下半年中高端楼盘或将出现报复性反弹

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 财经网　　 2011-03-24 09:50

　　3月23日，华东师范大学商学院房地产系主任华伟教授在一个内部会议上接受记者专访时表示，调控政策严厉，上半年在僵持中各方煎熬，然而下半年，中高端楼市将迎来报复性反弹的尴尬局面。下半年，一线城市中高端房地产市场将迎来投资“钻石期”。

　　华伟建议，如果要投商业地产，就投一线城市的甲级写字楼和区域性主力商圈所在地的物业,不要投包括乙级写字楼在内的非中心区中低端产品，“因为一二线城市中小企业的生存环境越来越恶劣，从而难以形成稳定的租金增长预期，投资价值前途不明。”

　　华伟表示：“只有上海、北京等一线城市培育出了庞大的二手房市场，西安、沈阳、武汉、海口等二线城市外来人口少，买入了房子很难出手，也就没有成熟的二手房市场。”

　　华伟表示，由于地方政府在贯彻中央发动的四万亿及后续基础设施建设项目已经严重透支了地方可支配财力，在后金融危机时代主要源于土地财政，如果市场持续低迷，地方政府将率先出局，反而易于造成下半年中高端开始报复性反弹的尴尬局面。与此同时，再多的经济适用房也解决不了日益增长的中高端物业投资需求，反而是“90/70”平米政策更加剧了大户型中高端物业的短缺。

　　华伟论证了全球的资金都汇聚中国炒房地产。首先美国依靠消费，不断创造需求，经济周转得快。而中国投资拉动，长周期，增长压力大。所以中国以美国1/3的GDP，货币流通量却超过美国，经济效率低。比如高铁项目在银行贷款已达1.3万亿，且还在快速增长，而已投运项目至今未有盈利报道。所以银行贷款将会转而流入短期投资和消费领域。而产能过剩与城市化背景下的房地产易于成为最后的贷款担保物。

　　其次，美元利率0.25%，中国一年期法定贷款利率5.56%，周小川行长说不能再降了，原因如上所述。美国为什么逼迫中国人民币升值？这样美国欠中国的国债就可以赖掉一部分了。所以，现在最好的理财方式是在美国借钱，在中国赚钱。例如，摩根士丹利可以在美国加1%，以1.25％的成本在向美国商业银行融得资金，转手在中国购写字楼等，假如人民币每年升值3％，写字楼租金增长8％。不算财务杠杆，年稳赚8%以上，这在美国是不可能的。

　　另外，中国长期的负利率，导致资金流向开发商。中国贷款利率接近6%，而包括上市公司在内的诸多产业净资产收益率达到6%的也并不多。加息的后果是还得起钱的公司减少，而银行又必须通过贷款利差生存，这就易于导致资金直接或间接流向开发商。2010年全国土地出让金2.9万亿元，表面可喜，可其中相当多的（8500亿元）实际上成为了银行利息收入。

　　所以，中国70个大中城市，只有一线有二手房市场的房子，汇聚了全国的投资压力，目前受到国际资本的关注。

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