制，自11月份起的房价呈现回调之势，一些新上市的楼盘重新调低售价预期，在售楼盘的折扣幅度也在加大，售楼处的房价有5%左右的下跌。但随着成交量的重新回暖，本轮房价调整很可能在12月中旬就将结束。
楼市降温从长远来看是必然同策咨询与研究发展中心高级分析师许之静
从近期的楼市表现来看，二次调控已经使目前的楼市出现两级分化，首次置业的刚需购房者由于初涉市场，其购房心理很容易被政策所左右，对贷款的依赖度相对也较大，因此我们看到中低价位的楼盘成交速度明显放缓。而对资金雄厚的全款购房者来说，几乎无视加息(专题 )、首付比例上调等因素，近期全市公寓成交均价屡创新高，正能说明这一点。但是从长远来看，楼市降温是必然，“限购令”等政策对手头持有多套住宅的实力买家而言，在一段时间后，效应还是会显现出来。
相对于高端住宅的价格坚挺，中低端住宅小打小闹的促销营销成为主流，但是，部分热销盘依旧“日光”、“周光”，购房者有增无减，尽管全市整体成交量较上月下滑，但是没有降价是公认的。我们认为，房价对政策反应漠然,国家可能继续干预。
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