杭州高端别墅出租100年才可收回成本
http://www.haozhai.cn 文章来源: 青年时报 2011-02-14 10:12
租金售价比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。它是国际上用来判断某一区域房产是否具有投资价值和存在价值泡沫的普遍标准，正常范围应该在1：230至1：100之间。
然而，在国内房价屡创新高的同时，反映真实居住需求的租金水平却并未随之“水涨船高”。据媒体报道，广州2010年的房屋租金售价比为1:921，其余如北京、上海等一线城市的房屋租金售价比全部超过1:600。
就在记者采访中解到，目前杭州市的平均房屋租金售价比已经几乎和一线城市比肩，为1:578，有些甚至飚过1:1200。该数据意味着，出租一套商品房至少要48年才能收回成本，最多的几乎需要100年。
高端住宅租赁100年才可回本
记者在二手房市场上看到，白马公寓一套挂牌房源的销售总价为1378万元，月租金为20000元/月，租金售价比相当于1:689，已经超过一线城市的租金售价比数据。如果以租赁形式需要57年才能回本。而另一高端公寓，钱江新城的东方润园，某套房源的销售总价为1200万元，租金为10000元/月，租金售价比已经达到1:1200。也就是说，如果业主将该房源出租，起码要100年才能赚回成本。“其实这个租金还是被挂高的，真实的租金会比挂价更低一些。”一位经纪人向记者透露。
业内人士告诉记者，目前杭州的租赁市场中，各区域内，不同楼盘所处位置的交通便利程度、配套齐全程度等将直接影响到它们的租金；而在同一小区内，租金高低与房屋的装修与否联系紧密。
例如东方润园等类似高端公寓，多以大户型为主。越是大户型，其租金售价比越离谱。“比如一套317平方米的精装修户型，售价为1580万元，租金为30000元/月，其租金售价比就为1:528，比毛坯房相对合理一些。”
相对的，一些周边区域如闲林、滨江等，市场就没有那么明朗了。闲林山水一套面积120平方米、总价150万元、租金2500元/月的房源租金售价比为1:600；滨江区例如钱塘春晓等小区，租金售价比已经达到了1：875。“主要是这些周边区域内生活设施和配套都不完备，所以租赁业务还不活跃，这些房源几乎很难租出去。”
而万家花城等新兴区域，租金售价比已经接近了1:1000。这意味如果着以房养房买万家花城房子的话，达到住宅用地使用期70年的那天，房子的成本仍未收回。
杭州平均租金售价比1:578
某公司负责人表示，房价虚高严重，租金却常年上不来，从而导致租金售价比呈现出一种畸形状态。记者从盛世管家了解到，2010年杭州五城区二手房平均总价为152万元，平均月租是2642元，房屋租金售价比为1:578，已经接近北京、上海等一线城市超过1:600的房屋租金售价比。
“就拿主城区的几个热门片区来说吧。大关小区某套房子的面积为52平方米，租金为2000元/月，二手房交易总价大约为108万元，所以租金售价比为1:541，整个小区的其余房源基本都是这个比例。此外，景芳小区的平均租金售价比大约为1:571；朝晖稍微好一些，为1:483。”
盛世管家市场部经理韩毅解释说，这只是一个粗略估算，因为房源的装修、位置、房龄等差异，具体到每套房子，这一比例并不一定是标准化的。“但是有一点可以肯定，就连这些中心地段成熟社区的租金售价比，都已经远远偏离正常的国际公认合理范围了。
记者了解到，按照国际上一般的租金售价比(即房屋月租金与售价之比)来衡量住房投资价值，正常范围应该在1∶230至1∶100之间。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，100个月至230个月(大致相当9年至20年)内能收回购房款，那么买房就是合算的。
“这些租金售价比相对较低的房子都需要少则40年多则50年才能回本，一些高端房源或者非主城区次新房源的租金售价比就更夸张了。”
租金回报远低于出售
也有业内人士分析，造成租金售价比远远背离房价的真实原因在于，目前大部分活跃于房地产买卖市场的交易人群多抱着一种短期投资的心态，并不是打算在买房后长期出租，以租金作为主要收益。
“见市场好了就提价抛售，从而在短期内赚取高额差价，这才是这部分投资者的终极目标。”但是造成短期投资心态的现状，迟迟上涨过缓的租金也是另一层重要因素。在过去五六年的时间，杭州房价已经从万元时代步入了双万元时代，但房租年递增不足10%。
“例如一套房子，买来需要150万元，按照市场情况而定，大约在2—3年左右就能以200万元卖出，赚到50万元差价。但是如果以2000元/月的租金收租取，两年时间只能赚到48000元。房价逐年递增，租金却上涨缓慢，所以租赁形式的投资回报显然过慢。”
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