直播：两会后中国房地产发展趋势高峰论坛
http://www.haozhai.cn 文章来源: 王忠博客 2011-03-29 10:46
时间：2011年3月26日14：15
地点：轩辕国际大酒店３楼皇帝厅（2层正厅进入）
邱易平：各位嘉宾下午好，今天的论坛是黄山宇仁地产集团和全经联共同举办。我是上海全经联盟秘书长。今天我们在这里举办“两会”后中国房地产发展趋势高峰论坛暨滟澜香颂价值发现论坛是有这样的几个由头的。首先我们面临多种多样的宏观调控降临，两会之后我们面临什么样的形势呢？黄山这样一个区域，在这里做房地产有什么样的前景呢？所以我们在这里举办这样一个论坛。首先我介绍一下与会的嘉宾，今天与会的嘉宾有来自各个方面的专家和领导。来自黄山区政府的领导有：
黄山区人民政府区长徐立秋先生，办公室主任姚志宏先生，黄山区国土局局长方友连先生，黄山区规划局副局长许来顺先生，黄山区房管局方科长，另外还有黟县的房管局局长王宜宁先生。
来自上海全经联的专家有：
北京中房信首席研究员、著名房地产专家李战军先生；
上海春之声集团董事长、著名财经评论人朱大鸣先生；
上海浩坤地产董事长、名博卞绍辉先生；
新加坡中欣长远房地产开发有限公司执行董事、名博姬红女士；
《上海楼市》总编辑、知名房地产专家汤勇康先生；
上海盛基集团副总裁、著名房地产评论人朱咏敏先生；
上海乘星行房地产行销机构总经理、著名房地产评论人李骁先生；
苏州东方之门指挥部副总指挥、中国房地产圈名女侠王红梅女士；
中国豪宅研究院院长、名博朱晓红先生；
上海祥龙集团执行董事、名博导爹先生；
来自宇仁集团的领导有：
宇仁集团副总裁许卫军先生；
宇仁集团地产板块总经理王忠先生；
宇仁集团财务总监邱胜久先生；
宇仁集团工程管理中心总监助理李定松先生；
宇仁集团人事行政管理中心总监杜国君女士；
宇仁集团地产板块总经理助理富关昆先生；
本次论坛也得到了来自媒体的支持，来自上海的媒体有
搜房网，搜房网将会为本次论坛做网络直播。
新浪网，新浪网将会为本次论坛做微博直播。
豪宅网，豪宅网做后续报道。
另外我们还请来了南京的著名纸媒：包括扬子晚报、现代快报、南京365房地产网；
来自安徽的媒体：有安徽电视台“第一楼市”、黄山市电视台、黄山区电视台、安房网、黄山家居网、黄山市民网等等。请大家对他们的到来表示掌声感谢。首先，我们邀请宇仁集团副总裁许卫军先生致辞！
宇仁集团副总裁许卫军先生致辞
【许卫军】：尊敬的各位领导、各位嘉宾、女士们、先生们、朋友们：在这阳光明媚、春意盎然的美好时节，在举世闻名的黄山脚下，我们隆重聚会，举行“两会后中国房地产发展趋势高峰论坛暨滟澜香颂价值品鉴论坛”。借此机会，我谨代表黄山宇仁集团董事长欧阳朝信先生和宇仁集团全体员工，向各位领导、各位嘉宾表示最热烈的欢迎，向长期以来关心、支持宇仁发展的各级领导、各位嘉宾和媒体界的各位朋友表示最衷心的感谢！
一座无与伦比的黄山，一片纯净蔚蓝的天空、一湾清澈剔透的太平湖、一脉绚丽灿烂的徽文化，赋予了太平这方土地无限之神奇与魅力，成为中国最具特色的旅游城市和人居城市，黄山宇仁集团就是在这片土地上成长起来，集养生、旅游、房地产、金融、矿业、进出口贸易等多元化发展的民营企业集团。集团自成立以来，秉承“以人为本、务实创新、追求卓越”的经营理念，始终如一的探求并不断升华“智宇仁，达天下”的企业精神。不断探索与实践，努力实现“成为中国领先的养生地产开发和运营服务商”的企业愿景。滟澜香颂养生度假别墅区就是我们养生地产的首推之作。
滟澜香颂占地6万平米，总建筑面积2.9万平米，有独栋别墅、排屋、叠加别墅以及养生度假精品酒店和迷你9洞Golf推杆果岭。我们努力打造黄山市最高端、最国际和最时尚的标志性社区，打造古老徽州与世界潮流相融合的人居环境，滟澜香颂就是鲜花与银杏的溪谷，隐匿人间的养生天堂。
各位来宾、各位朋友，宇仁集团将在各级政府的关心支持下，在各界朋友的指导帮助下，更加坚定不移地坚持企业的发展战略，与时俱进，为中国房地产发展的新趋势、新业态积极探索与创新，为地方经济和社会的发展再创新业绩、再作新贡献！
