楼市疑难解答

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 上海楼市　　 2005-11-17 10:45

临时合同的《认购书》是否有法律效力？

宋先生：  

   我想购买一套预售商品房，但因开发商尚未取得《商品房预售许可证》，一直犹豫。其工作人员告诉我，如果诚心购买，可以与我先签一份《认购书》，交纳两万元订金，作为临时合同。等他们取得《商品房预售许可证》后，再签订正式的《商品房预售合同》。请问：这样的情况下，这种作为临时合同的《认购书》是否具有法律效力？如果以后签不成正式的《商品房预售合同》，已交纳的两万元订金开发商是否应当退还？

上海御诚律师事务所戴梦阳律师

    开发商预售商品房必须具有《商品房预售许可证》。因此，开发商现在就收取订金并与您签订《认购书》，违反了《城市商品房预售管理办法》第六条的规定：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

   因此，目前作为临时合同的《认购书》是无效的。如开发商以后能领到《商品房预售许可证》，则可以认定《认购书》有效。如以后不能签订正式的《商品房预售合同》，您可以要求开发商返还两万元订金。

开发商抵押我现有房产了吗？

黄先生：  

   我贷款买房，首付三成付掉之后，需要办理抵押贷款。当时开发商要求提供现在房屋的住址等资料，我一再表示，以新买的房子作抵押办理贷款，可是贷款办下来之后，我看到上面写着我现有住宅的地址和我的名字等，这是不是就是以我现有的房产做的抵押呢？

上海御诚律师事务所戴梦阳律师

   这个问题您可以看看您当时与银行签订的抵押贷款合同。里面都有明确的表示。

我能拿到动迁款吗？

刘小姐：

   我和女儿两人住在婆婆租的公房里，户口也在房子里。现房子动迁，婆婆没有经过我的同意就签下动迁协议，拿到动迁 款20万准备再买房子。我婆婆这样做对吗？我和女儿能分到动迁款吗？

上海御诚律师事务所戴梦阳律师

    这个问题具体要看当时的动迁政策，还要看你婆婆是否是承租人。一般情况下，动迁是需要争取到同住人的同意的。是否可以分配到动迁款，要看政府的动迁政策，一般来说是按照面积来补偿的。

不接受霸王条款能退定金吗？

张先生： 

   我8月份看中了套房子并付了1万元的定金，前几天准备去交房款时才见到正式的《购房合同》，签订前仔细斟酌发现许多自己无法接受的霸王条款，请问这样能退定金吗？

上海御诚律师事务所戴梦阳律师

   如开发商与您签订的是上海市房地产交易中心的格式合同文本，则按合同的第七条与第八条的规定，您可以要求退回定金。如开发商与您签订的是另外的文本，则要看具体条款。建议您带齐相关合同与文件向律师咨询。

自造的房子能否抵押？

李先生： 

   我在上海郊区有一栋自己造的两百多平方米的楼房，如果现在想要买房子，我是否可以用它来做抵押呢？

上海御诚律师事务所戴梦阳律师

    如果您有房子的房产证，则能抵押。当然，能不能抵押成功还要看各个银行的政策与房屋本身的价值。

延迟交房每天赔偿总价万分之一合理吗？

郑先生： 

   我买了一套房子，合同已经签订。说 好5月21日交房，但到现在还没有交。合同里约定如果延迟交房每天就按房子总价的万分之一赔偿。但我感觉这钱赔得太少，请问这样的赔偿是否合理？

上海御诚律师事务所马式辉律师

   延迟交房的违约条款是为了保护购房者的利益而针对开发商的。因此，开发商在签订该条款时，往往不愿承担较重的违约金。延迟交房每天按万分之一承担违约金确实较低（同期银行延期付款利率为每天万分之二以上），也不尽合理，但鉴于您已与开发商约定了按万分之一的承担违约金，如无其他条款可以援引（如定金条款），你要求对方承担较高的违约金将缺少依据，很难得到法庭支持。但您可以要求对方赔偿损失：如以每月房屋租金的收益来计算损失，或以因未能住进所购房屋而在外租房的租金来计算损失。

