房产税：妥协的产物

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 叶檀　　 2010-12-15 16:37

    2010年中国房地产调控只是未来长期调控的开端。从2010年开始，中国房地产作为经济支柱产业的地位从理论上被削减。如果2011年开征房产税，将逐步从实践上削弱房地产的支柱地位。
    
    如果房地产市场调控的成功与否以价格稳定为标志。毫无疑问，2010年中国房地产调控不算成功。在最严厉的调控政策出台后，总体而言房地产的价格与成交量还在上升，期间还伴随着各地此起彼伏的强拆新闻。
    
    上海与重庆征收房产税的传闻山雨欲来风满楼，从调整中国经济结构、刺破房地产泡沫和中央与地方财政的均衡来看，明年进行房产税试点是大势所趋。
    
    从短期来看，房产税能够抑制房价的效果立竿见影。房产税关键在于增加投资者的持有成本，改变投资者对未来的收益预期，一旦未来投资收益无法赶上房价、房贷、税费等重置成本，投资者将不得不抛售物业。事实上，在前期增长较快、性价比不高的地区，已经出现部分投资者抛售性价比不高的物业的情况。
    
    另一方面，征收房产税，能够将资金实力不足的投资者驱赶出房地产市场，而对于资金实力雄厚者则无能为力。从2010年房地产调控的情况看，大型的、资金实力较强的开发商与购房者受到的冲击不大，房产税出台后也是如此，自有资金雄厚的投资者不会受到房产税冲击，依靠借贷、资金链崩得较紧的开发商与投资者将被驱逐出市场。
    
    对房产税的长期效果不可抱持过于乐观的态度。如果认为房产税一出定乾坤，就过于天真、过于乐观了。
    
    房产税起作用有赖于稳定的货币政策与土地财政的瓦解。明年货币政策以稳定为主，进入严厉的加息周期可能性不大，为经济结构转型保留一定的流动性是题中应有之义。
    
    现实中，地方政府土地财政日益坚固。预计今年12月，全国主要城市北京、青岛、佛山、厦门、温州、武汉等主要城市都会笑纳“地王”。据中国指数研究院一份研究报告，11月份全国120个城市住宅用地成交均价达到2135元/平方米，环比上涨32%，截止今年11月22日，上海土地出让收入以1369.94亿元位居榜首，北京以1004.48亿元位列第二，大连以893.28亿元位居第三。北京等几个主要城市2010年度卖地收入已经突破1000亿元。到11月，土地市场已经进入狂热状态。
    
    将时间推前一年，2009年，全国有六十个城市的卖地收入增长超过了一倍，市场活跃度超过地价飚升的2007年，杭州、上海、北京居前三位，分别为1200亿元、1043亿元，928亿元。2010年则在疯狂的2009年的基础上再创新高。
    
    像任何改革一样，拉锯已久的房产税会是一场综合考虑各种经济因素、平衡各种利益之后的妥协，一向地方土地财政妥协，二向拥有数套房的过往投资者的妥协。
    
    房产税无法取代土地收入。根据中国人民大学财经金融学院教授安体富的计算，房产税一旦开征，其规模将达到7000亿元，按照安体富的计算，在现有的住房中，有60%的房子在房产税征收范围之内，全国有150亿平方米的住宅可以征房产税。假定平均房价是3000元/平方米，房产税税率是1.2%，那么住宅部分的房产税可以达到5500亿元，加上商业地产已经征收的房产税，整个房产税规模大体上是7000亿元。

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