最后我再次热烈欢迎和衷心感谢各位的到来，也衷心祝愿各位来宾身体健康、阖家幸福、万事如意！
邱易平：下面有请黄山区区长徐立秋先生致辞。
黄山区区长徐立秋先生致辞
【徐立秋】：尊敬的来宾，各位专家，女士们、先生们，阳春三月黄山宇仁集团和全经联共同举办的房地产发展趋势高峰论坛在我区隆重召开，在此我谨代表中共黄山区委，黄山区政府对论坛的召开表示衷心的祝贺，向参加论坛的各位专家，各位来宾，各位朋友表示热烈的欢迎。黄山区地处安徽南部，是首批国家级生态示范区，全国水土保持示范区，全国绿化模范区，国家园林城市，中国竹子之乡和中国茗茶之乡，可以说黄山区是一个让人痴迷，令人流连回味的好地方。黄山区凭借独特的条件和绝佳的资源吸引了包括宇仁集团在内的知名房地产企业。在他们的支持下，黄山居民的生活得到的改善，衷心希望各位建立献策，为黄山区的地产发展提出宝贵的意见。衷心祝愿大家在黄山区期间生活快乐，万事如意，最后预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家。
邱易平：下面有请中房信首席研究员、著名房地产专家李战军先生作“两会后中国房地产发展趋势”演讲。
中房信首席研究员、著名房地产专家李战军先生作“两会后中国房地产发展趋势”演讲
【李战军】：感谢各位领导，各位专家，感谢宇仁集团和黄山区政府，很荣幸参加这个会议，30年前我曾经在这个地方徒步做社会调研。我今天看到的已经大不一样，这里已经有了五星级的宾馆，未来还有别墅，这和30年前是大不一样的。我今天讲的很多事只适合在会议上讲，不适合网络直播，因为我讲的很多声音是非主流的，但是非主流的声音并不等于没有争鸣。
这里介绍一下两会后中国房地产发展的趋势……
到了北京我才知道为什么北京房价高，因为北京一年净增人口60万，相当于中西部一个县城的全部人口，甚至还要多，不仅仅是是一个县城。北京的汽车牌照，在去年12月31日之前，每天增加2000辆，而上海一个月才增加8000辆。所以在这样的情况下，我看到的更多的是刚性需求。大量的人涌入城镇，尤其涌入上海、北京、广州，出现了这样的情况，导致了这些地区的市场的房屋价格飙升……
在我的心目当中，即便是短期房价如果有一定的下跌的话，接下来是积累式的，反弹式的暴涨。按照户籍人口计算，中国老百姓只有38%的人在城市里，但是按照流动常驻人口中国有48%的人在城市里，而党中央要求2020年，全国人60%在城镇里，这个计划因为房地产调控政策，我看肯定完不成。我们没有理由对太平对安徽，对上海，对中国的房地产失去信心。即便短期有一些乌云，长期中国的盲目性依然风光无限，今天的价格往往就是永远看不到的市场价格。中国就是在左一步，右一步的过程当中前进的，当一场席卷世界的风暴过去之后，我们会发现中国没有出一个诺贝尔经济学奖的得主，但是我们是世界经济的优等生，不要害怕政策的产生，不要害怕产业的起伏，中国的经济依然美好，中国的房地产依然美好，最后讲一句，太平的房地产无限美好。
【邱易平】：非常感谢李战军老师的精彩发言。接下来有请著名的财经评论人，春之声集团董事长，全经联上海分盟的主席朱大鸣先生做两会后中国房地产企业发展路径选择的演讲，大家欢迎。
春之声集团董事长，全经联上海分盟的主席朱大鸣先生做两会后中国房地产企业发展路径选择的演讲
【朱大鸣】：尊敬的各位领导，各位专家，大家下午好。今天主办方让我讲讲两会后房地产企业的生存路径。实际上在我来之前，我觉得这个话题很难讲，在我们限购令下，今后企业何去何从确实是一个问题。我作为一个财经评论人，同时也作为一个企业家，我这一段时间一直在思考，同时我也有很多的实践和正在尝试的实践跟大家一起来讨论。
