商业地产是大势所趋

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 搜狐焦点网　　 2011-04-07 17:05

　　在重重房地产调控之下，住宅市场受到重挫，一线城市成交量大跌，市场观望情绪严重，资本市场投资信心不足。但同时，商业地产却呈现欣欣向荣之势。继万科、保利、远洋等房企宣布进入商业地产领域后，万通地产、五矿集团等房企也启动了商业地产战略。富力、龙湖等素有商业地产开发传统的企业则加快了商业地产布局。随着行业结构的调整，商业地产的重要性正在日益凸显，商业地产正在成为房企持续发展的必然选择。

　　房企纷纷进入商业地产

　　去年年底，万通地产成功以联合体的形式摘得北京CBD核心区六幅商业金融用地中的Z3地块。3月9日，万通地产发布的年报称，公司已经在北京CBD地区和天津市取得了商用地产项目的开发权，其战略是向商用物业转型，逐步实现住宅业务和商用物业均衡发展。

　　2月28日，五矿集团发布公告称，公司拟45亿收购北京第五广场，收购后该广场将计划用作办公楼。该广场位于北京东二环交通商务区的核心地带，总建筑面积为12万平方米，其中地上面积7.8万平方米，地下部分建筑面积约4.6万平方米，包括3栋国际标准的甲级写字楼及一批临街商业，是一栋由多座建筑物构成的商务综合体。如果收购成功，五矿集团将在北京核心区域拥有一个地段优越的商业物业资产。

　　业内人士认为，今年将有更多以住宅开发为主的房地产企业进入这个领域。

　　高策地产顾问机构董事长李国平认为，房地产企业要持续发展，商业地产是必然的选择。李国平指出，房地产企业之所以开始向商业地产渗透，主要是由房地产发展趋势决定的，单纯的做住宅是有风险的，住宅市场早晚会出现边际效应最小的时候，因此，商业地产成为企业想长期均衡可持续发展的必然选择。

　　调控助推企业转型

　　对选择商业地产发展战略，远洋地产行政总裁李明的话非常有代表性。其表示：“商业地产是地产行业发展的高境界(论坛新闻)，符合资产和物业的发展规律。目前，北京乃至全国可开发的土地有限。未来中国地产行业需要依靠商业地产，而商业地产在国内尚处于初级阶段，存在着广阔的发展空间，加之有国外优秀的经验和模式可以借鉴，商业地产必将大有作为。”

　　显然，经过十余年的住宅发展，国内房地产行业已经发展到商业地产崛起的阶段，但是，大势的扭转还需要一定的推力。业内人士普遍认为，近年日益明显的商业地产转向之风，与政府的调控密不可分。

　　从去年4月开始，三轮房地产调控如连环重锤，不仅严重影响了市场成交量和房价走势，而且改变了市场对房地产行业的认识。

　　重重重压之下，北京楼市暗涌打折潮、成交量持续萎靡、住宅项目推迟入市、消费者持续观望等困境频现。当住宅市场遭遇严厉调控之时，商业地产领域却绿灯大开。从政府的土地供应方面就可以看出些许苗头。仅以北京数据为例，截至3月15日，北京2011年出让的20宗经营性用地中只有3宗为纯住宅用地，16宗全部或部分为商业用地。

　　行业发展阶段已经出现新的变化，政策引导之意日趋明显，大型房地产企业转战商业地产自然是顺理成章的事情。

　　商业地产是大势所趋

　　随着房地产企业大举进军商业地产、大量资金注入商业地产以及政策导向的影响等一系列因素综合作用的逐渐释放，商业地产崛起之势日益明显，甚至有业内人士称，商业地产的时代已经开启。

　　在李国平看来，商业地产将迎来一个新的时代。他指出，以前开发的商业地产大部分都被开发商一次性卖掉，这种短线的方式造成商业地产一直处于零散的、低端的、不可持续的阶段。目前，随着大批资金雄厚且具有操作能力的房地产企业介入商业地产，商业地产有望成为房企长期持有的一种资产，开发商也可以通过经营管理而得到持续的收益。

　　汇博行董事总经理潘好龙也表示，商业地产的利好不断，而嗅觉灵敏的开发商显然看到了商业地产比较好的发展前景。一方面，政府的政策是鼓励商业地产发展的，因为商业地产带来了就业、带来了税收；另外一个方面，开发商也看到了商业地产是可持续发展的，对于企业的长远发展战略是有好处的，和住宅一次性的交易相比，商业地产能源源不断地带来现金流。从去年下半年开始，全国范围内的写字楼、商铺等商业性质产品不断升温，而从发达国家的经验也可以看出，商业地产的发展前景广阔。