现房签预售合同是否合理？

吴小姐：

   我买的房子已经是现房，但是签的是预售合同，请问这样是否合理？

上海御诚律师事务所马式辉律师

   如大产证已办好，应该签订上海市商品房出售合同，不应签订预售合同。可能开发商大产证尚未办好。您可以去房地产相关部门查询。

合同多出未知条款能退房吗？

高先生： 

   我的朋友看中了一套房子，前两天支付了2万元的定金，并在网上房地产签订了预定合同。但在签订正式购房合同时发现，合同附件有这么一条条款：目前房屋在银行抵押，银行同意在房屋做预告登记时撤消抵押。而这个情况之前并没有听销售人员说起，请问我现在想退房是否可以？

上海御诚律师事务所马式辉律师

   如果您所签订的定金合同是上海市的格式定金合同文本，则根据该合同的第八条的规定，您可以要求退房，且有权要求对方双倍返还定金。如未用上述格式文本，则需看具体的合同约定。若开发商不能提供与银行签订的可以在房屋做预告登记时撤消抵押的协议或相关证明，您可以要求退房。

房子高度不够能否退房？

吴先生：

   房子高度不够是否属于房屋主体结构不合格？如果这样的话我是否可以退房？

上海御诚律师事务所马式辉律师

   房屋高度分为层高与净高。对于楼层高度缩水引发的纠纷的处理，法律法规尚无明文规定，购房者与开发商在合同中也往往没有具体约定，导致此类纠纷在确定赔偿方面还未统一。目前通常有两种观点：一是通常按照层高缩水比例或体积缩水比例赔偿，赔偿额就等于层高缩水的比例或体积缩水比例乘以房价款。但这点往往被认为是没有法律依据和合同依据的，因为商品房是按建筑面积计价而不是按层高、体积计价的。二是根据诚实信用原则，利用法律类推的方法解决，如层高缩水可类推为适用商品房面积缩水的规定。根据《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定处理，如超过3%范围，则可要求退房。

层高预测与实测不符该怎么办？

吴先生：

   我买了一套现房，刚刚交房。交房时开发商没有给我房屋面积实测报告和楼层层高实测报告，几经交涉，开发商也只给了实测面积报告。当初开发商承诺层高为2.9米，现在我自己测出净高为2.7米，加上楼板可能也不足2.9米，我想问问我现在 应该怎么办？

上海御诚律师事务所马式辉律师

   如确属开发商所交付商品房在建筑层高上与承诺不符，通常可判定开发商构成违约，须承担违约责任。而在赔偿数额的确定问题上，往往由法院根据“层高缩水”对业主们使用房屋造成的实际影响酌情确定，或交由评估机构评估确定，一般数额并不高。目前，还没有一个合理、统一的赔偿标准来处理此类问题。

改变主贷人，能顺利放贷吗？

林小姐：

   我刚刚买了套商品房，预售合同上买房人上写了三个人的名字，依次是我、我丈夫、我小孩，那现在我要贷款，主贷人是我丈夫，请问这样有麻烦吗？

上海民联律师事务所彭庆民律师

   通常来说，只要符合银行贷款条件，无论是你或是你丈夫或你成年的子女，都是可以贷款的。但是具体操办中还可能需要夫妇一方的书面同意，在以后权利行使时，须三方一致同意。

多出来的公用面积我要付钱吗？

潘先生： 

    我的房子实测面积和预测面积不符，预测面积是107.44平方米（套内面积是84.81平方米，公用分摊面积是22.63平方米），但现在实测面积是107.81平方米，套内面积不变，公用的变成了23平方米，请问这个多出来的公用面积我要付钱吗？

上海民联律师事务所彭庆民律师

   在房屋的预售至交房过程中，一般都有误差，通常会在合同中约定，你要仔细看清合同。根据你说的情况，尚在正常范围内。至于套内面积和公用面积则没有明确的划分。

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