广州限购细则的“温柔一刀”
http://www.haozhai.cn 文章来源: 信息时报 2011-02-25 09:52
广州版的“新国八条”细则，上周五在市政府常务会议上获准通过。至此，悬在广州楼市头上的“利剑”终于宣告落下。然而，这似乎并没有给消费者带来太多的惊喜，楼市观望依旧。与北京、上海、青岛、南京、成都等地出台的地方执行细则相比，广州版的“新国八条”细则还是相当温和的。其中，“卖一买一”、“非户籍高层次人才限购一套住房”等规定，还是给消费者留下了改善居住条件的空间。
昨日，广州市房管局召开发布会，公布广州版新政细则，其中颇为引人注目的是“3月底前广州将公布房价调控目标”。不过业界认为，这一“限价”政策能否落到实处，对高房价产生影响，还要视限定的价格标准而定。
新政解读
限购：“卖一买一”预留空间
广州版：对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；有2套房的户籍家庭卖掉一套可再买回一套房。
北京版：对已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭、持有北京市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非本市居民家庭，限购1套住房。
点评：与其他城市相比，广州版新政细则的限购范围和限购内容基本一致，但多了部分符合条件的家庭可“卖一买一”的条款，从而给消费者预留了改善居住条件的空间。但同时也给少部分属于非刚性需求的投资者留下了一定的钻空子空间。
停购：卡住多次置业者门路
广州版：对在本市已拥有2套以及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
北京版：对已经拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，对无法提供北京市有效暂住证和连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停其在北京市购房的资格。
点评：对多次置业者的停购，对房地产市场来说无疑是致命的。在现今房价如此高企的情况下，多次置业者才是购房的主力军，限制了他们，就限制了市场的有效需求。但也唯有如此，才能让房子真正回归居住属性。
限外：穗版照顾高层次人才
广州版：非户籍人口不能提供2年内纳个税或缴社保累计满1年证明的限购，非户籍高层次人才限购1套住房。
北京版：无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭暂停购房。
点评：与北京版相比，广州版细则的“限外”条款相对温和，与多数城市基本一致，但多了对非户籍高层次人才的关爱。如果因此能吸引到大量的高素质人才过来，则是为广州在后亚运时代的高速发展和构建“国家中心城市”奠定坚实的基础。
限价：南京版要求一套一标
广州版：3月底前公布房价调控目标。
南京版：新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证应当申报价格，且开盘价格应与申报价格一致，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。
点评：南京版的政策，在一定程度上可避免一个楼盘由于多人抢购，而出现开发商临时调高价格的情况，从而避免房价过快上涨。从目前广州市场的楼盘销售情况来看，基本都能实现“一房一价”，但这些数据甚少在售楼部公开，只能向销售人员咨询了解。而且，除了楼盘公开的促销折扣优惠外，楼盘的销售人员、销售负责人乃至企业负责人手上都各自掌握着不同权限的额外折扣优惠。因此，即使像南京一样执行申报政策，开发商还是可在申报价格时稍微提高价格，然后在“禁调期”内以折扣的松紧度来进行价格调整。
限贷：提高改善性换房门槛
广州版：对贷款（包括住房公积金贷款）购买第二套住房的，其首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；第三套房停贷。
其他城市：基本相同。
点评：去年底，央行及银监会等部门已推出了首套房首付不低于30%并取消7折利率优惠、二套房首付不低于50%并将利率调高至基准利率1.1倍、三套房停贷的房贷政策。此次，在已有限购令的情况下，“新国八条”所改变的是再次将第二套房的首付提高10%，这无疑进一步提高刚性换房一族的门槛。
税收：全额征收营业税
广州版：对购买不足5年的物业按照全额征收营业税，加大应用房价评估技术以加强对存量房税收的征管力度。
其他城市：对购买不足5年的物业按照全额征收营业税，上海则再明确了“房产税”的征收细则。
点评：自营业税推出以后，楼市一直都存在着各种各样的“规避”手段。但广州自实行二手房网签之后，以贷款方式购买的二手房交易，“避税”的手段就逐步被杜绝了。而在房产税方面，上海、重庆作为两大试点城市，借此正式明确其执行细则，也是正常，广州暂时没有这方面的担忧。
市场反应
房企抢闸推货商住楼迎来契机
穗版限购细则出台后，广州房地产市场出现“百家争鸣”的现象。据了解，一些预计在3月开盘的楼盘，已提前在上周末或本周内，以内部认购的方式推出市场。新政出台后的首个周末，记者在市场中踩盘看到，市中心楼盘价格依然坚挺，投资客则将目光转向商业地产。
房企赶末班车抓紧推货
广州版“新国八条”细则落地后，记者发现，此前传闻将被列入限购区域的增城、从化有楼盘加紧推货，在番禺、天河和白云区金沙洲也有楼盘突然提前开盘，抢在细则落地前卖楼。
上周日，番禺金山谷突然宣布，将于当天下午14时开售四期洋房的新一栋单位。新推的这栋单位是该组团位置最好的楼王单位，之前销售人员一直声称可能要等到3月甚至五一再推出。无独有偶，金沙洲保利西海岸也突然在上周末开盘，上周三记者询问开盘时间时，开发商还表示“没有那么快”，周四却突然改口决定周六开盘。同是白云区的某广场全新单位，本来预计在5月开售，但近日就已开始内部登记及认购。
市区楼盘价格依然高企
不少房企人士认为，限购主要影响了广州楼市的成交量，但对房价影响不大。更有房企高层人士认为，广州的限购政策相对北京、上海而言温和很多，因此，对广州房地产市场影响相对有限。上周末记者踩盘发现，广州市中心楼盘均无惧新政出台，价格方面依然保持高位甚至上浮。
位于天河客运站附近的某楼盘上周末推出全新E3栋产品，售价高达2万元/平方米，比前期产品上涨了5000元/平方米。此外，海珠区广州大道南某楼盘目前只剩10几套尾货单位，其销售经理表示，价格目前仍维持在2万元/平方米，不会因为新政出台而降价甩卖。
商住楼盘紧急开盘抢客
另外，由于穗版“新国八条”未将商业地产纳入限购范围，一些商住公寓近期更是以“不限购”为宣传噱头，吸引大批购房者入市。
位于黄埔大道的中铁盛德国际公寓原本通知登记客户，将邀请专家及银行人士为买家解疑答惑。然而，上周六新政出台的消息见报后，宣讲会就变成了开盘。据销售人员称，他们也是突然接到电话通知，临时开盘，很多买家都来不及通知。根据新浪乐居对阳光家缘的监控显示，该盘在开盘第二日就已网签7套单位，成交均价23034元/平方米。去年底该盘对外放风价是2.1万～2.6万元/平方米，年后涨至2.3万～2.8万元/平方米，价格水涨船高。
此外，上周末，北京路“商改住”某新盘正式亮相并开放了样板房，也吸引了不少投资客。据悉，该楼盘主推60～110平方米的中小户型，预计售价为2.9万～3.5万元/平方米。
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