　　深化商业之路

　　与万通、五矿这样新启动商业地产之路的房地产企业相比，万科、保利、远洋等房企已经开始深化其商业地产战略。

　　2010年，万科总裁郁亮表示，万科将进军商业地产，除80%开发项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型商业物业，3年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套。仅去年一年，万科就在北京、深圳、上海、武汉、福州、佛山等城市拿下十余个涉及商业的项目，今年，其在北京的多个商业项目即将面世。

　　与万科的温和战略不同，远洋地产和保利地产则颇具锋芒。2010年，远洋地产提出向商业地产全面进军，到2015年，在商业地产领域将达到百亿元的经营目标。为此，远洋地产专门成立了商业事业部，其组织架构等同于各大区域公司。从去年年底开始，远洋地产与合作伙伴先后在北京CBD核心区、成都锦江区等区域取得商业地块，今年1月23日，远洋地产旗下首个商业项目远洋·光华国际(论坛新闻)We-life未来广场商业街启幕。

　　在商业地产领域耕耘多年的保利地产更为激进。其高层透露，将全力冲刺商业地产，未来3～5年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%，到2012年将商用物业面积继续增加到300万平方米。2010年，保利取得的土地储备中，多半都涉及商业地产。

　　2011年，在西南区域潜心发展商业多年的龙湖地产启动了北京商业。其位于北京朝阳区常营的龙湖长楹天街，体量高达46万平方米，其中商业面积超过20万平方米。这被视为龙湖深入发展商业地产的重要标志。

　　据记者了解，富力地产、合生创展、金地等诸多老牌房企都在加大商业地产的开发力度，加大对商业项目的持有比例。

　　民间资金流入商业地产

　　嗅到商业地产商机的不仅仅是万科这些全国品牌开发商，另外一些房产企业也频频活跃在对商业用地的争夺战中，甚至一些民营资本也跃跃欲试。

　　作为春节后北京首次招标出让的土地，通州运河核心区Ⅳ-05、Ⅳ-08和Ⅳ-09地块统统被华业地产收入囊中，加上去年华业在此拿到的两宗地，此区域已有5宗地落入华业手中，且全部为商业金融用地，中经联盟秘书长陈云峰表示，华业地产的发展战略从偏向住宅转为商业地产。

　　而在民营资本里面，以晋商联合投资股份有限公司和晋商丽泽（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）联合体（以下简称“晋商联合体”）斩获丽泽金融商务区E-17商业地块尤为典型。

　　2月22日，晋商联合体以9.1亿元的价格顺利拿到E-17商业地块，溢价率为61.34%。随后，晋商联合投资股份有限公司称，该地块将用于晋商联合大厦的建设。值得注意的是，这家公司是由30家山西民间大财团联合入股筹建，由统一协作的专业团队管理运营，有多家银行资金的实力扶持，旨在为中小企业、个体工商户及个人经营提供股权融资、债权融资、信用担保、银行贷款等金融服务产业链的投融资管理平台企业。

　　险资助力商业地产

　　除了传统的房企和民营资本以外，去年以来，险资和金融资本也活跃在商业地产领域，这种趋势在去年北京CBD核心区12地块的出让中，得到集中体现。这场土地盛宴中，除了房地产企业以外，银行、保险、民企等资本粉墨登场。其中Z4地块被民生银行斩获，Z5地块落入安邦财产保险、和谐健康保险及其联合体囊中，Z6地块花落远洋、汇丰银行及其联合体。

　　对于险资进入商业地产领域的现象，21世纪不动产商业地产董事总经理蔡宇翔表示，去年大约2000亿元险资进入房地产行业，显然这些险资是以投资为主的，但分析可知，它不会进入政府正在调控的住宅领域。同时，它不是风险资金，也不会进入三四线城市，大部分会在一、二线城市投资。同时，这些险资会选择整体投资，不会涉足分割销售的项目。

　　蔡宇翔认为，险资的介入将有力推动商业地产的发展，如CBD地区之前的“商住倒挂”现象逐步减少，商业地产的价值大幅攀升。可以预见，险资在商业地产中的作用会在今年和明年上半年逐渐释放出来。

　　事实上，除房企、民营资本、险资和金融资本青睐商业地产外，从投资住宅转为投资商业的散户亦不在少数。业内人士认为，目前市场上出现的投资者从住宅市场转向商业地产的趋势，将为商业地产市场走强铺平道路。

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