举债式恒大

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 中国经营报　　 2011-01-24 09:36

　　2011年1月17日，深圳产权拍卖有限责任公司公告显示，恒大地产以16.64亿元的价格拍下深圳市建设（集团）有限公司（以下简称“深圳建设”）71％的股权。

　　事实上，早在半年前，万科就一直与深圳建设磋商有关并购事项，但当时万科给出的价格是不高于8.32亿元。以两倍的价格抢下深圳建设，恒大延续了去年的强势扩张。扩张靠的是资本，就在拍下深圳建设的前一天，恒大宣布了其新一轮的融资计划。这次是总值92.5亿元的人民币债券。

　　发债储粮

　　2011年1月14日，恒大宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5％和9.25％。

　　早在2010年1月和4月，恒大就先后两次发行共13.5亿美元的债券，当时的利率高达13％。业内人士曾用“高利贷”来形容上一波融资潮。但恒大两次巨额融资后，国家的房地产宏观调控马上开锣，此后房地产企业的海外融资就被打上了封条。恒大总裁夏海钧的说法是，当时恒大预见到了2010年房地产市场的宏观调控，因此及时的两次海外融资让企业有更多的本钱应对市场变化。

　　对于此次新一轮的融资计划，恒大董事局主席许家印再次表示，主要是为了应对宏观调控。他预计政府2011年会加大楼市调控力度，市场将发生大变化，此次发债可以使公司的经营更加稳健。

　　但在债券投资者的眼中，恒大的吸引力远没有人民币升值来得大。公告显示，两笔债券均按人民币6.5997兑1美元的汇率以美元结算。许家印并不讳言：“此次发债看中的正是人民币升值的好时机。”据他表示，市场对与人民币挂钩的债券反应热烈。他坦言，此次发债是为了“低息换高息、长期换短期、活钱换死钱”。

　　事实上，并非所有人都看好此次融资，在恒大公布发行票据之后，标准普尔随即对该票据评级为BB-级。标普在评级报告中称，恒大地产对依靠发债进行扩张的过激偏好削弱了其债务对资本比率。如果这一比率持续大幅高于2010年的水平以及利润率未能改善，公司评级将面临压力。

　　穆迪助理副总裁分析师曾启贤表示，“恒大现在正在寻求快速扩张，然而穆迪预计，中国房地产市场和银行信贷环境于2011年将更加严峻。”

　　从恒大的公告也可以看出扩张的野心。公告称发行票据主要是为了公司筹集资金，将用其中不少于45％的所得款净额偿还境内银行借款及补充现金储备，剩余款项用于集团现有及新增物业项目。

　　进军深圳

　　恒大的扩张在融资计划宣布一天后就开始显现，2011年1月15日，深圳建设的股权转让拍卖会上，恒大就显示出志在必得的信心。据知情人士透露，拍卖会上恒大的对手分别是深圳华强（000062）集团和深圳城建集团，两者均为深圳本土大鳄。在经过近30轮举牌后，恒大以16.6亿元拍下。最终的成交价格较底价溢价51％。

　　资料显示，深圳建设持有深圳市房地产开发企业资质证书和建设部核发的房屋建设工程施工总承包特级证书。据悉，拥有这一特级资质的企业在全广东仅有3家。除了特级资质外，深圳建设还拥有深圳市福田区红荔路的建设集团大厦50％的所有权和蔡屋围项目50％的所有权、在住宅土地稀缺的东莞南城区50万平方米的住宅用地以及合肥等地项目。有关资料显示，蔡屋围项目毗邻京基百纳空间，位于深圳金融中心区，是一个盈利潜力巨大的地产项目。此外，东莞“百悦尚城”项目、合肥“金悦领地”项目都是优良资产。

　　恒大表示，正是看中其巨大的升值潜力。

　　“深圳建设也许并不如恒大想象中那么好。”有深圳业内人士向《中国经营报》记者表示，近些年由于冗员以及经营欠佳，深圳建设已经大不如前。恒大是否买贵了，可谓见仁见智。但万科的出价就明显比恒大低得多，在此次拍卖会上，万科没有现身。但早在2010年6月，深圳建设已经与万科进行了接触。当时万科开出的条件是，万科公司愿意以总价不高于8.32亿元人民币收购深圳建设所持有的71％的股权，折合每股约3.5元。

　　深圳建设组织的持股员工表决时，90％以上的员工投了同意票。但后来深圳建设的总经理忽然插手，才让这一并购不了了之。万科给出的解释是，“由于双方对具体收购条件的意向未能建立足够的交集，未能达成最终共识，深圳万科退出了该项收购。”而万科也没有再出现在深圳建设的股份拍卖会上。

　　无论如何，成功收购深圳建设，也标志着恒大正式进军深圳市场，并且也取得了东莞黄金地段的优质物业。

　　扩张与销售回款

　　“恒大并不擅长开发旧改项目。”世联地产（002285）首席分析师王海滨表示。事实上，不少深圳业内人士并不看好恒大的进军。“打折、低端项目是恒大的标志。”有人向记者表示。事实上，早在2011年1月5日恒大就启动了今年第一轮的促销套现活动，涉及10个城市的在售项目，最低折扣为7.5折。

　　恒大对此的解析是未雨绸缪，为了财务稳健运作。在曾启贤眼中，恒大近两年的高速增长都是依赖于发债来维持。2010年在募集了13.5亿美元后，恒大开始于全国范围内跑马圈地。进入2011年，恒大的扩张计划依旧强势，除了收购深圳建设外，年初，恒大又以6.17亿元的价格在安徽芜湖拿下17.12万平方米土地。

　　据恒大公告，截至2010年12月31日，恒大还有193亿元的土地款未付，其中预期2011年需要支付的土地款项为103亿元；另一方面截至2010年12月28日，恒大借贷总额为309.7亿元，较2009年中期业绩增长57亿元。除了巨额债务外，截止2010年，恒大在全国有76个项目在建，在建面积达到5580万平方米。如果按1000元/平方米的最低建设成本计算，恒大需要支付的建筑成本也高达500亿元。

　　目前恒大手中的现金为188亿元，即使加上新增加的百亿元债务，也不足以支付。正因为如此，有分析认为恒大比其他房地产商更依赖于销售回款。世联地产的研究发现，恒大的开发周期为6个月，销售回款正是其几何式扩张的主要资金来源，而恒大频频先于业界打折销售也就不难理解。

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