最近房地产调控日趋严厉，从限贷发展到现在的限购，从房产税到未来可能还会有限价的产生。房地产的行业已经是成了过街老鼠人人喊打。现在房地产企业据一些上市企业，包括一些大型房企的统计，他们的负债在不断的增加，达到6000亿负债。同时我们中国广大的中小房地产企业，一方面面临的是无地企业，失地企业，同时手头项目因为货币从紧，销售成交量不断放缓，成交量大跌，面临相当大的困境。下一步，我们房地产企业，特别是中小房地产企业，是不是在这一轮的调控下，会淘汰出局呢？我记得08年我们房地产界一个著名的娱乐性人物，那就是潘石屹，因为他既是积极性，包括他的企业也在香港上市，同时也是评论人还是电影演员。他在08年3月份的狂言，中国在未来的百日之内会发生剧变，史称百日剧变，也就是说在08年3月份之后100天，中国的房地产企业95%会倒闭。之后我觉得不可能，所以我就炮轰潘石屹。后来凤凰卫视把我们两个人弄到一起PK，他在
PK当中不得不承认这是子虚乌有。
在现在的情况下，房地产企业的路怎么走，我想在这里做一些判断。现在中国放弃正在奔向三四线城市，就像黄山太平，我发现不仅是中小企业在这里闹革命，像绿地这样的大企业也在这里拿地，开发楼盘，项目都很好。我三年前预言，一线城市土地不断攀升，每一块土地拍出都是地王。中小企业在一线城市几乎没有生存之路，只有到三四线城市挖掘，因为三四线城市正是价值的洼地，他有很多的潜力。
我是一个搞实战的人，我谈一点具体的感受。第一个，我们认为到三四线城市，第一个是进入门槛低，因为一线城市拿地10几个亿都是区区小事，一些大企业都是航空母舰，上海某一个企业用92亿去拿地，后续资金不足，不得不和其他房地产大企业联合拿地，他其中所占的股份越来越小，而且风险和矛盾也非常多。小企业到二三线城市联合拿地还是有很大的前景的。
第二个到三四线城市拿地，小企业的风险也比较小，企业可以经得起市场的考验，同时一些实力较强的企业，通过一段时间在小城市的运作，在价格低迷的时候入市，通过三到五个月的运作，他的利润也是非常丰厚的。三四线城市开发本质和大城市没有太大的区别，但是我们要提醒的是，因为我们每到一个新的城市，一定要了解这个区域的人文环境，交通规划，政府的优惠政策。对市场要做一个深入的研判，如果盲目的介入，可能会产生很多的问题。
我认为企业我认为企业入市之前一定要做详细的调研，不要盲目的进入，同时我建议，不要盲目的介入我们一些所谓的城市综合体，现在一些地方政府，为了招商引资，为了树立政绩，动动辄二三十万平方米的城市综合体，他不顾这个区域的人口和经济基础，这样的大规模，根本没有市场的需求，和未来一段时间内的需求，如果说我们的开发商盲目的被套进去，那么解套是要很长的过程的。所以到三四线城市不要盲目，要有一个分寸。同时围绕这个区域市场，我们要做足做好，现在我们讲究要认品牌，认产品，所以不能粗制滥造，就像我们这个产品——滟澜香颂，看了之后是一个非常好的产品，既是度假养生之地，又有一个自己持有的精品度假酒店，既可以出售，又可以增值保值，又可以打造自己的品牌。我们到三四线城市，要围绕自己的品牌做好。有一些小企业今年在南方，明年在北方，对区域的公共关系建立，对区域的人民环境没有深刻的了解。我认为这不是很妥当。所以三四线城市，我们一旦驻扎下来，一定要把这个品牌做好，把产品做好，只有优秀的品牌才可以满足并赢得消费者的认同。这是我认为两会后的一个趋势，就是三四线城市会火爆，同时这一段时间，三四线城市的房价也在飙升。一方面因为限购令没有波及到这些地方，相信这个政策也不会说铺天盖地的把全国每一个角落都覆盖到。
第二我想谈一下商业地产业是中小房企关注的。我前一段时间有一句话“住宅地产黄了，商业地产红了”。当初，香港一些著名的财团在当初占据了淮海路、南京路这样的地段。当时我们的一些商业地产，一些写字楼无论是出租率还是回报都是非常慢的，但是就外资就凭借他们能力，一座座大楼拔地而起。过了二三十年我们来看，这些商业不动产无时不刻不在增值。当然那时候我们的房地产企业也是有很多的无奈，我们需要第一桶金。现在我们回头来搞商业，还是一个时机。我认为搞商业地产有几个方面的优势。
第一使企业可以进一步的持续发展。现在有很多的企业都盼望上市，上市有两个啊标准，一个是土地储备量，一个是不动产的持有量。投资者关注的是企业稳定的财务流，如果说仅仅是住宅房地产开发，很可能三年没有收益，第四年才有，这样的财务报表，投资者是不认同的。所以要上市的话，必须要有持有的商场、写字楼、酒店和一定的土地储备量。
