南京去年“类别墅”地块占近三成
http://www.haozhai.cn 文章来源: 江南时报 2011-01-26 17:02
本周五，南京将进行新年以来第二次公开土地出让，5幅建设用地中，江宁的2幅类别墅地块备受关注，而前不久的南京新年第一拍中，4幅住宅用地也全是类别墅地。不仅如此，记者调查发现，在2010年南京市公开挂牌出让的45幅居住用地中，竟有2幅是别墅地，12幅是类别墅地，后者占比高达27%。在土地资源日益稀缺的背景下，南京的低密度、类别墅用地为何层出不穷？
两幅地容积率低于0.8涉违规
据统计，在去年南京市国土资源局挂牌出让的45幅居住用地中，有12幅居住用地的容积率在1.0左右，被业内称为类别墅用地；而位于江宁区人评水库北侧和六合区东沟镇奶山的2幅居住用地，容积率分别仅为0.71和0.75，堪称纯别墅用地。
根据南京市国土资源局2010年1号土地出让公告，位于江宁区人评水库北侧的G05地块性质为一类居住用地，容积率不大于0.71，建筑高度不大于12米。“目前南京市面上的别墅用地容积率在0.4-0.8之间，容积率0.71的居住用地确定为纯别墅项目无疑。”一业内专家告诉记者，“事实上，一类居住用地就是指别墅用地。”而于去年1月8日出让的NO.2009G77居住商业混合用地中，地块1的居住用地容积率也仅为0.75，虽然公告中标注的用地性质是二类居住用地，但业内认为如此低的容积率，再加上12米的限高，其实也是一块纯别墅用地。
事实上，早在2003年2月，国土资源部就在《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》中明确提出，“停止别墅类用地的土地供应”。此后，别墅供地禁令一再被国务院、国土资源部重申，各地对别墅用地的审批也逐渐严格。但纵观近两年的南京市场，似乎并不缺少在售在建的各种别墅项目，别墅供地也屡碰政策红线。据记者调查，仅2009年，南京市国土部门就有4幅容积率为0.71的居住用地挂牌出让，到2010年容积率低于0.8的居住用地降为2幅，别墅供地情况有所好转。
去年类别墅用地占比高达27%
尽管容积率低于0.8的别墅供地在减少，但容积率在0.8-1.2之间的类别墅供地却有愈演愈烈之势。记者调查发现，在2009年南京国土部门挂牌出让的52幅居住用地中，仅有4幅地块的容积率在0.8-1.2之间，占比仅为7.7%；而在2010年挂牌出让的45幅居住用地中，就有12幅地块的容积率在0.8-1.2之间，占比高达27%。
去年在国家出台“9·29”楼市调控新政后，10月9日，江苏省住房和城乡建设厅、国土资源厅、监察厅、物价局下发的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知》中明确提出，要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。
同年12月19日国土资源部发布的《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》也称，省（区、市）国土资源主管部门要加强对市、县招拍挂出让公告的审查，对发现存在超面积出让、捆绑出让、毛地出让、住宅用地容积率小于1、出让主体不合法等违反政策规定的出让公告，及时责令市、县国土资源主管部门撤销公告，重新拟定出让方案。这是国土资源部自2003年叫停别墅用地出让后，官方首次明确住宅用地容积率小于1属于违规。
值得一提的是，去年，在江苏省四部门叫停住宅用地容积率不得小于1.0后，南京国土部门在此后挂出的第20号、21号和22号公告中，就有5幅居住用地的容积率在1.0-1.01和1.0-1.02之间，堂而皇之地打起政策“擦边球”。
高档住宅是郊区土地卖点
在去年南京国土部门推出的14幅别墅、类别墅地块中，记者发现，有6幅位于江宁，6幅位于六合，1幅位于栖霞，1幅位于雨花台。从地理条件看，除了一幅地块位于离主城区较近的雨花台风景区内，周边建筑需要限高外，其他均位于城郊，位置偏远，或临山或靠水，自然资源比较丰富，周边环境也较优越。
比如，今年首拍的4幅容积率在1.0-1.02和1.0-1.2之间的居住用地，均位于六合区竹镇镇大泉水库南侧，而大泉水库距离六合区中心还有50公里车程。“位置虽然偏远，但由于靠近水库，自然环境优越。如此低的容积率，再加上建筑高度低于24米，这几幅地块很可能是按照类似度假村、别墅或花园洋房等产品形式规划的，很适合周末度假的人居住。”有业内人士这样分析。
当地国土部门为何热衷于在偏远的郊区推出类别墅用地？在易 居中国高级分析师刘永超看来，随着主城区土地资源日益稀缺，政府把目光瞄向了土地资源相对丰富的郊区，“如果在郊区规划普通住宅，由于位置偏远交通不便，很难受到购房者垂青。相反，别墅产品则对地段要求不高，对周边配套也不太依赖。只有将郊区用地规划成别墅等高档住宅，才能受到开发商的追捧。有了开发商的追捧，土地才能卖上好价钱。”
南京工业大学房地产系副主任吴翔华接受记者采访时也表示，作为土地一级市场的经营者，政府必定追求利益最大化，为地方的财政收入服务，目前价高者得的招拍挂土地出让方式也会让政府想方设法推一些适宜建高档住宅的地块，“因为只有高档住宅才能支撑起高地价”。
另外，一位不愿具名的观察人士表示，地处远郊的城镇出于地方经济发展的目的，也乐于在自己的辖区内打造这种高端住宅项目，如此可以改善投资环境和形象，吸引投资者“安居乐业”。
土地财政不改变，类别墅用地将层出不穷
类别墅供地为何层出不穷？在采访中，不少业内人士认为，目前市场上对别墅还没有一个统一的定义，有人认为是独门独院、占地面积大的独栋别墅，也有人认为是容积率低的高档住宅，如联排别墅、叠加别墅等。迄今为止也没有任何一份官方文件明确对别墅用地的定义，这就让同为利益主体的地方政府部门和开发商大打政策“擦边球”，不断推出别墅、类别墅供地和项目。
“现在别墅项目那么多，不少项目甚至是独栋别墅，‘禁止别墅用地审批’成了一纸空文，关键就在于政策不明晰，缺乏可操作性。”地产专家刘福泉表示。也有业内人士认为，要把别墅风压下去，需要国家对别墅重新定义，要针对容积率、套型、面积等条件，予以详细明确的规定，使得“禁地令”更具可操作性，提高政策的执行效果。
但吴翔华认为，即使国家重新定义别墅，打着政策“擦边球”的类别墅供地仍将层出不穷，“国家叫停容积率低于1.0的高档住宅供地后，当地政府就会推出容积率在1.01、1.02的类别墅地块。如果国家把1.2作为住宅土地容积率的底线，当地政府部门就会推出1.21、1.22的类别墅地块。正所谓上有政策，下有对策。”在他看来，如果国家不从根本上改变目前土地出让价高者得的招拍挂模式和土地财政的制度，就不可能避免地方政府为了追求土地出让最大利润而迎合市场需求推出别墅类用地。
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