2011年楼市主调是“平稳”

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 腾讯蓝房　　 2011-01-20 10:54

2010年，中国房地产市场可谓是一波三折，从年初的高速开局到二季度的调整回落，房地产调控政策初见成效。但是8、9月份市场出现反弹，房屋价格再现抬头迹象，政府再次密集出台了第二轮调控政策，包括提高首付金比例，调整住房相关税费优惠政策，停止发放第三套房贷，央行也两次上调存贷款基准利率，四季度房屋销售价格出现缓慢回落。那么，在重重重压之下，2011年的昆明楼市又将呈现出怎样一番景象？记者采访了至祥置业（中国）有限公司董事兼副总经理黄雷，让他来为我们展望一下2011昆明楼市。

昆明楼市是块宝玉

今年，昆明二环边上新楼盘价格基本过万，而一环边价格基本为一万五到两万，那么是否预示着昆明楼市已进入以万元为单位销售的时代呢？

黄雷认为，这是一个"石中宝玉被发掘"的过程。昆明是被岩石包着的玉，就像一块石头，之前人们都会那它贱卖。可能突然有一天，一个人把它劈开了，里面的玉露了出来，所有人惊呆了，发现这是个无价之宝。于是，之前一吨吨卖的东西一夜之间变成宝贝。就像去年的昆明，被人们所发掘，所以昆明楼价飙涨，重压之下都难掩其光芒。从前人们都认为昆明是山区、边疆，不愿意过来居住。突然有一天被人发现了他的价值，一夜之间身价暴涨。同理的例子还有海南岛。

但是，一旦经历了这段时间之后，就只能遵循市场价值的变化，根据供应量的变化而涨跌了。跟玉被发掘的过程是一个道理：一旦被发掘出来了，就只能按玉的价格卖，在价值上不会有太大的变化了。所以，黄雷认为，明年昆明的房价只会稳中有升。一万到两万的均价将会持续较长的时间。拿北京上海深圳作为例子，在现在的高房价的基础上，再次飙涨就有一定难度了。

三环闭合改变地产格局

在2010年年底，发生了一件重要的事情，那就是三环的通车。这个事件可以说是影响昆明未来发展比较深远的一步。那么三环贯通对2011年的昆明房地产市场区域格局产生什么样的影响？

黄雷表示，三环的通车，可以说是市政府大昆明战略比较重要的一步。三环通车后，主城区与周边地区联系更加紧密。而三环周边的核心区域也发生了比较大的变化。比如广福路，就不在是以前人们理解的单纯的一条连接昆明与呈贡的一条主干道。而是昆明三环的一部分，连接主城区各个区域。比如北边的北仓，以前三环不通车的时候，可能是靠自身的配套或者是依托北市区的发展而发展，但三环通车后，北仓在昆明北部的战略地位凸显，让整个城市各片区联系更加紧密。昆明房地产区域格局也将因此而发生改变，环线概念模糊，取而代之的是区域中心与周边城市共同抗衡市中心的霸主地位。交通、配套、产品形态好的项目，将受到市场的追捧。

今年调控会继续

2010年，可以说是房地产一个不平凡的年份，国家对房地产市场调控力度不小，但市场确出现了"越调越涨"的现象。在2011,政府的调控力度是否会加强？如果加大调控力度，对2011年的房地产又会产生哪些方面的影响？

黄雷认为，2010年为2011年的调控其实做了一个比较好的铺垫。国家对房地产的调控主要是想让房地产市场有秩序、健康、平稳的发展。

2011年，如果还将出新的政策，那只会是继续抑制房价过快上涨的政策。国家对房地产的调控力度必然会大于2010年。例如人们一直在关注的房产税，限购令等等。再者，明年的保障性住房的建设力度也会在2010年的基础上加大。这些措施的目的，主要是抑制房价上涨过快，并不是要让房地产市场低迷。所以黄雷认为开发商和购房者没必要恐慌。

2011年，房地产开发的土地成本、融资成本都会相应增加，对于开发商来说，会是一个比较大的考验。有规模、有资本、有经验的开发商可能会好过一点。但是哪些四两拨千斤的开发商，就必须全盘考虑项目投资的资本运作方面的能力，不打没准备的帐。建立多寻找一些短平快的项目，没足够的势力，不要碰周期长、开发难度大的项目。

地产或将量价齐缩

近几年，我们可以看到。房地产市场的金融调控越来越严，而且对房地产市场的影响也越来越大。金融政策对于房地产调控来说，是一把利剑。主要政策一出，市场就会有所反应。

黄雷认为，明年央行会继续投机购房需求进行打压。哪些想通过金融杠杆，投机房地产，获得暴利的购房者，可能会在2011年得到很好的抑制。再次加息的预期可能会在上半年出现，存款准备金也会在上半年再次出现上调等等。导致整个房地产上半年不管是量和价都会有所收缩，不像2010年年底那么疯狂。

另外，对于开发商来说，11年想通过银行得到开发贷款，基本是不可能的事情，只能通过其他融资成本比较高的渠道。所以，开发量也可能会有一定收缩。

2011整体趋于平稳

黄雷谈到，尽管如此，但并不能说明今年的房地产市场不乐观。从市场的角度来讲，销量、价格是由供需关系所决定。政策只能做引导，不能起决定性作用，一切还是由市场来决定。从目前的市场来看，近十年，房地产市场的需求依然不会降温，这十年里，市场就有供应来决定。供应量少，价格就会涨幅比较快。供应量多，涨幅就会变慢。涨幅快，市场就会显得比较火爆，涨幅慢，市场就会稍显疲软。

他认为，2011年昆明市的房地产市场供应量，应该会大于2010年。2010年的房地产出现了大半年供给不足，年底集中放量，由于放量依然有限，导致2010年出现了比较火爆的一个现象。而2011年，沉寂两三年的城中村项目可能会一一亮相，再加上新机场周边，螺丝湾及呈贡、还有城区现阶段发展比较快的几个片区，项目都会在来年呈现给大家。这些项目的出现，可能会让2011年的房地产市场保持全年平稳发展的一年，2011年可能会少几分惊喜，多几分从容。

• 【 打印 】　【 关闭 】
• 免责声明：
  本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
  如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
  豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097