瑞银：评估中国的房地产泡沫
http://www.haozhai.cn 文章来源: 华尔街日报 2011-03-24 14:55
过去20年，中国的房地产大部分时间都很火。居民收入快速增长和城市人口增加是推动房地产建设热潮的重要因素，而90年代末的住房制度改革既实现了从国家向城市居民的大规模一次性资产转移，又释放了积压已久的对现代商品住房的巨大需求。
中国现在是否已出现一个大的、全国性的房地产泡沫并且即将破灭？一年前我们曾在《中国房地产十问》这一报告中回答过这个问题，但是关于这个论题的关注和困惑一直持续，并且形势也有了一些变化，我们的理解也有所更新，因此我们认为有必要对此再次进行探讨。
简单答案是：短期乐观，中期悲观。
要想在房地产泡沫破灭前判断泡沫是否存在绝非易事。近期，如果参考一些常见的指标，如房价（及其衍生出的房价收入比等）、建设活动和居民部门的负债率等，我们认为中国目前尚没有形成大的全国性的房地产泡沫。2009-10年房价大幅上涨促使政府在一些大城市出台严格的限购政策，但与此同时政府大规模推动保障房建设，后者有望支撑未来几年内的房地产总体建设活动。
然而，我们认为未来几年出现房地产泡沫的风险非常高。虽然总体态势仍属良性，但数据质量的问题使我们对这一结论不能非常放心。此外，近期房地产业的一些发展值得警惕。更重要的是，最近几轮的房地产调控并没有解决许多根本性问题，而这些问题恰恰是中国滋生房地产泡沫的温床。
预测房地产泡沫出现的具体时间点及其触发因素极为困难。我们将继续密切关注全国建设活动指标，以及房价和银行信贷的走势。
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