二手房，该怎么买卖？

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 房地产时报　　 2010-12-24 15:20

    二手房怎么交易才最安全？房地产时报专门整理出一组二手房交易要素，提醒购房者注意。

　　产权

　　第一步：查看证件

　　要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它相关证件。产权证书是指“房屋所有权证”;身份证件是指身份证、工作证和户口簿;资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。
   
    例如：代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它相关证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明等。

　　第二步：查验房屋有无债务负担

　　房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。其中包括：抵押贷款的合同、租约等，并且需要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

　　定金

　　购房者看中二手房后，接下来就是签订定金合同，应通过以下四步骤确保定金合同有效成立。一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。

　　1、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。

　　2、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。

　　3、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。

　　4、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据不仅要有中介公司经办人员的签字，还一定要加盖中介公司的印章。

   合同

　　签订二手房买卖合同有六个必须。

　　1、对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项更须引起客户的注意。

　　2、为了避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则是双方责权利对等。
   
    目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。因此合同中应加入 “买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

　　3、付款方式该如何实施?是一次性付款还是分几次?每次付款是什么时间?这与购房者自己的资金流转是否有冲突?避免向售房者承担逾期付款的违约责任。购房者如需按揭贷款，在合同中是否已经注明?这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作程序及规定，一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过。

　　4、必须标明付款过户时间。在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分，在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

　　5、必须注明费用交接时间。这属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键。原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

　　6、必须学会使用补充协议。买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

    所需时间

　　1.卖方有贷款：

　　一般银行预约还贷款约14天，出注销资料约7天，加上注销抵押7天（具体看个别银行流程）

　　2.买方无贷款：

　　3-5天（看下家房款何时到账，双方证件何时补齐）

　　3.买房要贷款：

　　约7-10天（具体看具体银行审批速度）

　　4.卖方还款和买房申贷可同时进行

　　送件所需证件

　　1.卖方：

　　身份证、产证、税单

　　买方：

　　身份证

　　2.委托代理：

　　需有公证委托书及代理人身份证、委托人身份证复印件

    买房最新问答

　　外地人在沪购房贷款是否有限制？

　　答：2010年10月7日上海市政府出台新政，强调非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应当提供从申请之日起算的前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。也就是说外地人在沪买房只要提供累计缴纳1年以上的个人所得税证明或社保证明就可以贷款。
   
    实，这条政策主要针对投资客户贷款购房，对于有稳定收入的“新上海人”而言没有影响，对于刚性需求政府还是会考虑到他们的置业需要，保证他们的贷款需求。

　　离婚后购房如何算首套？

　　答：目前对于个人贷款买房的套数认定是采用“认房又认贷”，不仅要对贷款者以往的贷款买房情况进行查询，还需要登录房管部门的房屋权属系统查询借款人家庭的住房数量。一方面，经过银行查询资信系统，显示资信良好并且无贷款记录；另一方面，按照房屋权属来看目前名下已无房产，所以是满足“无房无贷”的标准。如果选择组合贷款买房，是可以作为首套的。

　　但在实际操作过程中，很多客户虽然没有贷款记录，但是名下拥有一套小面积的住房，那么，买房只能算做二套。

　　同时订了两套房，会构成违约吗？

　　答：10月7日，上海市政府出台了楼市调控新政细则《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，提出了十二点调控意见，其中包括限制本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品房。
　申请个人住房贷款所需材料

　　上家

　　1.产权人及其配偶的身份证件（如果是未成年人需提供独生子女证、户口簿或出生证明）户口簿、结婚证

　　2.产权人的存折原件及复印件

　　3.房产证的复印件

　　下家

　　1.申请人、配偶、共同借款人、户口簿原件及复印件（如果是未成年人需提供独生子女证、户口簿或出生证明）

　　2.申请人的婚姻证明

　　3.收入证明

　　4.公积金贷款（若有）申请人、配偶、共同借款人的公积金账号

　　5.申请人的储蓄存折原件及复印件

　　6.申请人首付款收据的原件及复印件（首付款须是房价的三成或以上）

　　7.二手房买卖合同

　　8.房产评估报告（注：主贷人、配偶、共同借款人、产权共有人均须本人一起到场签订贷款合同）

　　9.个人所得税单

    交易过户需提供资料

　　1.申请表

　　2.买卖双方当事人证件（身份证、军官证、护照、台胞证等合法证件）

　　3.买卖合同

　　4.原件及密码函

　　5.公证委托书（若有）

　　6.代理人身份证复印件

 

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