另外一点是多元化发展。今后拿地将会越来越难，中国的房地产将来，会像西方国家一样，会趋于饱和。将来房地产企业干什么呢？如果说你有一定量的持有和配比。你可以组成商业管理公司，酒店经营公司，物业公司，可以持续发展。而且从资产的保值和增值来说，也是很好的。同时持有一定量的商业地产，对一个企业来说，也可以合理的避税，现在很多的企业，特别是我们很多民营企业在错误规划上是欠妥的。每个项目都希望百分之百的销售。但是你要知道，你产生的这么多的利润，他们现在缺少的是土地增值规划，实际上我们一个项目从营业税到土地增值税，目前土地增值税只是预征，接下来马上就会全盘清算，再加上最后一道关所得税。实际上一个项目如果说利润比较丰厚的话，70%是交给国家的。如果说你没有完成交易，这就是企业的资产，你可以利用这个资产向银行贷款，不断的投入，你的资产规模会放大。
当前的情况，相对住宅地产确实商业地产一片看好，现在的口号是不限购不限卖。现在一些商业地产，一些酒店式公寓在市场上一片红火。这些作为投资性产品，广大投资者是可以买的，否则的话像上海，我们现在限购令已经开始了，二套房根本不能买了，没有办法过户，在这样的背景下，我们可以在这方面多做一点文章。但是我认为做住宅是一个小学生水平，做别墅是大学生水平，做商业地产是研究生水平。这并不是说开发水平的难易而言，实际上还涉及到他的收益快慢。因为很多企业耐不住寂寞。他认为商业地产投资回报太慢他还是喜欢快进快出，但是如果说有眼光的话，我们企业一定要重视资产的配置，除了住宅必须要有其他的商业和不动产的配置。最近我也解除了一些海外的基金，了解了他们的一些运作的模式。有一个比较大的海外资金在中国，他一直是作住宅的股权投资，他和万科和万达都有合作，一个项目拿10%的股份，他只做财务投资。现在他们的思路也
在主编，如果说完全是做住宅开发这一块，那么风险会很大，因为现在很多的楼盘，特别是上海的一些高档楼盘根本没有出路，因为买这些高档楼盘的购房者已经是二套房以上的投资者，这些楼盘暂时处于一种僵局，所以这些基金在资产配置上，商业地产要占一定的比重，否则的话，他们上面的投资人就无法通过他们的每一个投资项目。但是商业地产有一个很关键的问题，特别是我们上海，在陈良宇时代，为什么房价不断的攀升，实际上也是一个政策的误导，商业地产的税收太高了，而住宅没有。到目前为止，只要是三年之内只是交一个营业税。但是商业地产，100万美金的房子，200万卖出去，这100万的溢价要50.5%的交税。所以这么多年来，已经把投资者逼出了商业地产，这也是大城市房价高涨的因素。本来商业地产就是一个有钱人玩的游戏，但是恰恰让有钱人都在住宅市场争，所以住宅市场不涨才怪。所以我一直在呼吁，要降低商业地产的税负，因为这个税负的重会转
嫁到租赁价格上。某种程度来说，商业地产给城市带来了便利，让城市更加繁荣。商业地产的价格走势也让地方政府得益其中。地方财政也是收益巨大的。如果说今年住宅市场受到限制，相信商业地产将是接下来的房地产企业的重头戏。
接下来我再谈谈重头戏。目前因为资本的逼出楼市，现在游资还是非常厉害的。前一段时间炒大蒜、绿地、食盐。我们的游资从去年开始更多关注海外地产，但是海外投资也有很大的风险，一个是语言，一个是文化差异。最近利比亚多国部队去侵略，中国铁建等四家公司损失巨大。如果说投资新兴经济国家，如果说不稳定的话，那是有非常大的风险的。我记得那一次到越南考察，前后考察了10天，开始觉得很好，但是后来觉得不行，他不稳定。首先越南政府规定，外国人只能租赁，开发商在那里拿地也只能租地，卖出去的房子转移到越南人头上才可以转为产权。这带来了很大的风险问题，在泰国，外国投资者只能买一层楼以上的房子，不能购买别墅。相对来说，西方国家更好，但是像德国这样的国家，20年房价没有涨过，对澳洲、新加坡的地产也做了一些研究，也有一些投入，那几个国家，一个是气侯比较适合，政策也比较优惠，特别是新西兰，现在新西兰卖出去只需要征增值税。温州游资在哪里有一个办事处，每个月接待中国的投资者。说明这些国家在房地产政策上有很大的保障。同时房地产有着一个金融杠杆效应，中国现在贷款很紧，在那里虽然也有点紧，但是对境外投资者还是比较开放的，境外投资者只要凭借境外收入证明就可以在那里贷款。所以在澳洲、新加坡购房的人很多，当然近几年也不断有一些楼盘在这里推进，同时我们也有一些中国也在那里开发。但是这些国家他的税收比较高，收益率没有像中国过去黄金10年那样是暴利。他每年的房地产收益在7%左右，项目在10%-15%左右，但是他有银行信贷支持。
