瑞银：评估中国的房地产泡沫
http://www.haozhai.cn 文章来源: 华尔街日报 2011-03-24 14:55
中国会出现房地产泡沫吗？短期内不会，但中期内风险很高
总结以上的观点：尽管存在着一些预警迹象，并且确实可能存在着空城和局部性的房地产泡沫，但总体而言，中国似乎并未出现全国性的房地产泡沫。
中期内中国能否避免出现房地产泡沫？我们认为很难。
短期来看，我们认为房地产泡沫破灭的风险很小。持续的房地产调控不太可能造成房地产建设活动大幅下滑──政府正通过加大保障性住房的建设力度来抵消商品房限购政策的影响。我们认为今年及明年保障性住房建设的增长将足以抵消商品房建设可能出现的疲弱。由于购房杠杆水平相对较低、收入快速增长，再加上对未来房价上涨的预期仍然强劲，短期内房价也不太可能出现大幅下跌。
不过，未来几年中国出现大规模房地产泡沫的风险相当高。尽管政府试图通过各种行政手段和增加供给的措施来稳定房价，但我们认为以下根本因素还是会为中国滋生房地产泡沫提供土壤：
*高储蓄率、不发达的资本市场以及资本帐户封闭意味着很大一部分居民财富还是以银行存款的形式存在（见图8）。随着对房地产的“投资”或资产配置多元化的需求上升，银行存款向房地产转移就有可能在居民负债率未出现太大增长的情况下导致泡沫，因为资金转移至房地产会造成房价上涨、反过来又会吸引更多的资金转移。
*政府将存款利率设定在偏低的水平上，再加上缺乏房产税和其他持有成本，使得房产持有人能够容忍较低的租金回报率，促使资金从银行存款转移到房地产市场。租金回报率较低也减少了市场上出租物业的供给，加剧了市场上房源稀缺。
*地方政府垄断了城镇住房建设用地。作为垄断供应者，又非常依赖土地出让收入作投资和搞建设，地方政府有很强的动力推升土地和房地产价格及整体房地产建设活动（见图9）。
*由于要素价格扭曲且不需要分红，中国企业拥有很高的储蓄和留存收益，并且一定程度上由于公司治理不规范、其他很多行业存在着准入门槛，企业正越来越多地将留存收益投资于土地和房地产。
*作为未来几年拉动内需和经济增长的重点，“城镇化”往往被地方政府和大众解读为在郊区建设房地产、从而将其“城镇化”。这会导致房地产加速建设，在未来几年难以持续。
*将城乡土地和住房市场人为分割开制约了城镇住房供给、推高了城镇房价。同时，对农村住房存量和住房建设的低估可能会造成整体房地产业过度建设。
在流动性充裕、低利率以及将城镇房地产建设当作“城镇化”主要内涵的大背景下，未来几点中国很难避免出现房地产泡沫，尤其是在现有的政策没有触及到上述基本问题的情况下。
需要关注什么？触发泡沫破裂的因素可能是什么？
这一切将如何收场？我们并不认为中国的房地产泡沫一定会表现为房价的大起大落，而且中国本来就没有一个很好的房价指标可供参考。由于居民部门的资产负债状况较为健康，并且往往会在购房时至少拿出30-40%的自有资金作为首付，因此购房居民不太可能中断偿还房贷。与房贷泡沫引发房地产泡沫的经济体相比，在中国，由购房贷款大量违约导致大规模坏账的可能性很小。
更有可能出现的情况是，居民对添置额外房产的态度出现转变，从而使住房需求大幅下滑。房地产业陷入供给过剩，而更重要的是，所有房地产相关的建筑材料和其他重工业也都出现产能过剩、库存积压的局面。银行对这些行业和企业的贷款随之出现问题。由于国内银行在借贷时往往重点考虑抵押物的价值，因此上述情况将会尤为突出。如果考虑进银行在这些行业的信贷头寸，房地产泡沫破裂将会影响相当比例的银行资产。
触发泡沫破裂的因素可能是什么？具体的触发因素很难预测。信贷大幅度收紧、利率大幅提升、允许资本外流、股市或其他资产市场持续表现良好（从而吸引资金从房地产市场流向其他资产），都是可能的触发因素。也有可能到了某个时点房价不再上涨，房地产的实际资产收益率为负，从而造成需求下降。
至少从表面上看，房地产市场并未出现持续的信贷扩张和过高的杠杆率。这就意味着中国的房地产泡沫积累和破灭的过程相比其他经济体可能不会那么突然和猛烈，而是会持续一段时间。此外，如果当前的保障性住房建设能真正得到落实，那么低成本的住房供给增长可能会帮助稳定房价，并逐步影响市场情绪。
我们需要关注什么？我们应该继续关注上述的所有指标，不一定是其绝对水平，而是它们的长期变化趋势。
最重要的是，由于房价相关数据的质量不高，因此我们需要紧密关注建设活动本身和信贷扩张。到目前为止，我们一直认为最好的两个指标是瑞银建设活动指数和银行月度新增贷款。不过，我们的房地产建设活动指数使用的是城镇商品房市场数据，随着农村和保障性住房建设比重日趋增大（并没有完全反映在商品房数据中），这一指数的作用可能会有所下降。此外，由于企业、地方政府及相关实体往往自行从事写字楼和商业营业用房的开发建设，因此这两者往往不属于商品房市场。今后我们需要更紧密地关注全社会的竣工和建设活动。
- 【 打印 】 【 关闭 】
- 免责声明：
本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097
