擅自更改房屋结构 是否欺诈行为？

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻午报　　 2005-11-18 17:27

在房产交易过程中，一些买家常常会遇到这样的问题，原来的业主擅自更改了房屋结构，并且在没有通知其的情况下，与其签订了转让合同。一旦物业公司追究其责任，那么买家往往成为了受害者，本期“律师说法”栏目便选取了这样的一个案例。

　　案情介绍

　　今年年初，黄某与康某签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由黄某将其所有的两套上下毗邻的商铺（以下简称“系争房屋”）转让给康某，转让价共为180万元。签订合同前，康某曾与黄某一同到现场看房，看到黄某在底层商铺楼板凿洞并安装木扶梯通达上层商铺，形成室内通道。且黄某称该楼梯安装是通过合法手续的。同月底康某按合同约定支付了购房款，双方办理了房屋交接手续。但在康某入住准备装修时，物业公司前来告知底层商铺楼板上凿洞搭建楼梯损坏房屋的承重结构，必须将房屋恢复原状。

　　本市某区房屋土地管理局向康某发出责令限期改正通知书，责令其立即改正该商铺楼板上凿洞从事损坏房屋承重结构的行为，恢复原状。康某认为，当初完全是在黄某故意欺诈、隐瞒事实真相的情况下，才与被告签订此份买卖合同的。然而基于黄某擅自改变房屋结构的行为，致使与康某当初约定的实际情况不符，故康某诉至法院，请求依法解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》。

　　律师说法

　　本案的争议焦点在于黄某的行为是否属于欺诈行为。

　　对此，申房律师事务所的孙洪林律师认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。黄某出售系争房屋，有义务向康某如实告知房屋的状况。黄某在底层商铺屋顶楼板凿洞并安装木扶梯通达上层商铺，形成室内通道，属改变房屋结构的重大事项，然而房屋改建必须经有关职能部门的审批方可实施。黄某未经许可擅自改建，损坏房屋承重结构的情况，从现有证据看，黄某没有证据证明其已告知过康某。尽管康某经过实地察看，对房屋的实际状况是明知的，但对于改建的合法性无从知晓；特别对于擅自改建存在安全隐患，康某作为非专业人员，更是无从知晓。现有关部门责令恢复原状，使康某购买两套商铺没有便捷通道而影响使用功能。康某认为黄某隐瞒重大事实，即黄某未告知改建部分是违章建筑，导致康某无法实现购买上述两套商铺用于经营的合同目的。

　　根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示，可以认定为欺诈行为。又根据《中华人民共和国合同法》，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构撤销。

　　综上所述，本案中黄某的行为明显存在欺诈，康某主张撤销合同应当是有法可依，与事实相符的。

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