最后我谈一下第四个方面，就是我们的企业要注意配置其他的投资产品，因为在当今形势下，有一个理论叫冬眠理论。既然不让我们买房，那怎么办呢？资本总要找出路，现在银行的利息很低，吃利息那是没有任何意义的，同时很多的企业还是有贷款，你贷款还要还利息。所以我认为今年资金逼出了楼市，股市必有重头戏，尽管这一波行情马上上涨，因为收到了利比亚战争和日本海啸造成了一定的影响，但是今年一定是一个大牛市。同时我们企业可以关注一些相关行业，有人说做了房地产之后不会做其他的事，确定对其他的劳动密集型行业，贸易也会不屑一顾，但是房地产投资其他行业起点要高，比如说可以瞄准一些有潜力的准上市公司，他未来两三年后要上市的，如果说你作为战略投资者的话，一旦上市，你的投资利润就是几何级的。我认识一个国内银行的高管，三年前退下来，第一年投资贸易亏了，第二年投资了一家准上市公司，他投了300万，作为一个战略投资者，结果上市之后身价1个多亿。可以投资一些中小贷款公司，中小型的融资担保公司，这些都是房地产企业关注的，本来我们就是资金密集型的行业。
最后我想说，房地产行业并不是夕阳产业，中国的城市化进程刚刚进行了不到一半。刚性和改善性需求还是客观存在的，尽管因为中国的消费习惯和中国的政策失误，导致了中国房价这几年猛涨，现在管理层不断调控已经达到了效果。但是我认为，限购令和限贷只是一个短期的政策。我们要有信心，不会是一个长期的政策，最后我引用林义夫先生的一句话，未来20年中国GDP保持8%的增长，到了2030年中国将超越美国成为世界上最大的经济体国家。在这样的态势下，中国的房地产不会一路低迷，中国的房地产未来还有十多年的路可以走，我的发言就到这里，谢谢大家。
【邱易平】：李战军先生讲的是趋势，朱董事长讲的是务实的事情。接下来我们有请黄山宇仁地产集团总经理王忠先生讲讲更加实在的话题，讲讲他们是怎么做这个产品的。
黄山宇仁地产集团总经理王忠先生介绍滟澜香颂价值
【王忠】：尊敬的徐区长，各位领导，各位来宾大家下午好，这里我简单介绍一下滟澜香颂的项目。我们这个项目位于黄山区城市中心，是一个别墅小区。我们在09年的时候，集团董事长欧阳朝信先生定下了我们房地产板块发展的框架，确立了“成为中国领先的养生地产开发和运营服务商”的企业愿景，希望3-5年将养生和地产融合，创造一个开放融合的模式，打造宇仁地产开发的核心竞争能力，构建产品和价格的领先优势，成为世界一流的以养生地产为核心产品的地产企业。滟澜香颂是我们的第一个试验田。
滟澜香颂包括酒店、高尔夫果岭、别墅、联排等等，目标是打造成为国际休闲度假基地，为处于亚健康状态的精英人士提供美好的养生、理疗、度假场所。目前全世界亚健康人群惊人。全世界75%的人都处于亚健康的状态。中国亚健康人群超过7亿，亚健康比例北京超过75%，上海73%，广州73%。
如果每个家庭，就是一个养生中心，那么，生活与养生就有机地完全地融合在一起，为此，我们专门在黄山脚下规划建设国际养生社区，并配备养生度假精品国际酒店和理疗中心，配套氧吧、水疗室、再生康复训练仪器、健康厨房等，让未来的家，变得更加符合身体的需要，通过优化组合，使家变成最让你感到轻松、快乐、幸福的地方！通过养生地产发展，实现项目中“亚健康预防、治未病、促长寿”以及“人有所养、老有所医、老有所学、老有所乐”的人生理想。
因此我们在黄山角下打造了滟澜香颂，我们配备氧吧、健康厨房等等，我们会引进中医进行理疗，进行药膳治理，比如说到黄山来，因为黄山环境非常好，一方面通过黄山良好的空气质量，另一方面通过药膳，让客户容光焕发。
我们这个项目一个小时可以到达杭州、南京、合肥这些地方，未来有三条高铁通过黄山市，有七八条高速通往全国各地。这是我们别墅的一个实景图。早上我们上海来的专家组也到了我们项目现场参观了一下。
我们项目位于世界文化与自然遗产黄山，他是国家5A级的风景区和疗养圣地。在世界级的旅游景区当中，具有非常重要的地位。像黄山云海、温泉、茗茶、野生灵芝等等都是黄山的瑰宝，这些将为我们的亚健康人群打造一个非常好的养生环境。
养生离不开大环境，黄山是一个世间难寻的“天然大氧吧”。据国家权威部门测定，黄山的生态环境每天可吸收二氧化碳1540万公斤，二氧化硫70万公斤，粉尘5000吨，可以减少空气中80%的悬浮粒子，黄山风景区环境空气质量优于国家一级标准。住在黄山，能够达到“四洗”（即“洗”脑、洗肺、洗心、洗胃）的目的，舒畅胸臆、养生保健、延年益寿。据说空气负氧离子浓度在1000个/CM3以上对人体就有保健作用，浓度在8000个/CM3以上就可祛病延年。而黄山风景区负氧离子含量是一般城市的十几倍，山溪流泉所产生的空气负氧离子浓度长时间稳定在20000个/CM3。除此之外，黄山的山泉水富含人体所需的多种矿物质，其中含硒量大雨0.02mg/L，局全国天然水质含硒量第二。水质青春甘美，冬暖夏凉，长年水温18度，经国家地矿主管部门勘查鉴定：常饮此水，生津止渴，促进新陈代谢，健美肌肤，祛病强身。
黄山有很多的民间传说，也出过很多的人才，是一个风水宝地，黄帝源就在这里，我们的两任国家主席祖籍也在黄山地区，历史上这里还出过31位状元、1917位进士。
我们今天这个论坛上可能在坐还有一些开发商同行，锋尚国际的常务副总刘宏先生曾经到我们这个项目考察过，他说在黄山基本上都是徽派风格的建筑，如果把建筑比喻成为一顿早餐，在黄山几乎所有的人都在茫然的咬嚼着无味的臭豆腐、豆浆或者油条，而且还必须假装很有品味，因为这顿早餐很时髦，叫“徽派建筑”；而我们能不能端出一杯浓郁的咖啡，佐点美妙的法国红酒、羊角面包，听一首法国乡间的曲子，彰显时代的品味和格调？这样一比喻产品就不一样了，我们滟澜香颂就是这样与别的楼盘建立区隔的。依山而建的丰富地形，异域风情的独栋别墅，9栋的高尔夫推杆果岭，精品酒店会所及其所提供的独特的养生服务……黄山脚下，漫步过鲜花
和银杏的溪谷，徜徉在树荫掩映的别墅院落，那缓缓流淌的时光，放佛一曲深情款款的法国香颂，在我们的心灵荡起一圈微澜……这就是我们滟澜香颂告诉别人的感觉！我们这个项目拒绝简单复制，挖掘徽商精神，进行了一些创新。
整个滟澜香颂依山而建，提供独特的养生服务，我们希望通过配套体系，给大家提供一个养生的环境。这是我们的实景图。
这是我们以后商业街改造的场景，因为我们现在还在开工，以后我们还会进行改造。另外早上大家看到养生渡假酒店，原来是省工业局下按照的一个酒店，我们准备改造成为一个
养生渡假会所，已经我们常年在这里举办会议论坛，这里有非常好的文化底蕴。
我们这里置业的基本上都是董事长、CEO。这些都是实景图，另外我们请了“国奥村的管家”深圳长城物业作为我们的物业顾问，打造最好的物业管理公司。我们的渡假酒店将会打造成为一个休闲养生宝地，精英阶层的“生命加油站、健康维护营”。投资滟澜香颂的十大理由，这里我就不细讲了，刚刚朱主席和李老师都讲到了，太平的投资前景可以说是无限的。
我的产品就介绍到这里，谢谢大家。
【邱易平】：王总把更多的时间留给了我们的专家，非常的谦虚。接下来我们的论坛就进入对话互动PK的环节。我们首先有请六位嘉宾上台。我们针对前面三位嘉宾讲话的主要的结论或者是推断来做一个自己的判断。我们台下的各位嘉宾可以随时进行互动。
【朱永敏】：大家下午好，我叫朱永敏，非常感谢能有这个时间和各位进行交流。
【邱易平】：有请上海乘星行房地产行销机构总经理、著名房地产评论人李骁先生。
【李骁】：谢谢各位，我是李骁。
【邱易平】：接下来我们有请新加坡中欣长远房地产开发有限公司执行董事、名博姬红女士。
【姬红】：大家好，我是姬红。
【邱易平】：接下来我们有请上海楼市总编辑汤永康先生。
【汤永康】：非常高兴今天有这样的机会跟大家交流。
【邱易平】：接下来我们有请上海祥龙集团执行董事、名博导爹先生。
【导爹】：大家好，我叫林培岳，导爹是写博客用的。
【邱易平】：接下来我们有请中国豪宅研究院院长、名博朱晓红先生。
【朱晓红】：大家好，我是朱晓红。
【邱易平】：几十年前我就知道太平，现在已经变成了黄山区了。我个人把刚刚三位嘉宾的演讲，归纳为六个方面，首先李战军老师有两个观点，一个是宏观调控调错了，第二个，房地产业有正面作用，未来前景广阔，这是李战军老师的重要的观点。我想请一位专家，针对调控是调错了还是对了来讲讲。我想请朱永敏先生讲讲，宏观调控是不是真的调错了。第二，李战军先生说未来前景非常好，这个请姬红先生谈谈。
朱大鸣先生讲了两会之后的我们企业如何应对。我认为有两个观点我们要回应一下，第一，中小企业要走向三四线城市，机会多多。第二他讲考虑可以转型商业地产。三四线城市这个话题，我们请朱院长来做一个主要的回应。商业地产我们请李骁讲讲。第三位嘉宾王忠王总，他很谦虚，讲的很快。我停下来我觉得滟澜香颂这个产品坐落于黄山，他自己的定位也和这个紧密的结合在一起。有两个方面值得我们研讨，第一个，滟澜香颂主推养生，这方面养生这个话题，我想请汤总做主要的回应。第二个问题，滟澜香颂是推的别墅项目，别墅项目因为特的稀缺性，同时不仅别墅稀缺，黄山地段稀缺，再加上产品本身的稀缺，所以他是有投资性的，这个话题我想请导爹先生来讲讲。另外有请下面的嘉宾和媒体，可以随时提问。接下来我们首先请朱总讲讲宏观调控是对了还是错了。
【朱永敏】：大家好，刚刚李战军讲的我的体会是这样的。不是调对了还是调错了。我也注意到现在很多人进行评论，比较著名的，第一个李道奎先生，郎咸平先生，谢国忠先生，金岩石先生都对货币指责过。但是如果这些政策有很大的负面效应，这些政策如果取消的话，至今为止，没有一个经济学家可以给出我们房地产一个药房。所以在这个基础上，房地产的问题变成了民生问题，中央的限购我理解为什么呢？我多个场合讲过这个问题，就像很多人在赛跑一样，我们不能人人是刘翔，所以政府必须要在前面加一个障碍，让前后两方面的人拉近一点。
今天这个论坛是非常好的，“两会”后中国房地产发展趋势高峰论坛暨滟澜香颂价值发现，这个楼盘的价值发现在哪里？这个价值你必须要放到一个更大的坐标系当中来看这个价值。我提供一个思路，这个坐标你搞清楚之后，这个价值不言而喻就出来了。不像今天看楼盘一样，售楼小姐向我们背书。刚刚我也注意到，王书记介绍了，这个价值你从单一的介绍力度是不给的，你说负离子有多少，大别山负离子比你这里多多了，但是大别山不能住人，你说龙脉，最大的龙脉在湖南呢。你要找对你的坐标，坐标是两条，纵坐标和横坐标。纵坐标是什么？既然讲到两会，今年两会当中总理答记者问没有仰望星空，也没有吟诗，神情非常严肃回答了一些问题，事后两会的评论倒是对委员长讲的几个不谈论很多。我们谈谈最后一个不，就是不搞私有化。很多人不理解委员长为什么讲不搞私有化。我理解，委员长讲的私有化是和房地产有关，而不是和企业性质有关，他讲的是最基本的生产资料问题，土地是不允许私有化的。抓住这一条，其他的都没有关系。中国历来都是土地问题，毛泽东打江山，你跟着我，胜利了之后我给你土地，胜利之后对不起土地拿过来。78年土改之后，在整个的发展过程当中，土地一直是国家垄断的，既然是这样，那土地就是稀缺的，在稀缺土地当中，黄山这块地方，他是稀缺当中的绝版。我有一个问题搞不明白，刚刚很多人谈房地产限购之后，很多人转向了，转向商业地产了，但是你们注意到没有我们在谈万达的商业地产模式的时候，王健林跑到长白山去了，长白山拿出20平方公里联合两家大的企业搞滑雪、雪上高尔夫、温泉。长白山在搞，中国那么紧缺的资源，能够购得上休闲养生的，也就两个南，两个山。什么南，云南、海南。海南以后购物免税了，云南把丽江、西双版纳、红河搞成一个最适合人居住的休闲养生天堂。黄山的区长，天降大人于斯，黄山作为后发制人，黄山具备了非常好的品牌，我们很小的时候就知道黄山迎客松，黄山有温泉，旅游休闲不是避冬就是避暑，夏天到黄山，冬天到海南。有了这个条件还不够，你还必须要有一个当地的温泉资源，要有高尔夫球场，要有主题酒店，要有各种娱乐活动，要有适合于人的养生，最起码在一万亩土地上种各种各样能够给人带来健康的植物。黄山应该定位为中国的代名词，不会在海南，也不会在云南。这样的一条主线你想通了之后，你再在这样的坐标当中找你的价值在什么地方，当然我讲的是大概念休闲旅游的计划。有的时候后发制人要比前发制人好得多。一些大的他会找上门来的。
前几年我跑过很多地方，他们的市长都给我们说，你给我们介绍一下万科，我们这块地给万科开发。这几年反了，你不要万科和金地来了，他们有休闲、旅游资源的，他们找华侨城了。现在老王很失落，到美国哈佛读书去了。在这样的状态下还有一个坐标，中国的旅游正在从原先观光旅游到休闲体验旅游迈进。观光旅游我们一直在做。整个黄山应该把温泉、高尔夫球、黄山美景以及休闲、养生等等把这些资源整合到一起，这就是一个中国的代名词。中国目前完全有经济上的能力和时间点，他走到这个份上，否则的话，中国的奢侈品市场为什么可以占据世界第二。你要让他知道这里。你要在这两个坐标系当中找到自己的位置的话，我们的价值是无限的。这个东方代名搞完之后，区长你就是副省长。
【邱易平】：朱总把这个话题展开了，把三位嘉宾的主讲内容综合在一起了。实际上朱总是很有见解的人。还是回到原先设计的话题上来，因为我们论坛是讲“两会”后中国房地产发展趋势，一个是大趋势的研讨，一个是房地产应对的研讨，一个是滟澜香颂价值的研讨。接下来我们请李总回应一下李战军老师的调控问题。
……
【汤永康】：就我们安徽来讲，我觉得三线尤其是四线房地产将会是一个发展高潮，未来3-5年时间里，三四线城市的房价将会不断的上涨。因为我觉得十二五规划当中，都有农民进城的问题。这么多的农民进城，我们的房子卖不卖，配套设施改不改。当然我们搞房地产不仅是搞住宅地产，现在一个三线城市的发展，首先是要把就业问题要解决，要宜业宜居，如果说不能就业，那这个城市就变成废城了。就我们黄山来讲，我也做了一些简单的东西，我们黄山只有150多万人口，太平区只有10几万的人口，房地产发展如果仅仅靠本地居民消费住房，我觉得这个发展速度会很慢。而且品质也不会有很大的提高。我想我们滟澜香颂这个项目，我估计他的主要的销售对象不是本地人，我想更多是外地的看重黄山风水宝地的。我们曾经来参观的时候，很多人都想买这样的一套别墅居住很不错。我是没有钱，有钱我一定买，时间的关系我就讲到这里。
【李骁】：我是搞营销的，进入新的细分市场，旅游地产、养老地产、商业地产，三四线城市这些都是进入新的细分市场开创蓝海的一个有效的方法。今天我们不是为滟澜香颂做广告，但是他确实处于这样的一个位置上，他是旅游地产，是养生，又是三四线城市，所以我觉得这个地方以后应该有一个比较长足的发展，而且王总进入的时间已经大大的超前了，我很看好这个项目。
【导爹】：我觉得什么话都被你们说完了，我说什么呢？我有两种身份来设身处地一下。我作为一个购房者来看这个项目，如果说有钱的话，这个项目买不买？当然会买。买来住吗？当然不会，我是卖给当地的富人。第二我作为营销总监我怎么做？这个项目是我们城里当中的最高点，而且是闹中取静的地方，他就是太平富豪的集中地。从规划上我肯定定位这个。我的销售模式是什么样的呢？我就这么几十个单位，我不会敲锣打鼓去销售的。我在我两个圈内几十个人，第一个圈在那里，第一个是太平区当中的富人区，我可以跟他们推荐，这是第一个。第二个是太平县在外面的富人，当然还有第三个，第三个你请我喝酒我再跟你说。时间的关系我就讲到这里。
【邱易平】：今天我们这个论坛就进行到这里。我觉得今天的这个论坛好象实际上没有解决什么问题，但是也引起了一些思考，我们觉得度过了一个很有意义的下午。今天的缺憾就是黄山区领导和宇仁方面，其实是有很好的声音，但是没有说出来，我想以后这样的论坛做成互动最好。另外我个人收获也是很大的，我听到李战军老师的演讲我收获良多，我听汤总编的意见我也觉得收获很大。滟澜香颂有一个口号叫做生活于生活之上，行走于自然之中。我觉得很凝练，很精彩，很有诗意。我们来到了滟澜香颂，滟澜香颂生活于生活之上，行走于自然之中，谢谢大家。
我们请各位嘉宾上台合影留念。
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